「地価」とは

「地価」と呼ばれるものには4種類あるのはご存じでしょうか。「一物四価（いちぶつよんか）」ともいわれ、それぞれ調査（公表）主体や基準日が違います。調査の目的や発表時期などは次の通りです。（　）内は調査実施機関です。

土地の売買価格の目安となり、毎年1月1日を基準日として3月に発表される。

土地の売買価格の目安となり、毎年7月1日を基準日として9月に発表される。

相続税・贈与税の評価算出の基礎となり、毎年1月1日を基準日として7月に発表される。

固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税算出の基礎となり、公表はされず役所への固定資産税台帳の閲覧申請によって確認する。3年ごとに見直しされ、見直し前年の1月1日が基準日となる。

上記に実勢価格（実際に取引される際の価格）を加えて五価とする場合もありますが、一般的には「地価」というと、公示地価のことを指すことが多くなっています。

公示地価はどのように決まる？

地価公示は、地価公示法に基づき国土交通省土地鑑定委員会が、都市計画区域等における「標準地」を選定。毎年1/1時点の１㎡当たりの正常な価格を判定し公示するものとしています。

具体的には、全国の鑑定評価員（不動産鑑定士）が26,000地点※について選定及び確認を実施。分科会等での議論を経たのちに鑑定評価した価格をもとに判定されます。

※このうち、福島第一原子力発電所の事故の影響による7地点では調査を休止

令和5年の地価公示、全国平均は全用途地域で上昇

気になる最新の公示地価ですが、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。全用途平均の地価動向は＋1.6％で、前年の+0.6％と比べて大きく伸びているのが分かります。住宅地での全国平均は+1.4％、商業地の全国平均は＋1.8％となっています。

国交省の概要では、今回の地価動向の特徴として「新型コロナの影響で弱含んでいた地価は、ウィズコロナ下で、景気が緩やかに持ち直している中、地域や用途などにより差があるものの、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ前への回復傾向が顕著となった」とまとめています。

東京・大阪・名古屋の三大都市圏では地価上昇率がさらに拡大

東京郊外の住宅地風景

住宅地を地域別で見ると東京圏は平均変動率＋2.1％、大阪圏＋0.7％、名古屋圏＋2.3％と、いずれも2年連続の上昇となります。都市部では、低金利や住宅取得支援施策等もあり住宅需要が堅調で、地価が上昇し続けています。

商業地も三大都市圏平均で＋2.9％と、前年の＋0.7％から大幅な上昇。住宅地と同じく、名古屋圏(＋3.4％)の伸びが目立ちます。

都市部を中心に店舗需要も回復傾向にあり、オフィス需要やマンション用地需要等から地価の上昇が前年よりさらに進んでいます。

地方圏では札幌・仙台・広島・福岡は10年連続の地価上昇

札幌の都市部風景

地方圏では、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）が住宅地の平均変動率＋8.6％で、10年連続の上昇。四市の中心部の地価上昇に伴い、周辺の市町でも上昇率が挙がっています。

地方四市を除くその他の地域も+ 0.4％と、28年ぶりに上昇に転じました。生活スタイルの変化により住む人のニーズも多様化し、郊外部にも地価の上昇範囲は広がっているものと見られます。

住宅地において地価変動率プラスの都道府県数は、前年は20でしたが令和5年は24に増えています。内訳は以下、北海道、岩手県、宮城県、山形県、福島県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、石川県、長野県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県、岡山県、広島県、山口県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、沖縄県。このうち岩手県、長野県、兵庫県、岡山県が前年の下落から上昇に転じました。

ちなみに住宅地で最も上昇率の高い都道府県は北海道（＋7.6％）、県庁所在地は札幌市（＋15.0％）でした。

地価の上昇は住宅賃料にどう反映される？

地価の変動は、賃貸経営にどのような影響を与えるのでしょうか？地価上昇が続くことで、しばらく後に住宅賃料も上がっていく傾向があります。

賃料は上昇も下落も穏やかなため、地価の変動がすぐに付近の賃料に反映されることはありません。契約期間中は、契約時に取り決めた賃料が継続していくためです。

しかし、入居者が退去し、新たな募集のタイミングでは、地価の上昇に応じた賃料の見直しをしてみてもいいかもしれません。

そういった意味でも、賃貸経営をするうえで、地価に関する情報には常にアンテナを張っておくのがおすすめです。

※この記事内の情報は2023年4月11日時点のものです。

取材・文／丸石 綾野

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