コロナ禍でも活況?ウッドショックの影響は?入居者ニーズに変化は?不動産市場の動向を解説!

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公開日:2021年10月25日
更新日:2021年10月28日
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コロナ禍で経済情勢が混沌とする中で、資産防衛や相続問題を抱える賃貸オーナーは、今どう動くべきか悩んでいることでしょう。
賃貸・売買から建築まで、不動産マーケットに精通しているアナリストの中山登志朗さんに最新の不動産市況とニーズについて伺いました。

お話を聞いた方
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中山 登志朗(なかやま・としあき) 氏

LIFULL HOME’S総合研究所 副所長 兼 チーフアナリスト

賃貸・売買から建築まで、不動産マーケットに精通。

国内外の需要が活発。不動産価格は上昇傾向

現在の不動産価格は全体的な傾向として、新築住宅・中古住宅ともに上昇しています。

まず今年は、取引の指標となる公示地価や、相続税評価額の基になる路線価などについて「大都市圏で8年ぶりに下落」と報道されました。しかし、市場で流通している実勢地価とは、かけ離れている印象です。

特に都心部や市街地中心部で取り引きされるマンション用地は、コロナ前と変わらず高値で取り引きされています。また新築住宅も資材価格や人件費も下がる余地はなく、土地価格と併せて“3高状態”が続いています。

投資用物件については、個人投資家から機関投資家まで需要が堅調で、世界的な低金利でだぶついている投資マネーが日本の不動産に向かっています。国内でもゼロ金利政策は当面続くでしょう。

昨年一時的に軟調だった株価も今年は堅調に推移し、株式投資で得た利益を不動産に付け替える動きが活発です。こうした旺盛な需要は専ら利便性の高い中古住宅に向かいますが、物件数が少ないため、需給バランスがひっ迫し、価格上昇の要因となっています。

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エリア別にみると、首都圏では不動産価格の上昇が顕著な一方で、近畿圏や東海圏では今のところ首都圏ほどの値上がりはなく、賃料相場も大きな変化はありません。ただ、これから価格上昇が波及する可能性を考えると、大阪や名古屋で購入を検討しているなら、今が良いタイミングといえます。

需要が強いという点では売り時でもあります。築古物件を所有しているなら、不動産が活発に動いている時期だからこそ、持ち続けるか売却するかを改めて検証すべきでしょう。

リフォーム技術の進化により、築古でも新築に近い性能を回復できますが、掛けたコストを回収できるか、経済合理性を踏まえて判断することが不可欠です。収益性に課題が多かったり、物件が時代のニーズに合わないのであれば、建て替えや売却・組み換えも含めて検討する必要があるでしょう。

また昨今、自然災害が多発・激甚化する中、賃借人はリスク回避への意識も相応に高まっています。所有地の被害想定をハザードマップなどで確認し、早めに手を打つことが大切です。

ウッドショックは限定的。相続対策は先延ばしせず

建築を検討している方の間では、ウッドショックも話題になっています。中国やアメリカで木材需要が急激に高まった煽りを受け、従来の4倍程度の価格で輸入木材を仕入れざるをえなくなっている現象です。

しかし、ウッドショックの影響があるのは、主に注文住宅や建売住宅などの戸建てマーケットです。賃貸マンションや軽量鉄骨造のアパートは木材使用率が低く、木造でも集成材の多くは国内で生産されているため、ほとんど影響はないでしょう。ただし経営的な観点から、複数の施工会社にプランや見積もりを依頼し、比較することがおすすめです。

「相続対策は自分が現役を退いてから」と考えるオーナーは少なくないと思いますが、先延ばしにして、いつ何が起こるかわかりません。在宅時間が増えた今こそ、資産について考えてみませんか?情報を収集して中長期的なことに思いを巡らせる良いタイミングだと思います。

コロナ禍で変わる入居者ニーズ

コロナ禍で、どんな物件が選ばれる傾向にあるか、ご紹介しましょう。

一時話題になった「テレワークの普及で住まいの郊外化」は実態と合いません東京では“意向の郊外化”はありましたが、実際に行動したのは少数。大阪・名古屋では生活圏や賃料水準の違いもあり、郊外化の意向はほぼ見られません。しかし自宅で仕事や授業に対応できる仕様へのニーズは高まっています。

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まずインターネット環境は必須で、回線スピードが速く、安定していることが重要です。もう一部屋欲しいという要望や、遮音性・断熱性など基本性能への関心も高い。感染症対策として、玄関への手洗い場やクロークの設置、宅配ボックスも人気です。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2021年10月5日時点の情報です。
取材・文/木村 元紀

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