2019年以降どうなる？ 金利、消費増税、インバウンド…景気動向と賃貸経営に与える影響
オーナー同士の工夫で街の魅力を高めてサバイバル
今後の資産運用を考えたとき、賃貸住宅だけでなく民泊も有望な手法といえる。民泊新法（※2）ができ、自治体の上乗せ条例などの規制もあり、一時的に民泊サイトへの登録件数は減った。しかし、それは生みの苦しみでもある。
訪日外国人旅行者の滞在日数はどんどん伸びており、長期滞在しにくい既存のホテルや旅館より、民泊の需要は着実に増えて行く。旅に対しても、観光資源が揃った著名な観光地だけでなく、日本の田舎の雰囲気を味わいたいなどニーズが変化。農村体験などで草の根交流が広がり、SNS で拡散され訪問客が増える例も多い。
これからは“ソフトウェア”、工夫が問われる時代だ。地域ぐるみで街の魅力を高めて発信していけるところに人が集まって来る。賃貸住宅では、隣にアパートができるとライバル視してしまいがちだが、民泊を求める旅行者向けに共通のサービスを一緒に考えられれば、共栄共存していける。
どのエリアのどんな物件が資産運用に向いているか。新たな投資や資産の組み換えをする時も、既存の枠にとらわれない発想が問われるだろう。物件を見る目、街を見る目を養い、不動産リテラシーを高めることが益々重要になってくる。
※2 住宅宿泊事業法
気になるトピック、ここに注目！
消費増税前後に起きる「駆け込み需要と反動減」を緩和する平準化対策は、エコポイント復活など新味はない。過去2 回の増税と比較すると景気に与える影響は小さい見込み。ただし、投資や土地活用に関わる減税措置はないため、実施するなら増税前がベター。
過去5 年間続いた日銀の金融緩和政策による超低金利が、向こう5 年間も続く可能性は低い。金利上昇リスクは以前より高まっている。日本の金融市場は国際経済とリンクしているため金利動向は予測しにくい。借り入れを抑え、変動金利より固定金利にシフトすべき。
2020 年東京五輪後も、人手不足が続き人件費は下がらない。建設資材についても、足下では鉄鋼の需給が世界的にひっ迫して価格は上昇気味。五輪がらみの建設ブームが終わっても建築費が下がる可能性は低い。
大局的には、都心はあまり下がらず郊外が下がるという二極化が進行。「生産緑地の2022 年問題」も郊外の地価下落圧力につながる。23区内でもエリアによって選別され、物件ごとに判断することが重要に。
訪日外国人観光客は2018 年通年で3100 万人を超えると予測され、需要の高まる民泊は資産運用先として有望。ホテルや旅館にできない独自サービスを地域ぐるみで提供してエリアの魅力を高めれば、賃貸運用では空室の多いエリアにも可能性が。
住宅ストックは増え人口は減るため、全体として空き家は増える。ただし「住みたい街」のランキングは時代とともに変わり、かつて憧れていた人気沿線やエリアが廃れることも。新しい働き方やライフスタイルを踏まえ、街と物件を選べば空室リスクも下げられる。
※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年12月12日時点のものです。
取材・文／木村 元紀
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