大家さんたちの「持てる者の悩み」は深刻です。相続税の脅威、固定資産税などの維持コスト、楽ではない資金繰り…。そんな問題解決に役立つ「資産組み換え」の効果と始め方について、この道のスペシャリスト市萬の須田大佑さんにお話を伺いました。

「資産組み換え」とは財産を守り育てること

「相続税対策に土地活用が有効だと知っているけれど、最近はアパートも空室気味。何か他に方法はないか」と悩むオーナーは少なくない。十分な対策をせずに、いざ親が亡くなって相続税を支払うために“やむを得ず”土地を切り売りして、結果として財産を目減りさせるケースも後を絶たない。

その打開策として注目されているのが「資産の組み換え」だ。オーナーの中には「売却＝資産が減る」「先祖代々の土地を売って現金化し、お金儲けに手を染めるもの」という悪いイメージを持つ人も多いかもしれない。しかし実際には「より良い相続につなげる対策です」と須田さんは強調する。

「組み換えには2つのパターンがあります。一つは、土地を売って別の場所に取得する、『立地条件を変えること＝買い換え』です。二つ目は、土地の一部を売って同じ場所に建物を建てる、『土地から建物へ、不動産の種類を換えること＝立体組み換え』です。これらの手法を組み合わせ、相続が発生する前に対策を打つことによって、財産の目減りを防ぎ、あるいは財産を増やすこともできるのです」（須田さん）

どんなケースが向いている？評価額と収益性に着目

では、どんなケースが資産組み換えに向いているのか、図表1のチェックリストで確認してみよう。

まず「先代の時代に相続税が多額にかかった」とか、「土地はたくさんあるのに資金繰りが苦しい」というオーナーは有力候補だ。そんな状態になっている理由を探ると、所有している土地が、チェックリストの条件に当てはまるケースが多い。

「土地に共通する条件は、相続税評価額が時価（実勢価格）よりも高いこと、利益を生んでいないことです。借地権の底地や広大地など、相続税評価額が高い半面で、納税資金を作るための売却に時間がかかり、満足いく金額で売却できないケースが多いです」（須田さん）

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