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融資のプロに訊く!賃貸市場動向とローン選びのポイント

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融資のプロに訊く!賃貸市場動向とローン選びのポイント1

1955年の設立以降、その時々の経済・社会の状況や住宅事情に応じて住まいと住環境の改善に取り組んできた住宅改良開発公社。今回は、2018年7月に同公社の理事長に就任された生亀氏に、今後のめざす姿やオーナーとの関わりなどについて、お話を伺いました。

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一般財団法人 住宅改良開発公社 理事長 生亀 孝志 氏

プロフィール/いき たかし 1952年福島県生まれ。1975年建設省(現国土交通省)入省。国土交通政策研究所所長、(一財)日本建設業連合会専務理事を務めた後、本年7月住宅改良開発公社理事長に就任。


住宅改良開発公社は長く活動されていますね?

当公社は1955年に非営利法人として設立されました。当時は住宅不足が極めて深刻な状況にあり、住生活の安定と居住水準の向上を目指して活動を開始したのです。設立以来これまで、その時々の経済・社会の状況や住宅事情に応じて住まいと住環境の改善に取り組んで参りましたが、現在は住宅金融支援機構や民間金融機関の賃貸住宅融資の保証事業に注力しております。

的確かつ公正な審査に基づく当公社の保証により住宅金融支援機構から長期固定の賃貸住宅融資が提供される仕組みを通じ、北海道から九州・沖縄まで、全国をカバーする唯一の保証機関として、多くのオーナーの方々の賃貸住宅経営をお手伝いさせていただいてきました。

また、多くの民間金融機関の賃貸住宅融資にも当公社の保証制度を利用していただいております。

今後はどのような活動をお考えですか?

60年以上にわたる活動で当公社が関わってきた住宅は120万戸を超えています。その結果、幅広く充実したノウハウや知見が蓄積されており、これらを賃貸経営をお考えの皆様に活用していただきたいと考えています。

資金計画のご相談に応じることはもちろん、建物が完成した後は建物診断や経営相談に積極的に対応しています。また、情報誌「ハーモニー」を定期的に発行し、賃貸住宅経営に有益な情報を提供しています。

さらに今後は、当公社自らが賃貸住宅を経営したり、調査研究事業を充実させて、オーナーの皆様はじめ住宅関連事業者の方々などのお役に立ちたいと思っています。

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近年の賃貸住宅市場についてどう思われますか?

最近は賃貸住宅の着工が減少傾向にありますが、これは相続税制の改正や歴史的な低金利を背景として、2016、2017年度に着工が大きく増加した反動によるもので、賃貸住宅需要が構造的に変化したからではないと考えています。

一方、金融機関の賃貸住宅融資への慎重な姿勢に加え、マスコミを賑わしている一部のサブリース会社への不信感が賃貸住宅着工に影響を与えていることも否めません。

ただし、金融機関が慎重に融資案件を審査をするのは、オーナーのリスクを未然に防止することになるわけですから、悪いことではありません。

需要面では、近年、持ち家志向が低下していること、コンパクトシティ化が進められる中で都市部への人口流入が期待できること、高度成長期以降に建てられた多くの賃貸住宅も建替えの時期を迎えていることなどを考慮すれば今後も賃貸住宅への需要は底堅いと思われます。

サブリースに関しては、一口にサブリースといっても家賃保証の期間や管理受託の範囲など、事業者によっても、選ぶコースによっても異なります。建築や管理に一定の実績があるか?企業規模・経営期間は?などサブリースの内容を理解し、実績のある優良な事業者を選ぶことが重要です。

また、10年も経てば家賃は下がるものだと認識することも必要ですし、借上料が入金されているからといって事業者に任せきりにせず、実際に今空室はあるのか、管理はきちんとされているかを確認するなど、所有する賃貸住宅の具体的な状況をしっかりと把握しておくことが重要です。サブリースだから絶対安心でも、サブリースが危険という訳でもありません。

当公社ではこのようなサブリースの確認ポイントをチラシにして必要な方に差し上げています。

アパートローンを選ぶ際のポイントは?

賃貸住宅経営を始める動機や目的は色々あると思いますが、大切なことは収支がきちんと合うことです。しかも、10年、20年…と長期にわたる経営ですから、長い目で見て収支が合わなくてはいけません。このことをしっかりと踏まえてローンを選ぶことが重要です。

現在は史上最低レベルでの低金利が続いていますが、億単位の借り入れで行うことが多い賃貸住宅建設においては、金利が1%でも上がると年間で100万円単位で返済額が膨らむ可能性があります。

ですから金利が低水準である現在は、「建て時」であるとも言えますが、目先の低金利だけで判断するのは危険です。5年後や10年後の金利上昇リスクに留意する必要があります。

こうしたリスクを回避できるよう、当公社では住宅金融支援機構の35年固定型のローンを始め比較的期間の長い固定型ローンを中心にお勧めしています。

融資に関しては、直接相談員からアドバイスを受けることができる相談窓口・水道橋受付センターを設けています。事業者からの提案に対するセカンドオピニオン的にもご利用いただけますので、ぜひお役立てください。

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最後に、新理事長として一言

堅持することはもとより当公社の社会的使命である良質な賃貸住宅の供給に貢献できるよう役職員一丸となって事業を推進して参りますので、関係の皆様のご理解とご指導、ご鞭撻をいただきますよう何とぞよろしくお願いいたします。

 

※この記事内のデータ、数値などに関しては2018年9月5日時点の情報です。

取材・文/本多 智裕 撮影/青木 茂也

資料請求をするとこんな資料がもらえます
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賃貸住宅情報誌「ハーモニー83号」、チラシ「サブリースのチェックポイント」住宅金融支援機構の「賃貸融資のご案内」をお送りします。


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