賃貸保証会社ダ・カーポに聞く!民法改正で連帯保証人の解釈変更、大家さんへの影響は?

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3、一部滅失等による賃料減額について

ー改正前は賃料減額を請求できるのは滅失した場合のみという記載でしたが、改正後はどうなったのでしょうか?

「改正後は滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合と滅失した場合だけではなく、使用が出来なくなった場合においても割合に応じて減額される。と記載されています。

しかし、こちらも原状回復の通常損耗部分のように、いくら減額されるのかといった明確な記載はないために減額金額については問題が多く感じられます。

また“設備等が壊れた後しばらくたってから報告、減額請求の請求があり、報告迄の期間壊れていたことが証明できた場合減額請求に応じなければならないのか”等の問題もあるため、契約書へは滅失及び使用ができない場合に通知する義務を記したほうがよいでしょう」

ー設備修繕の施工内容によっては、どうしても数日の間待ってもらわなければならないこともありますよね?

「その際は入居者へは丁寧に説明し、『大家さんはきちんと対応してくれているんだな』と感じてもらうことで家賃減額請求の抑止にもなるので、迅速で丁寧な対応を心掛けたいところです」

4、連帯保証人の保護について

ー今回一番大きく変更があった点は、連帯保証人において極度額を定めなければならない点ではないでしょうか。こちらについても詳しく教えください。

「改正前の賃貸借契約における連帯保証人は支払の責任を負う金額の上限を定めなくても問題はありませんでしたが、2020年4月1日以降の新民法施行後は上限金額となる極度額を定めなければその保証契約は無効となってしまいます。そのため、2020年4月1日以降の契約に関しては、賃貸借契約書に極度額の記載を明記する必要があります。

改正前の契約に関しては経過措置として、新たに保証契約を更新しなければ改正前の契約が有効になると法務省のHP上では見解を示しています。なので、施行後更新時に更新書類へ賃貸人、賃借人、連帯保証人がそれぞれ捺印を行い極度額の定めがなければ上記のように無効となりますが、賃貸人、賃借人が署名捺印を行い、連帯保証人は署名捺印しなかった場合、賃貸借に関しては改正民法が適用されますが、保証契約には適用されないと考えられます。

それを踏まえると、2020年4月1日以降新たに賃貸借契約を締結する際、これまでの契約書を使用していた場合連帯保証人より責任を負ってもらえなくなるので注意が必要となります。また、極度額についても低額に留めた場合、賃借人の債務額が連帯保証人の極度額を超えてしまう場合がありますのでこちらにも注意が必要となります」

ー改正民法では賃貸借契約の個人連帯保証人保護のための規定が新設され、不動産賃貸借契約において連帯保証人を付けるときは“必ず契約締結時に極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならない”ことになりましたが、「極度額」を定める事で何か問題はあるのでしょうか?

「極度額を定めていない連帯保証条項は無効となりますので、改正民法施行後の賃貸借契約書の連帯保証条項は、連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人が本契約上負担する一切の債務を極度額~●●円の範囲内で連帯して保証する。』といった規定に変更する必要があります。

この点は、現行法と賃貸借契約の連帯保証のルールを大きく変更するものであり、賃貸オーナーや大家さん側にとっては連帯保証契約の締結が厳格となる影響があります。

まず、実務での契約書条項の変更の準備が必要です。しかし極度額の設定に関して国土交通省からも参考資料は出ているものの、『○○○円まで』『総額家賃の○○か月分』といったものは決まっていません。金額がハッキリしているので明確で良かったという声もある反面、金額等を明記することにより連帯保証人になることを躊躇するとの声もあるようです」

個人が連帯保証人になることを躊躇する可能性が高くなるということは、その部分で今まで以上に賃貸保証・家賃保証の会社の利用が増えるかもしれませんね。


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