外国人入居者を上手に受け入れて空室の悩みを解消！

管理/空室対策

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空室対策の有効な手段として、今注目を集めている外国人入居者の受け入れを、先駆けて行ってきた（株）グローバルトラストネットワークスの後藤裕幸さんが外国人の上手な受け入れ方についてセミナーを行った。今回はその様子をレポートする。

2006年に外国人専門の賃貸住宅保証会社として同社を設立。翌年外国人専門の賃貸不動産仲介事業を開始。これまで入居サポートの申し込み件数は累計で約10万件。「外国人が日本に来てよかったをカタチに」を経営理念に掲げる。

日本が抱える人口と労働者の問題を外国人が解決する

日本は現在、かつて経験したことがない少子高齢化時代に突入しています。総人口は年々減り続け、国立社会保障・人口問題研究所によると2050年には現人口の約25％に当たる3300万人が減少し9515万人になると予想されています。

毎年約100万人口が減っていくのです。政令指定都市が毎年一つずつ消えてゆくようなもの。大変な事態です。また、生産年齢人口が8442万人から4930万人となり、日本のGDPの世界比率は約3％にまで落ち込むと予想されています。

現在でも、景気は良いのに特に若い働き手の不足で悩んでいるという企業は多いようですが、日本の労働力は2025年に583万人が不足するというデータもあります（インテリジェンスHITO総合研究所）。

こうした状況のなか、日本の若年労働者不足を補う存在として、注目されているのが外国人労働者です。外国人誘致による経済効果および労働者不足解消の方針を国策として打ち出しており、昨年の外国人労働者数は約127万人で、前年比18％の伸びです（下図1）。

今後もこの傾向は加速し、現在まだ約2％に過ぎない労働力人口に占める外国人労働者の割合は、10％近いドイツや15％を超える米国などに近づくと推測されています（下図2）。

日本在住の外国人数は2012年末時点で約203万人だったのが、2016年末時点では約238万人となりました。4年間で約35万人増えています。その増加分のうち約33万人はアジア人で、顕著に増加したのがベトナム人やインドネシア人などです。これら東南アジア諸国は非常に成長著しいのですが、日本とは逆に圧倒的に若年層が多く、就職難が深刻です。

若くて優秀な人材は日本企業にとっては非常に魅力的であり、日本社会の課題とアジア市場の課題は非常に補完性が高いのです。

外国人は低入居率時代の救世主になりうる

これまで外国人は、高齢者や失業者などと並んで、不動産賃貸業界では多くが排除の対象でした。しかし、低入居率時代を迎えた今、排除から受け入れる存在になったと言えるのではないでしょうか。

外国人に対して、従来問題視されていたのが、「外国人には保証人がいない」「生活習慣が違う」「不動産慣習に対する認識が違う」「日本にいないと連絡が取れない」などでした。しかし、これらは外国人のせいだと言えるでしょうか？

「保証人がいないのは仕方がない」「生活習慣が違うなら教えればいい」「不動産慣習に対する認識が違うなら伝えればいい」「日本にいないのであれば信頼できる連絡先の確保を行えばいい」と考えて、外国人に「確実に家賃を支払ってもらう仕組みづくり」「きちんと生活マナーを守ってもらうこと」「しっかり不動産ルールを守ってもらうこと」を実現できたら、外国人も優良顧客になるはずです。

以上で述べたことは決して不可能なことではありません。弊社は外国人のみの入居サポートを行っていますが、その数は毎月4000件を超え、申し込み件数は累計で10万件です。しっかり対応すれば、外国人入居者を受け入れることはそれほど有望なビジネスだと言えるのです。

外国人入居者をうまく受け入れるために必要なこと

外国人の方々で入居率をアップさせるには、日本人顧客とは異なるインフラが求められます。例えば外国人は集団性が高く、友人間で情報交換をしている傾向が強いです。ITリテラシーも高いので、サイトやSNSでの集客が有効になってくるでしょう。

何よりも大事なのは入居してからの生活を理解してもらうことです。近隣やオーナーに迷惑をかけずに退去に至るよう、日本独特のルール説明も含めてさまざまな側面からサポートが必要です。

例えば契約期間は、韓国では2年間の賃貸契約を結んでいる場合、もし1年間で退去するなら、残りの1年間の家賃を負担するために友人などに代わりに住んでもらうことが常識です。これは大家さんへ迷惑をかけない善意の行為なのですが、日本では又貸しとなり許されない行為です。また、ガス会社に連絡して開栓してもらわないとお湯が出ないことを知らない外国人も多いです。ゴミ出しのルールも徹底して教えなければなりませんし、原状回復の意味もしっかり理解してもらう必要があります。