計画開始の前に不可欠な建物診断とマーケティング

株式会社さくら事務所 不動産コンサルタント 田中 歩さん

株式会社さくら事務所 ホームインスペクター 一級建築士 山見 陽一さん

「空室対策のためにリノベーション（以下リノベ）をしましょう」という提案は、リフォーム会社や管理会社から行われることが多い。だが、勧められるがままに工事を行ったものの「入居者が集まらない」「資金繰りがかえって厳しくなった」という声も聞く。失敗を避けるために、必要な段取りをおさえておきたい。今回、（株）さくら事務所の専門家に話を伺った。

「オーナー様から相談を受けると、最初に建物診断をします。建物が直すに直せない状態なら、手を入れる意味がありません。まず構造的・物理的に建物が今後長きにわたって安全に利用できるかを検証し、次にどうリノベするかのコンセプトを決めます」（山見さん）

リノベにあたっては、劣化した建物や設備の機能を元に戻すリフォームや大規模修繕を併せて行うこともある。その意味からも、建物診断は欠かせない。また、耐震性・耐久性に問題があると、リノベに新築並みの費用がかかる場合もあるため、建て替えの可能性も含めて検討する必要がある。

「物理的にリノベや建て替えができるとしても、コスト＝投資額に見合った賃料収入＝リターンが得られるか、マーケティングを踏まえて収支の検証をすることも欠かせません」（田中さん）

コンサル会社や設計事務所などに、リノベと建て替えの両方の金額を想定して収支シミュレーションを出してもらい、比較するといいだろう。次に、リノベの方針に決まったことを前提にしたステップを紹介する。

賃貸住宅が得意なリノベーション会社を選ぶ

リノベーションを行う会社は、大手建設会社から社員数人の地元工務店までさまざま。一般に規模が大きいほどデザインの提案力があるものの、設備機器の選択に系列の縛りがあったり、コストが高めになる傾向がある。大小とりまぜて複数の会社からプラン案と概算見積もりを取り、比較することが大切だ。

「規模は小さくても、低コストで入居者を惹き付けるデザインの提案力が高い会社も増えています。高級志向の個人住宅向けを中心に手掛ける会社より、コスト重視の賃貸住宅の扱いに慣れた会社を選ぶべきでしょう」（山見さん）

依頼する会社とプランが絞れた段階で詳細な見積もりを取る。「○○工事一式」といったＡ４用紙１枚だけしか出さないところは論外。工事の方法、部材のグレードを含めた明細書を併せて出してもらう。ただ、建築のプロでなければ内容の正確な検証は難しいため、設計事務所などにチェックを依頼するのが望ましい。ここで、改めて収支の詳細な検証をしよう。

収支計算はリフォーム会社でも行うが、高めの賃料で常に満室想定など甘い設定になりがちだ。賃料下落や空室を見込んだ10年以上の試算で比較すること。また借り入れなしの場合、５年以内に投資額を回収できるなら合格点だ。