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[提供:東新住建]

プロに聞く!土地活用は何を選べばいい?実は資金なしでできる方法も

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プロに聞く!土地活用は何を選べばいい?実は資金なしでできる方法も1

土地活用といえば何を思い浮かべますか? アパート経営、マンション経営、駐車場経営……。他にもたくさんあって、何を選べばいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。そこで、さまざまな土地活用のサポートを手がけてきた東新住建(株)にお伺いして、土地活用についてお話を聞いてきました!

どう活用すればいいか迷っている土地がある方、次の土地活用を探している方、自分に最適な土地活用を探している方など、みなさまにお届けしたい情報満載です。初期費用なしでできる土地活用についても詳しく聞いてきたので参考にしてください!

プロに聞く!土地活用は何を選べばいい?実は資金なしでできる方法も2

今回、お話を聞いたのはこちらの方

東新住建株式会社 秋野 裕哉さん


東新住建は、長年培ってきた定期借地の実績を生かし、独自の不動産投資用の賃貸住宅を提案しています。


土地活用は大きく分けて3種類

「土地活用は、大きく分けると建てる、『貸す』、『売る』の3つです」と秋野さん。アパート経営やマンション経営、駐車場経営など、何を建てるのか、何のために貸すのか、という部分でさらに細かく分類することは可能です。では、この3つについて、具体的にどんな活用方法があるのかをご紹介します。

土地活用その1【建てる】

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リスクを背負ってでも収益を狙いたい方におすすめな土地活用が、「建てる」という方法です。具体的には、

・アパート
・マンション
・シェアハウス
・高齢者向け住宅

など、居住用の賃貸住宅です。

これらに共通することは、建物を大きくして戸数を増やすことで大きな収益を狙えることです。一方で、ある程度の入居者を確保する必要があるため、立地が悪い場所では空室が埋まらずに赤字になる可能性も。最初に銀行からの借り入れをして建物を建てるのが一般的なため、借金を背負うリスクがあります。

また、アパートやマンションと違い、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)などの高齢者向け住宅は、施設運営者に一括借り上げをしてもらって運営することが一般的です。借り上げをしてもらうことで安定した収益が見込めますが、大きな建物が必要になるため、初期費用が高くなることが大きなハードルになります。

上記以外に、戸建て賃貸という選択肢もあります。小さな土地や駅から遠い場所でも始められることがメリットです。ただし、入居者は1世帯のため、空室期間を短くして賃料収入を0にしないことが重要になります。

土地活用その2【貸す】

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出来るだけリスクを負いたくない方におすすめの土地活用が、土地を「貸す」という方法です。具体的には、

・駐車場
・資材置き場
・住宅用借地
・店舗用借地
・トランクルーム

などがあります(ただし、駐車場とトランクルームは、機械やコンテナを購入して自分で運営をするというケースもあります)。

基本的には土地を貸すだけのため、初期費用がかからずリスクを抑えられるとが特徴です。また、貸している間は地代が安定して発生するため、収入を安定させることもできます。資材置き場は企業のニーズがあった場合、店舗用借地はロードサイドの土地にほぼ限定されるため、選択肢として選べるのは、それ以外のものが一般的です。

土地活用その3【売る】

プロに聞く!土地活用は何を選べばいい?実は資金なしでできる方法も2

土地を売却するというのも土地活用のひとつです。売却すればまとまった資金を手に入れることができ、固定資産税を支払う必要もなくなります。また、相続においては、相続人が複数いる場合には、土地を分けるよりも現金のほうが簡単に分けることが可能です。

なお、売却する際には、不動産業者へ払う仲介手数料や所有権の移転登記のための費用などがかかります。また、土地の所有期間が5年超の場合、所有期間が5年以下の場合よりも売却益に対して高い税金がかかることにも注意が必要です。

何もしない土地活用? 資金なしでもできる土地を貸すという活用法

土地活用というと、なんらかの行動が必要というイメージがあると思います。実際に、アパート経営の場合、アパートを建て、入居者を募集、入金管理や入居者のトラブル対応など、やるべきことがたくさんあります。さらに、人口減少や空き家問題が懸念されている中、入居者を確保し続けるためには、常に市場のニーズをキャッチしながら対応していく必要があります。

「情報収集のためにセミナーに参加、情報誌を購読」、「空室が目立ってきたため家賃減額、収益は減少」、「古くなってきたため、リノベーションや建て替えを検討」など、アパートやマンション経営をされている方は、安定経営のためにさまざまな活動をされているのではないでしょうか。

そんな賃貸住宅市場の中で注目したいのが住宅用借地です。自分で何かをすることはほとんどなく土地を貸すだけ。土地を貸す以外は何もしない土地活用といえます。

「以前は土地を貸すと返ってこないと言われていました。しかし、1992年に定期借地権というものが法律で規定され、必ず土地が返ってくるようになりました。そこで、土地はあるがどう活用しようか迷っている方の選択肢の一つとして、徐々に選ばれるようになっています。」

土地を貸すメリットは? 手間なし、借金なし、安定収入!

では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

「借地として活用する場合、初期費用がほとんどかからないので、借金をしなくてすみます。よく相談に来られる方で心配されているのが、お子さんやお孫さんのことです。出来るだけお子さんやお孫さんに苦労をかけないようにしたい、借金は残さないようにしたい、資産として受け継いでいきたいとみなさんおっしゃられます。住宅用の借地であれば長期安定した収益が実現でき、借金も残さないということで喜ばれています」

では、今後、土地の価格が下がった場合はどうなるのでしょうか。オリンピック後に不動産価格が下落する、生産緑地の解除により2022年以降は土地の供給が増えて価格が下落する可能性があるとも言われています。

「地代の改定は3年更新が一般的です。そのため、土地の価格によって地代が変動する可能性はあります。ただし、土地の価格が大きく変動しても地代はそこまで大きく変動しません。最近の事例でいえば、練馬で土地を借地に出していただいたお客様のために、地代と路線価の試算を行いました。その結果、路線価が年108%上り続けた場合、50年後に路線価は3倍、地代は1.25倍になります。地代は路線価の変化ほど大きく変動しません」

地代なら常に一定の収益になるため、安定した収入源になるようです。後の世代に借金を残さなくてもいいので安心できます。また、不動産価格の変動リスクにも対応できることも、定期借地のメリットです。貸すだけで手間がかからないというのも嬉しいポイントですね。一方で、定期借地は50年以上の長期契約になるため、途中で別の土地活用を検討したいという方は注意が必要です。

駐車場経営も同じじゃないの? 住宅用定期借地がおすすめな理由

プロに聞く!土地活用は何を選べばいい?実は資金なしでできる方法も2

土地を貸すという選択肢の場合、駐車場経営を検討される方も多くいらっしゃいます。では、駐車場経営と住宅用に土地を貸すのとではどんな違いがあるのでしょうか。コインパーキング型の場合、駅前や集客力のある店の近くなどに需要が偏るため、住宅地の土地でも行いやすい月極駐車場との比較をしていただきました。

実はこんなにも違う! 住宅用定期借地は収益性が優れている

「駐車場と借地の場合、収入はほとんど同じです。ただし、固定資産税が大きく違うため、実際の収益は定期借地の方が多くなります」

練馬にある65坪の土地活用を検討されたAさんを例にすると、借地にすることで月の収入が10万円、駐車場にすると9万円(9台×1万円)の収益が期待できました。さらに、駐車場の場合は全て埋まっている前提。契約が決まらなければさらに収入は減少します。

さらに、借地にした場合、固定資産税が6分の1に。年間の収益は、定期借地が115万円(収入120万円-固定資産税5万円)、駐車場が78万円(収入108万円-固定資産税30万円)と、37万円もの差が出ます。

定期借地は、駐車場より収入が安定し、固定資産税も安くなるため収益性が高くなります。

手間なし簡単! 管理がいらない

駐車場として貸す場合、管理が必要になります。砂利だけを敷き詰めた状態の駐車場が一番初期費用がかかりませんが、砂利の整備や草抜きなどの定期的な管理は必要不可欠です。また、駐車場の場合、トラブル対策も必要です。駐車場内での事故や借主のトラブルなど、アパート経営などと同じような対策が必要になってきます。そのため、一般的には賃料の1割程度を支払って管理を委託しているケースが多いです。その場合、収入はさらに減ることになります。

「借地で必要なのは、最初の契約だけです。本当に何もすることがありません。遠くに土地を持っている方などは、管理面で対応できないこともあるので喜ばれています」

リスク分散、安定収入を実現したい方には住宅用定期借地がおすすめ

では、具体的にどのような人に定期借地がおすすめなのでしょうか。

「一番多いのは、土地をいくつか持っていて、リスク分散として借地を選択される方です。安定収入を確保したうえで、より高収益を狙ってマンション経営などをされる方が多くいらっしゃいます。地主さんであれば、土地を受け継ぎながら安定した収益を次世代へと残せると喜ばれています。他にも、安定的な収益を得たい方や、すでにアパートやマンションを保有しているが、空室が続いて今後の経営を考え直したい方にもオススメしたいです。リノベーションや建て替えには借り入れリスクがあります。もうリスクは背負いたくないという方にはぴったりではないでしょうか。場合によっては建物の取り壊し費用を弊社で負担するケースもあるので、気軽に相談してください」

住宅用定期借地がおすすめな人

・土地をいくつか所有している方
・安定した収入を得たい方
・子供や孫に手間をかけない安定収入を残してあげたい方
・相続対策のために借金をしたくない方
・アパート経営がうまくいっていない方
・駐車場経営を検討している方
融資がおりない可能性がある方
・リスクを負いたくない方
・駅から遠い土地を持っている方
・売れない土地を持っている方
・空き家の処分に困っている方
・遠方の土地の活用に悩んでいる方

実はほぼ独占状態|安定収入が実現できる借地の相談は東新住建へ

借地を取り扱うには、土地に合わせた幅広い物件の提案や借地ならではのリスクに対応できるノウハウが必要なため、他の会社ではなかなか事業として行っている会社は少ないそうです。

東新住建はもともと自社で土地を借りて物件を建てていたところからはじめ、ノウハウを蓄積したところで借地事業をスタートさせたそうです。自分たちがやりたいことをお客様に提案しているというお話がとても印象的でした。借地を取り扱って30年以上の実績、定期借地権による土地活用事例が800棟を超えるというので安心です。

ご要望を聞いたうえで、場合によっては借地以外にも最適な提案をしてくれるというから心強いですね。新しい土地活用の方法として、まずは無料相談をしてみてはいかがでしょうか。

 

取材・文/澤田おさむ

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2019年8月9日時点のものです。

スムスム君 スムスム君

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