企業レポート
[提供:ダ・カーポ]

民法改正で変わる賃貸契約、連帯保証人を躊躇する人が増える!?賃貸保証会社ダ・カーポが解説!

管理/空室対策
  • 家賃債務保証
公開日:2019年12月9日
更新日:2020年5月25日
民法改正で変わる賃貸契約、連帯保証人を躊躇する人が増える!?賃貸保証会社ダ・カーポが解説!1

120年ぶりになる民法大改正法案が衆参両院を通過・成立し、2020年4月1日から新しい法案が施行されます。今回の改正で賃貸借契約における連帯保証人制度の内容が変わるということで、賃貸不動産をお持ちの不動産オーナー、大家さんにも大きく関係のある変更となっています。民法改正で何がどう変わるのか、賃貸経営への影響は?今後需要が増えそうな賃貸保証(家賃保証)サービスとはどんなものか、気になる情報を詳しい専門家に聞いてみました!

今回お話を聞いたのはこちらの方
民法改正で変わる賃貸契約、連帯保証人を躊躇する人が増える!?賃貸保証会社ダ・カーポが解説!2

株式会社ダ・カーポ 松岡 俊輔さん

民法改正で何が変わる?賃貸オーナー・大家さんにはどんな影響がある?

民法改正で変わる賃貸契約、連帯保証人を躊躇する人が増える!?賃貸保証会社ダ・カーポが解説!2

今回の民法改正により、賃貸経営に関わる変更は以下の4つです。

1、敷金返還の明文化

2、原状回復の義務範囲の明文化

3、一部滅失等による賃料減額

4、連帯保証人の保護

それぞれ何がどう変わるのか、賃貸経営にはどんな影響が出るのかを聞いてみました。

1、敷金返還の明文化について

敷金の定義

敷金は、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

 

「今回明記された内容は敷金の定義、返還時期、充当の3点となります。敷金は通常、賃貸借契約を締結する際預入れますが、明確な記載がありませんでした。そのため、新民法では上記のように敷金の定義しました。こちらは判例法理を明文化したものであり、現在の賃貸の運用上、大きな影響がないかと思われます」

敷金の返還時期

賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときまたは賃借人が適法に賃借権を譲渡したときに、未払賃料等の額を控除した残額を返還しなければならない。

 

「今まであいまいとなっていた敷金の返還時期については、今回、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときと明文化されたことにより敷金返還の請求がなされた際に新民法にそって、より厳密に判断がなされる場合がでてきました。

そのため、原状回復費用確定前の敷金返還の請求があった場合を考慮し、契約書へ“敷金は、明け渡し完了後〇日以内に返還する”と明確に規定し、即時返還への要求を避ける必要があると思われます」

敷金の充当

賃貸人は賃料の遅延等の債務があった場合充当できることができ、賃借人は賃貸人に対し、賃料債務等があった場合においても賃借人の意思により充当をおこなうことができない。

 

「敷金の充当においても規定されました。賃借人が賃料の支払いができなかった場合において“敷金より充当しておいてほしい”といった相談を受けることがままあるかと思います。その際、新民法へ明文化されたことにより拒否しやすくなります」

2、原状回復の義務範囲について

―こちらはメディアでも話題となっていましたが、「民法改正によって今後原状回復義務を賃借人に負わせることができなくなり、事実上、敷金全額返金が義務化となるのではないか」という噂は本当なのでしょうか?

「改正案では賃借人は、通常損耗(経年劣化を含む)について原状回復する義務はなく、それ以外の損耗についても賃借人の責任ではないものについて原状回復する義務はない。』となっており、条文だけ読むとそのようにとれますが、こちらは大きな間違いです。

実はこの規定は“任意規定”であり、すべての賃貸借契約を強制的に拘束する“強行規定”ではありません。そのため、賃貸借契約書において、特約としてこれと異なる定めをして運用することは依然として可能です。あくまで“原則”ですので、原状回復義務の運用面においては、これまで通りとほぼ変わりません」

―では、特約を設ける場合に注意すべき点はあるのでしょうか?

「原状回復義務について賃借人は賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。』と通常損耗分、経年劣化分を除いた部分において原状回復の義務があることが規定されましたが、どのような範囲が通常損耗分であり、そうではないかについては明文化されていません。

しかし明文化されたことにより、賃貸借契約書へ通常損耗分に関しても特約にてどこまで負担するのか詳細に記載し、負担部分をより明確化しなければ賃借人との負担部分のトラブルが起こるだけではなく、賃貸人様が納得いく原状回復がなされない可能性もあり注意が必要です」

賃貸借契約の際には入居者に対して説明する必要があるので、この点については注意したいですね。

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