相続発端で「とりあえず」？ 安易な共有はトラブルの塊

不動産を複数の人で持ち合うのが「共有」です。共有とは、所有権はあっても「持ち分」という不完全な形になり、何ごとも自分一人だけでは決められません。

「共有者が家族なら問題がないと思われるかもしれません。しかし、実際には親子や兄弟姉妹であっても、性格、価値観、資産に対する考え方は異なります。意見が対立して全員の合意が取りにくいため、何かアクションを起こすにしても、時間と手間がかかる上に、何もできずに塩漬けになるケースは少なくありません。共有はデメリットだらけです」と（株）青山財産ネットワークスの相澤さんは語ります。

不動産共有のデメリット（トラブルの種）

これほど厄介な存在にもかかわらず、「相続が発端となり、共有不動産を持つオーナーは意外に多いんです」と相澤さん。

相続が発生すると、10カ月以内に遺産分割協議をまとめて申告納税する必要があります。なにも対策を立てていないと、時間に追われて「とりあえず共有」になりやすくなります。

都心の好立地で自宅と家業の店舗しかなく、分けるに分けられないため「しかたなく共有」というパターンも多いようです。

税理士の勧めで“平等”な共有のはずが……。自分の代で終止符を打つ！

しかし相澤さんは、「共有は問題の先送りに過ぎません。早めに単有（単独所有）に戻すのがベストです」と指摘します。例えば、同社が解決したＡさんのケースを紹介しましょう。

Ａさんは、都内に駐車場や貸宅地など、種類も広さも異なる土地を兄弟全員で共有していました。

きっかけは、親の相続の際に税理士から「誰が何を引き継ぐか決めるのは大変。兄弟で均等に分けたほうが平等」と勧められたからです。

Ａさんの持ち分がある土地は収益性が低い割に固定資産税の負担が重いため、活用方法を改善したいとも考えていました。しかし兄弟の仲が悪く、話し合いは進みません。

長男であるＡさん自身もすでに70代後半になり、自分に相続が発生すると、共有持分が5人の子どもたちに引き継がれてしまいます。他の兄弟も次世代に持分が承継されると、利害関係者は数十人におよぶことになります。

危機感を募らせたＡさんは、自分の代で解決したいと相談に訪れたのでした。

共有解消の手法は、5種類7パターン

不動産の共有状態を解消する方法には、売買・分割・交換・贈与など、いくつかのパターンがあり一長一短があります。

「一番オーソドックスなのは、他の共有者の持ち分を買い取る方法です」と相澤さん。ただ、Ａさんの場合は資金面での余裕がないため難しく、全員での売却も兄弟間での話し合いがつかずに壁にぶつかりました。

「自分の持ち分だけを売ることもできますが、買い取り事業者に持ち分の価値よりも安値で買い叩かれます。また、他人が介在する結果、他の共有者にわだかまりを残すため推奨していません」（相澤さん）

複数の解決策を並行して検討する中で、マンションデベロッパーとの等価交換方式が見込めることがわかりました。数社と条件交渉の末、駐車場の共有者全員が、新築の賃貸マンションを一室ずつ取得することができました。

また、貸宅地は借地人に買い取ってもらい持ち分に応じて現金化し、単独所有のアパートの大規模修繕費に充当。雑種地の持ち分は他の兄弟に贈与して、固定資産税の負担やストレスを自身の代で断ち切ったのです。

財産全体を調整し、共有解消と共有予防を

持ち分の贈与は特殊な例とされますが、本人や家族の意向、置かれた状況に合わせて、もっとも適切な解決方法を見い出せるのが、相澤さんが所属する（株）青山財産ネットワークスの強みでもあります。

利害が対立する場合、弁護士を入れて法的な解決を図るケースもあります。しかし、資産ごとの価値や収支、運用管理の状況を踏まえた財産全体のバランスを見て、家族関係を調整するところまでは期待できません。複雑な不動産の課題解決には、経験豊富な財産コンサルタントの右に出るものはいないのではないでしょうか。

「共有を解消するには、第三者が家族の間に入って調整するほうがまとまりやすいでしょう。すでに共有不動産がある場合はもちろん、共有防止もお手伝いします」（相澤さん）

子どもの人数が多く不動産の分け方をまだ決めてなかったり、保有している不動産の価値や収益性に偏りがあると、分割の際に共有になりやすくなります。揉めずに稼ぐ不動産にしておくために事前に同社に相談してみてはいかがでしょうか。

取材・文／木村 元紀

※この記事は2024年6月12日時点の情報を基に制作しています

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