価格の下げ圧力が強まり早めの売却が有利

売却を判断する上で、まず押さえておきたいのが現在の不動産市況です。

図1を見ると、区分マンションを除いて収益不動産の表面利回りは昨年の後半から上昇していることがわかるでしょう。この動きは「価格が下がっている」ことを意味します。ただし、地域差があり、都心寄りは高値で横ばい、郊外のほうが弱含みです。

今後、需要減と供給増という2つの側面から、さらに価格の下げ圧力が強まる可能性があります。

1）需要減…3つの要因があります。
1つ目は消費増税。今回は、不動産売買や建設などの駆け込み需要はあまり顕在化していませんが、大型工事については8％が適用される2019年3月までに請負契約しようと、ゼネコンへ前倒しで発注する動きが見られます。

また前回の増税時はすでに金融緩和がはじまっており、東京オリンピックの開催も決定していました。しかし今回は当時とは状況が異なり、すでにゼロ金利政策下にあるため一定の影響が考えられます。

2つ目は大型海外投資家の動きです。2017年は、海外の投資ファンドや政府系ファンドの大型取引が多くあり、過去最高の1兆円超の取引がありました。しかし、都心部の相場上昇により、18年中盤から取引減少の傾向が見られます。

投資ファンドなどの一定の取引が本年も継続されると思われますが、今後は相場を見極め、案件ごとに慎重に投資判断をしていくと思われます。

3つ目は、昨年からの不動産投資向け融資の縮小。特に、新しく不動産投資を始めようとする初心者層への資金がストップしています。これらの理由から需要が減り、価格の下げ圧力につながります。

2）供給増…5年前に購入した投資家の売却意欲が増加します。
日銀の異次元の金融緩和策が始まったのは2013年4月。東京オリンピックの開催決定は同年の9月。2つのキッカケで、不動産価格の値上がり期待が膨らみ、収益不動産への投資が急増しました。

その頃に購入した収益不動産は、2019年から所有期間6年目を迎え始めます。不動産の売却益に対する譲渡税は、所有期間によって税率が変わり、5年以内の短期譲渡は39％、5年超の長期譲渡は20％と半減します（※1）。

そのため6年目を出口とする「利益確定売り」の増加が予想され、供給が増加するでしょう。

実は、現在は購入動向の転換点でもあります。これまで価格高騰の中で購入を控えていた投資家が、価格が下がり利回りが回復してきたため、再び購入に舵を切り始めたのです。金融機関も、賃貸経営の実績がある優良な個人・法人には融資の扉を閉じていません。

売買が活発化するタイミングが重なっており、売却・組み換えのチャンスといえます。

投資用不動産サイト・ノムコムプロ掲載物件の平均利回り

日本銀行「金融経済統計月報・金融1」（2019年1月25日）を基に作成