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いつ建てる?空室リスクは?融資のプロから見る賃貸経営

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いつ建てる?空室リスクは?融資のプロから見る賃貸経営1

超低金利が続いていますが、金利は今後上昇に転じるのか、賃貸住宅の建て時はいつか、賃貸ニーズの将来性は、など大家さんの疑問や悩みは尽きません。そこで、住宅金融支援機構等の融資保証会社である住宅改良開発公社の吉村さんに、お悩み解決のアドバイスをいただきました。

賃貸住宅建設のタイミングとして「今」の時期は?

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一般財団法人 住宅改良開発公社 首都圏本部 副本部長 吉村正弘 さん

プロフィール/1982年住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)入庫。賃貸住宅融資を担当し、近畿・首都圏の支店長を経験。2017年4月住宅改良開発公社へ


吉村 難しいご質問ですが、賃貸事業を「比較的多額の借り入れをして、土地を活用するための事業を行う」と考えるなら「事業環境は非常に良い」と言えます。

といいますのは、歴史的超低金利が続き、おそらく底を打ったと思われた後も非常に低い金利水準でローン金利が安定していることに加え、アベノミクス効果で利便性の良い地域の土地の評価も高まっています。

つまり、金利が低い上に借り入れの担保となる土地の評価が上がり、金融機関が融資しやすくなっているのです。

不動産賃貸事業では、投資利回りを基準に事業を判断します。例えば1億円の建築費で建てた賃貸住宅で、家賃などの収入が700万円の場合、投資利回りは7%と考えます。

しかし、全額自己資金で賃貸経営を行うケースは普通ありませんので実際の収益はここからローン金利を差し引くことになります。

この投資利回りと借入金利(長期金利)の差をイールドギャップと言いますが、現在のような低金利時には、イールドギャップが取りやすい(=収益性が高い)環境であると言えるでしょう。

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吉村 やはり、低金利の時代には、将来の金利上昇リスクを避けるために長期固定金利型を選択することがセオリーだと思います。賃貸住宅建築のための借り入れは億単位になることもありますから、金利が1%でも上昇したら大変な返済額の増加になります。

金利が変わると返済総額がこんなに違う

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【シュミレーション条件】◉借入金1億円◉返済期間35年◉元利均等返済毎月払い・35年固定金利型

当公社が保証して提供される住宅金融支援機構の賃貸融資では35年返済で当初15年間の固定金利期間を設定したタイプで一番金利の低い条件のものが0.89%(2月参考金利)です。

しかし米国が順調に金融緩和の出口に進み日米の金利差が拡大傾向にある中、これほどの低金利がいつまで続くかはわかりません。個人的な考えですが、2、3年後に2%くらいに上がる可能性はあると思います。

消費税率の引き上げも来年10月に近づき、消費税8%で建設するためには、前回の引き上げ時と同様の経過措置が行なわれるとすれば来年3月までに請負契約を締結しなければなりません。

ですから、金利が上がり始める前にご決断されることは、消費税対策としても有効と言えます。

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15年固定商品・35年固定商品の2つの金利メニューを用意。借り入れ時に返済額が一定に確定するので、長期的視点で安定的な賃貸経営計画が立てやすくなる(2018年2月参考金利)

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