進むインフレ。金利政策は欧米と日本で差

日本では、この10年あまり、ゼロ金利や異次元の金融緩和で、株高・不動産バブルを人為的に作り、デフレからの脱却と経済成長を目指してきた。

欧米諸国においても、日本ほどではないものの、金融政策は経済成長に軸足を置いた方策が主眼とされてきた。そこにロシアによるウクライナ侵攻が始まり、物資の流通が世界的に滞った結果、インフレが進行。欧米では政策金利の引き上げが行われた。その結果、株価や不動産価格の調整が鮮明となった。

一方、日本の政策金利は依然として低水準のままである。不動産価格の調整は見られるが、その動きは緩やかで幅も小さい。しかし、インフレの進行が続いており、住宅や不動産市況への影響は無視できない大きさになっている。

①所得・資産の格差拡大が一段と進行

昨年来、物価の上昇が続いていることは、多くの人が実感しているが、高所得者層・資産家の家計に与える影響は少ない。

むしろ、年初からの株価の上昇、直近の数年間に及ぶ不動産価格の高騰もあって、資産を大きく増大させている（図表❶）。

そのことは、地価公示価格が上昇した軽井沢エリアのリゾート物件の購入者数が、年々増加していることからもわかる。富裕層の資金は、好立地の希少価値の高い不動産に集中し、高値で取引されている。また、相続などの節税需要も引き続き活発な動きがみられる。

賃貸アパートなどの節税目的の建築需要も底堅く、図表❷に示されているように、新規貸出額はここ数年増えている。中古アパートの売買取引も、収益性や買い易さから、引き合いは多い状況だ。

超低金利が続く中、融資を受けられるのは資産家に限定されるものの、不動産投資需要は、依然として衰えず堅調に推移している。

一方、インフレの進行は低・中所得者層の購買意欲・購買力を低下させている。電気・ガス料金の高騰に加えて、直近では、ガソリン代の値上がりも深刻で、家計の悪化を加速させている。

特に、地方圏や郊外では、車を利用した生活が必須であるところも多く、家計を圧迫し、住宅ローンの返済に窮する人が増えている。

また、住宅価格の高騰と実質所得の低下で、購入を見送る人も多くなっている。その結果、住宅市場では在庫数の増加傾向が続いている（図表❸）。

特に、高額・割高な物件の売れ残りが目立ってきた。すでに新築・中古を問わず、物件価格を下げることも珍しくなくなった。

なお、売却理由としては、資産処分（現金化）や住み替え、そして離婚などが多く見られる。また、相続に起因する売却も、高齢化社会の進行で増加傾向が続いている。

いずれにせよ、インフレは住宅購入の主たる顧客である若年層・低中所得者の家計を直撃し、住宅需要を減速させ、在庫の増加によって価格は見直しを迫られている。

②デジタル社会の普及・定着で、オフィス市況が悪化

新型コロナ感染症が5類へと移行し、働き方や暮らし方が少しずつ元に戻り始めているが、完全には戻ったわけではない。

コロナ禍では非接触が求められ、大都市圏では大企業を中心に「テレワーク」による働き方が普及・定着した。その結果、賃貸オフィスの需要が縮小し、空室率が上昇、高止まりしている。

テレワークの普及が著しい米国では、コロナ禍の収束にもかかわらず、テレワークによる働き方が常態化しているという。ニューヨークのオフィス空室率は、15％に上昇。また、ＩＴ企業の集積度の高いサンフランシスコでは、空室率が20％近くに達している。

一方、日本では働き方がオフィスに戻っている企業もあるが、テレワークを重視している企業も少なくない。

さらに、日本社会の「構造的な変化」が、オフィス需要の縮小に拍車をかけている。人口の減少、就業者数の減少を反映したもので、一時的な現象ではないことは明らかと言える。オフィス需要の強い大都市圏でも、事業所数は減少傾向が続いている（図表❹）。

総務省「経済センサス活動調査」データより

さらに、安倍政権が誕生して以降、日本銀行の超低金利・異次元の金融緩和により、大都市だけにとどまらず、駅前・中心部の再開発が活発に行われた。その結果、相対的にオフィスや商業施設が供給過多の状況になってしまい、空室率は上昇、賃料は弱含みに推移している。

コロナ禍が収束過程にある中、コロナ禍を契機として市況は大きく変化してしまった。テレワークやインターネット販売による無店舗事業の定着など、デジタル技術の進展によって、不動産市場の需給関係が一気に変わるという、想定外のことが起きたのである。

③水面下で利上げの動き。今後の「金融動向」に注意

欧米とは異なり、日本での金融緩和はいまだに続いているが、水面下では少しずつ金利の引き上げや、融資姿勢の変化が生まれている。加えて、金融機関による選別融資の姿勢が強まっていることも確かである。

不動産市場におけるバブル崩壊の契機となるのは、不動産価格の高騰と金融の引き締めであり、年末から来年にかけて、動向には注意しておきたい。

※この記事は2023年９月25日時点の情報をもとに制作しています

あわせて読みたいオススメ記事

【登録はすべて無料】オーナーズ・スタイルでは様々なメディアで情報を発信中！