路線価アップの裏表。賃料アップのチャンスも！

「地価上昇の影響で、土地の相続税評価額のもとになる路線価は、過去10年、コロナ禍を除いて上がり続けています」と相澤さん。多数の不動産を持つ資産家にとって、地価高騰は資産価値が上がり、財産も増えることになります。

「そもそも不動産はインフレに強い資産ですから、売却して、土地の有効活用や金融資産の原資に活かすこともできます」（相澤さん）

土地を売りたくないオーナーの場合は、別の打ち手があります。インフレ効果を逆手にとって、賃料アップを目指すことも可能です。

「都心部を始め、郊外でも都心に出やすい鉄道沿線の人気住宅地では家賃値上げの余地が出ているため、収益アップのチャンスです。委託している管理会社の中には、入居者確保を優先して、家賃値上げに消極的な場合もあるかもしれません。弊社では、賃料アップ策の検討や客付けに強い仲介会社につなぐこともお手伝いします」（相澤さん）

一方で、路線価（時価）が上がると、固定資産税や相続税の負担も増えることには注意が必要です。例えば東京都の場合、年間では2～5％上昇（図1）。10年間の累計では35％もアップしています。

※出典：国税庁資料。標準宅地の対前年変動率の平均値

これが相続税額に及ぼす影響を試算したのが図2です。路線価が上がって課税ベースが高くなると適用税率もアップするため、相続税の負担が膨らみます（図２）。10年前なら預貯金で払えた納税資金が足りなくなるケースも多くみられます。

※当初の遺産は土地８割、預貯金2割、総額2億円。相続人＝2人、税額は2 人の合計

“稼ぐ力”をグっと高め、財産を殖やして守る

自分の財産がどういう状況にあるか、昨今の変化に対応できているのかを正確に把握していないオーナーも多いでしょう。財産構成や相続税額の規模によっては、建て替えや組み換えなど、より抜本的な対策も視野に入ってきます。

株式会社青山財産ネットワークスでは、財産の棚卸しをしたうえで、相続税額や家族全員のキャッシュフローを分析。課題と改善策の道筋をわかりやすく“見える化”した絵解き図を作成してくれます。

図3は、郊外の自宅周辺に、賃貸マンション、ドラッグストア、生産緑地など複数の不動産を所有しているAさんの事例です。Aさんは多額の相続税を払うために、何件もの不動産を売却しなければならない状態でした。

現状の問題点

改善後

図3の縦軸は、相続税評価額に対する手残りの割合を示す「相続利回り」。各物件の “稼ぐ力”を表し、横軸は、時価に対する相続税評価額の割合を示しています。

「左下のゾーンは、相続税評価額が高いうえに収益性が低く現金が貯まらない不動産です。ここに多く集まっていると、納税資金を作るために複数の不動産を手放さなければなりません。過去に相続対策をしていたとしても、時間が経つと収益性は下がります。そこで、評価割合は低いのに収益性が高い右上のゾーンにシフトさせることによって、現金が貯まりやすくなり、納税にも支障がなくなります」（相澤さん）

この事例では、既存の不動産を建て替えるプランも検討しましたが、第一種低層住居専用地域のため高さのある建物は建築できないことが判明しました。

そこで、老朽化して修繕費がかさむ賃貸マンション①を取り壊し、定期借地権を設定。そこで得た権利金を活かして、都心不動産に組み換える案を選択しました。結果、納税資金を作るために複数の不動産を手放さずに済みました。

「都心不動産の運営に不安をもつオーナー様には、適切な管理会社の紹介、運用状況の修繕計画のチェックなど、後々までサポートします。それが財産コンサルティング本来の仕事だと考えています」（相澤さん）

財産を守る手厚いサポート体制を求めるなら、一度、青山財産ネットワークスに相談してみてはいかがでしょうか。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2024年12月11日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

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