「4号特例」とは

出典：2025年4月（予定）から４号特例が変わります

そもそも「4号特例」とはどういう意味なのでしょうか？

建築基準法では、建築物を1～4号に分けています。4号建築物はその中で最も規模が小さい建物で、木造2階建て以下の住宅や木造平屋などが分類されていました。

これまでは、建築士が設計した4号建造物は建築確認の審査を一部省略しても良いことになっていました。これが「4号特例」です。

ところが、2022（令和4）年6月に公布された『脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律』によって、4号建築物の定義が変更されることになりました。

これまで4号建造物とされていた木造2階建て、または延床面積200㎡を超える建物は、「新2号建築物」に。延床面積200㎡以下の平屋は「新3号建築物」となります。

このうち「新2号建築物」について、審査省略制度の対象外となることが決まったのです。これが「4号特例の縮小」で、2025年4月に施行される予定です。

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賃貸経営への影響は？

木造で延床面積200㎡以下というと、賃貸物件では20～25㎡のワンルームを6～8戸備えた2階建てアパートなども当てはまりそうですが、共同住宅は特殊建築物（1号建築物）であるため該当しません。

ただし、一戸建て住宅や長屋（テラスハウス）などを新築する場合には、これまでは省略できていた構造関係規定についての図書や省エネ関連の図書の提出が必要になります。そのため、建築会社がこれらを作成する手間の分が建築費に上乗せされると考えられます。また、工期も確認申請の分、少し長くなるでしょう。

出典：2025年4月（予定）から4号特例が変わります

また、今回の改正にあわせて、構造計算が必要な木造建築の規模が500㎡超から300㎡超に引き下げられます。

テラスハウスの場合は300㎡超に該当する可能性が高くなるため、その分のコストがプラスされるでしょう。

出典：構造計算が必要な木造建築物の規模の引き下げ

大規模修繕はどの範囲が対象に？

また、4号建築物は大規模修繕の際もこれまでは確認申請は省略可とされていました。しかし改正法施行後は新2号建築物となるため「大規模な修繕・模様替え」について確認申請が必要となります。

大規模な修繕・模様替えとは「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替え」を指しています。主要構造部は「壁、柱、床、はり、屋根または階段」なので、これらを半分以上リフォームすると確認申請が必要となる、ということです。

そのため、通常の内装リフォームや設備の入れ替え、構造壁ではない内壁のみの間取り変更などは申請不要です。

ちなみに、屋根や外壁については2024年の2月に「屋根ふき材のみの改修やカバー工法による改修は該当しない」「壁の内側からの断熱改修や既存外壁に新しい仕上げ材をかぶせる工法は該当しない」などといった旨の通達が出されました。これにより、確認申請が必要な改修の範囲が少し緩和されたことになります。

今後の追加情報を注視しよう

改正法の施行は2025年の4月です。一戸建てやテラスハウスの新築を検討中の方や経営中のオーナーは「新築や改修を急いだ方が良いのだろうか？」と思われるかもしれません。

しかし、屋根や外壁についての通達で範囲が緩和されたように、今後もさらに具体的な内容が追加される可能性があります。

一部では4号特例の縮小を理由に工事を急がせる業者もいるようですが、そのようなセールストークには惑わされず、今後の動きを注視しつつタイミングを見極めるようにしましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関して本記事は、2024年5月1日時点の情報をもとに制作しています。

文／石垣 光子

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