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最高峰資格を駆使してオーナーの資産を最大化する株式会社with YOU

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最高峰資格を駆使してオーナーの資産を最大化する株式会社with YOU1

左/(株)with YOU 代表取締役 上原 浩さん、右/(株)アシスト芦屋、(株)アシストアセット 新谷 有宏さん

投資用の不動産売買に強い不動産会社、(株)with YOU(ウィズユー)。金融機関の選定や経営代行までをトータルサポートし、金融工学を用いた現状分析で運営改善を提案する他、相続に関するワンストップサービスも行っている。
特筆すべきは、代表取締役の上原浩さんがプロパティマネジメント最高峰の資格「CPM®」、アセットマネジメント最高峰の資格「CCIM」の保持者であること。
同じく同資格保持者の(株)アシスト芦屋、(株)アシストアセットの新谷有宏さんとともに、その特徴について語ってもらった。

CPM®とCCIMの取得理由とそのメリットは?

新谷 私はアシスト芦屋に未経験のまま二代目として入社しましたが、経験と勘だけに基づく不動産投資に不安を感じていました。そんな時、信頼できる先輩同業者たちが「不動産経営や投資を体系的に理解できる」と紹介してくれたのが、CPM®とCCIMでした。

上原 CPM®のカリキュラムは、人的資源管理やメンテナンスといったソフト面が半分、計算が半分です。私は先輩から「計算に必要な頭の回転の速さがある」と思われていたらしく、「お前ならナンバーワンCPM®になれる」と勧められたのが、取得のきっかけでした。

新谷 CPM®取得の最大のメリットは、賃料や利回りなどが適正か、一目で見抜けるようになることです。CPM®は市場調査を始め、一般的な不動産会社が知らない調査方法も学ぶため、様々な「嘘」を見抜けるようになります。将来のビジョンをお持ちでないオーナー様から相談を受けても、迅速に組み替えアドバイスができます。

上原 他のメリットとしては、資格取得後も受講生同士で情報交換をし、連帯感を保持し続けていることです。互いの強みを理解し合い、例えば得意なエリアの不動産情報を交換し合うなどして助け合っているので、オーナー様にも心強く感じていただけると思います。

CPM®とは?

賃貸管理の専門資格である全米公認不動産経営管理士。IREM(全米不動産管理協会)認定の教育課程修了者が得られる資格。

CCIMとは?

シカゴに本部を持つ全米認定不動産投資顧問協会認定の「不動産投資顧問スペシャリスト養成シカゴに本部を持つ全米認定不動産投資顧問協会認定の「不動産投資顧問スペシャリスト養成プログラム」を経て得られる資格。

オーナーの悩みを、CPM®とCCIMを駆使して解決

上原 将来を見据え、オーナー様にはリフォームすれば賃料がいくらアップするか、返済計画や税金対策はどうするかなど、何パターンかの選択肢を具体的にご提案しています。ただ、どちらかと言えばリフォームより建て替えをお薦めすることが多いです。

例えば、築50年以上の鉄筋造物件(約80戸)のオーナー様が、間取り変更で一室を広くするリノベを不動産会社から提案されていました。でも、鉄筋の建物の壁を抜く工事は大変で、外装の改修も必要です。

私は直感で無理があると感じ、リノベ費用や上乗せ賃料などを計算したところ、建て替えの方が有利とわかりました。建て替えた結果、物件は満室に。返済も予定通りに進んでいます。

新谷 私と上原さんが経営しているのは、物件の時価評価も財産評価もできる独立系の不動産会社。他社との大きな違いは、物件を保有していてオーナー側の立場でコンサルティングができることですね。不動産に関する相談で一番多いのは相続関連ですが、オーナー様の苦しみを実感として知る担当者がどれほどいるか。

上原 そうですね。それに株などの投資家と違い、不動産オーナー様はチャートを見ません。税金やメンテナンスなど関わるものが多過ぎ、何を見るべきかわからないのです。

だから不動産会社に任せきりになるのですが、その会社は本当に実力があるでしょうか? 担当者はオーナー目線でしょうか? 不動産会社の実力を知りたいなら、修繕費の積み立て提案の有無をチェックしてください。いつか必ず修繕するので積み立ては必須ですが、知識の備わっていない担当者はそこまで考えず、いきなり修繕を提案します。

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一方、CPM®は「キャッシュフローツリー」を作って不動産データを見える化し、事前に修繕・積み立て計画を立てます。

新谷 キャッシュフローツリーは、「物件のどこに病状があるか」の診断ツール。ローン返済表や賃料、修繕費などから作成します。良いエリアなのに賃料が安いなら値上げの検討、税金の支払いが大変なら投資して節税など、公式に当てはめると対応策がわかります。

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上原 状況に応じて最適なパートナー会社もご紹介できますので、現状にご不安をお持ちの方は、まず一度ご相談いただきたいです。

<取材協力>株式会社アシストアセット

兵庫県芦屋市西山町10-11-101 TEL 0797-31-0485

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年10月16日時点の情報です。

取材・文/上江洲 規子 撮影/二階堂 直敬

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