土地活用は大きく分けて3種類

「土地活用は、大きく分けると『建てる』、『貸す』、『売る』の3つです」と秋野さん。アパート経営やマンション経営、駐車場経営など、何を建てるのか、何のために貸すのか、という部分でさらに細かく分類することは可能です。では、この3つについて、具体的にどんな活用方法があるのかをご紹介します。

土地活用その1【建てる】

リスクを背負ってでも収益を狙いたい方におすすめな土地活用が、「建てる」という方法です。具体的には、

・アパート
・マンション
・シェアハウス
・高齢者向け住宅

など、居住用の賃貸住宅です。

これらに共通することは、建物を大きくして戸数を増やすことで大きな収益を狙えることです。一方で、ある程度の入居者を確保する必要があるため、立地が悪い場所では空室が埋まらずに赤字になる可能性も。最初に銀行からの借り入れをして建物を建てるのが一般的なため、借金を背負うリスクがあります。

また、アパートやマンションと違い、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などの高齢者向け住宅は、施設運営者に一括借り上げをしてもらって運営することが一般的です。借り上げをしてもらうことで安定した収益が見込めますが、大きな建物が必要になるため、初期費用が高くなることが大きなハードルになります。

上記以外に、戸建て賃貸という選択肢もあります。小さな土地や駅から遠い場所でも始められることがメリットです。ただし、入居者は1世帯のため、空室期間を短くして賃料収入を0にしないことが重要になります。

土地活用その2【貸す】

出来るだけリスクを負いたくない方におすすめの土地活用が、土地を「貸す」という方法です。具体的には、

・駐車場
・資材置き場
・住宅用借地
・店舗用借地
・トランクルーム

などがあります（ただし、駐車場とトランクルームは、機械やコンテナを購入して自分で運営をするというケースもあります）。

基本的には土地を貸すだけのため、初期費用がかからずリスクを抑えられるとが特徴です。また、貸している間は地代が安定して発生するため、収入を安定させることもできます。資材置き場は企業のニーズがあった場合、店舗用借地はロードサイドの土地にほぼ限定されるため、選択肢として選べるのは、それ以外のものが一般的です。

土地活用その3【売る】

土地を売却するというのも土地活用のひとつです。売却すればまとまった資金を手に入れることができ、固定資産税を支払う必要もなくなります。また、相続においては、相続人が複数いる場合には、土地を分けるよりも現金のほうが簡単に分けることが可能です。

なお、売却する際には、不動産業者へ払う仲介手数料や所有権の移転登記のための費用などがかかります。また、土地の所有期間が5年超の場合、所有期間が5年以下の場合よりも売却益に対して高い税金がかかることにも注意が必要です。

何もしない土地活用？　資金なしでもできる土地を貸すという活用法

土地活用というと、なんらかの行動が必要というイメージがあると思います。実際に、アパート経営の場合、アパートを建て、入居者を募集、入金管理や入居者のトラブル対応など、やるべきことがたくさんあります。さらに、人口減少や空き家問題が懸念されている中、入居者を確保し続けるためには、常に市場のニーズをキャッチしながら対応していく必要があります。

「情報収集のためにセミナーに参加、情報誌を購読」、「空室が目立ってきたため家賃減額、収益は減少」、「古くなってきたため、リノベーションや建て替えを検討」など、アパートやマンション経営をされている方は、安定経営のためにさまざまな活動をされているのではないでしょうか。

そんな賃貸住宅市場の中で注目したいのが住宅用借地です。自分で何かをすることはほとんどなく土地を貸すだけ。土地を貸す以外は何もしない土地活用といえます。

「以前は土地を貸すと返ってこないと言われていました。しかし、1992年に定期借地権というものが法律で規定され、必ず土地が返ってくるようになりました。そこで、土地はあるがどう活用しようか迷っている方の選択肢の一つとして、徐々に選ばれるようになっています。」