路線価アップの裏表。賃料アップのチャンスも

（株）青山財産ネットワークスには、東京都内や都心部に多くの不動産を持つオーナーから相談が持ち込まれます。不動産関連の相談トップ3は「底地」「共有持ち分」「課題をもつ収益不動産」。中でも厄介なのは前の2つです。

「どちらも1つの不動産に複数の権利者が関わるため、単独所有権のようにオーナーの一存では決められません。しかも、様々なリスクとデメリットがあり（下図）運用・管理面や相続・承継の際に問題が噴出することは明らか。放置していると、いつ大きなトラブルを引き起こすかわかりません」

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まず底地の場合、先代から借地人に貸しているケースが多く地代が低いのが一般的。一方で地価高騰により固定資産税の負担は増していきます。市場価値より相続税評価額が高めで、地代収入だけでは納税資金は賄えません。かといって土地は返還されないので、収益性を上げることは難しいでしょう。

共有持ち分については、修繕や活用の際に共有者間で意見の対立が起きやすくなります。さらに共有者に相続が起きると権利が枝分かれしていくので、時間が経つほど解消は困難になってしまうのです。

解決法は多彩でも何がベスト？財産の目減りを防ぐコツは？

底地や共有持ち分を解消する方法は、売却や買い取りをはじめ、その他の選択肢も多くあります（下図）。

「ただ、問題が複雑で関係者との調整に時間がかかり、簡単には進みません。売却ひとつ取っても、底地権や持ち分のみでは買い主を見つけにくく、価格も低くなりがちです。対策せずに相続が発生すると、納税のために他の利回りの高い不動産まで売らざるをえなくなってしまいます。

財産を守るには、なるべく早く着手することが大切。かといって、焦って急ぎ過ぎると、失敗を招きかねません。個々の不動産の時価と評価額、収益性を試算して財産全体の状況を“見える化”して、戦略的に取り組む必要があります」

短期決戦は失敗のもと。以下のように、長期的な視野に立って計画的に進めることが重要です。

失敗を防ぐためのポイント

また底地と共有持ち分は別々に存在するとは限りません。底地が共有されているなど、難しい問題がさらに複合化している場合も珍しくありません。まさにこうした状態を同社が解決した事例を紹介します。

オーナーと関係者の気持ちをすり合わせ解決に導く力量

発端は、駐車場の有効活用で、土地を共有する3人兄弟の1人から「住宅メーカーからアパート建築の提案を受けているが他に選択肢はないか」というセカンドオピニオンの依頼でした。

内容を精査すると、多額の借り入れをしてアパートを1棟建てても収益性は低く、共有のままでは分割も困難になる懸念も強くありました。

さらにヒアリングするうちに、周辺が10数人の親族と共有している土地、借地人のいる底地であることが判明。このままでは相続・承継で行き詰まる危険が見えてきました。

そこで相澤さんは「全体をまとめて売れば付加価値が上がる」と提案。兄弟、親族、借地人と個別に会って全員の意向を確認しながら意思をまとめていきました。

並行して独自のパイプを通じて複数のマンション・デベロッパーに競争入札を実施。結果、等価交換方式で路線価の3倍相当で土地を売却し、代わりに各人が相当分のマンション住戸を入手できるという全員満足のゴールを迎えることができました。

💡 コンサルティングのポイント

コンサルティングの結果

このように同社の強みは、不動産実務から法律・税金まで熟知した専門家集団による提案力と、時間をかけて粘り強く話をまとめて行く調整力です。通常の不動産会社では対応の難しい業務も依頼でき、それでいて費用は明瞭。

例えば今回の事例なら売却時の仲介手数料約３％のみ。相談や現状把握の分析も無料です。保有している不動産にどんな課題やリスクがあり、対策の選択肢には何があるのかを知るだけでも役に立ちます。ぜひ一度、同社の門を叩いてみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2025年6月1日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

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