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2020年以降、不動産価格は下がるのか?「サブリース2025年問題」で借入金返済ができなくなる?!

相続/節税/保険
  • 相続コンサルティング
公開日:2019年3月22日
更新日:2020年5月29日

団塊ジュニア世代が50歳を超える2025年以降は地価が4極化する

2020年以降、不動産価格は下がるのか?「サブリース2025年問題」で借入金返済ができなくなる?!0

団塊ジュニア世代が50歳を超える2025年以降は、地価の4極化が加速します。①値上がりする土地、②横ばいの土地、③下落し続ける土地、④売れなくなる土地です。

現状でも4極化は起きています。大都市圏の都心部のような良い不動産は値上がりする①の状態。首都圏郊外でも②の状態はまだ多い。地方では③の下落状態が続き、④も増えています。④は持っているだけで売れない、貸せない、使えないお荷物となる“負動産”です。

実は、2025年以降は首都圏でも③④の土地が増えて来るでしょう。東京23区も、例外ではありません。26年後の2045年の「20歳~49歳人口」は、足立区で25%減、世田谷区でも19%減です。さらに郊外の八王子は35%も減ってしまいます。

借入金返済ができなくなる?!「サブリース2025年問題」

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2015年の相続税改正を機に、アパート建築が急増しました。そのアパートは、10年間は一定の家賃を保証するサブリース契約での建築が多数を占めています。

その期限が市況の悪化する2025年と重なることに注意です。近年、サブリース契約で問題になっているように、建築10年目に発生するサブリース賃料の改定に応じなければ契約解除を迫られるため、家賃の大幅値下げに応じざるをえなくなります。

その結果、借入金返済すら厳しくなる“負動産”が増える可能性が高いと考えられます。

2つの異なるタイプの“負動産”が増えていく

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収益を生むどころか固定資産税を払うばかりで資産を食いつぶすマイナスの資産が“負動産”と呼ばれています。バブル時代にできた別荘やリゾートマンション、空き家が代表的。タダでも売れなくなっています。

今後問題になるのは、今は価値があっても“負動産”に転落していく2つのパターンです。1つは人口減少によって価値がなくなるもの。2つめは、本来は価値があるにもかかわらず、借り入れが多すぎるため、住宅需要の減少で家賃が下がると赤字になってしまうものです。

「サブリース2025年問題」がそれに拍車をかけます。こうした状況が予測されるなかで、今するべきことは何かといえば、第一に“負動産”や“負動産”候補の現金化です。不動産の景気の良い時に現金化して、良い財産ポートフォリオに組み換えるべきでしょう。ただし、“負動産”売却のチャンスの終りは近づいています。2つめは“負動産”にしないための対策です。これについて詳しくはセミナーでご紹介します。ぜひお越しください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年3月6日時点の情報です。

取材・文/木村 元紀 撮影/青木 茂也

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