営業も提案もしない、打てば響くコンサルの魅力

資産の全貌を共有していないにもかかわらず「あなたにぴったりな不動産があります」という提案をされることはままあります。その対策は本当に解決策になるのでしょうか。

「私は最初に提案をしません」と相澤さんは切り出します。あらゆる可能性を追求した対策パターン、客観的なデータをもとに精査した判断材料を提示したあと、オーナー自身が選ぶまで待つ。それが同社のスタイルです。

現状をふまえて、数値データと市場調査で客観的に提示

「オーナー様とじっくりコミュニケーションをとり、すべての資産の現状分析をし、ご家族の状況やお気持ちを理解したうえでないと、具体的なプランは出せません。私たちができるのは、与えられた条件の中で可能な選択肢を提供するところまで。何が正解かは、オーナー様がご自身の理想像に照らして判断することです」

不動産の運用問題で悩んでいる土地持ち資産家は、自宅まわりの限られたエリアに駐車場とアパートだけ持っているケースが少なくありません。同じような資産状況でも、オーナーによって堅実派から効果追及型までタイプは様々です。

主な不動産の種類と特徴

まずは、手持ちの土地を活用するか、より良い不動産に組み換えるかという大枠を示すことから始まる。組み換え先の不動産については、一棟不動産、区分所有、小口化不動産と、代表的なものだけで3つの種類があり、性格が異なります。

「それぞれに一長一短があり、すべてのオーナー様に万能な運用方法はありません。特徴とリスクを十分に理解したうえで検討いただけるよう、事実ベースの情報提供と豊富な事例をお伝えします」

【事例紹介】どんな不動産を運用するかはオーナーの選択次第

CASE①｜相続する子の状況に合わせて手間いらずの小口化不動産を選択

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CASE②｜価格変動の大きい株と駐車場を売却し、無借金で都心の一棟ビルに組み換え

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対策メニューの玉手箱。他では聞けない経験値

一棟不動産と区分所有は、どちらも実物不動産を単独所有するため、運用管理面で融通が利くなど、特徴が似通っています。最大の違いは初期投資の金額の大きさだ。価格の張る一棟不動産ほど借入の返済リスクが高まる。区分所有の場合は借入金額は低いが、空室が出ると賃料収入ゼロになるリスクが伴います。

「経験的に言えば、築年が古くなると、競合物件が増え、賃料や価値が下がるリスクが高まります」

小口化不動産は、少額で購入でき、管理運営の手間がかからないことが最大のメリット。個人では手が出ない都心ビルなど資産性が維持しやすい物件も所有できます。融資は受けられないことや、複数の共同所有ならではの制約も。小口化商品を選ぶときは、新規参入の事業者が多いため、「償還（売却）実績」の豊富さで見極めましょう。

3つのタイプに共通する選択ポイントとしては「利回り」と「出口戦略」が挙げられます。利回りは不動産も金融商品も基本的に同じ。一等地の不動産はリスクが低い代わりに利回りも低水準であることが最たる例です。

「外貨や社債と同様に高利回りは、リスクの高さの言い換えと理解しています」

購入する段階から、将来の実質利回り、借入返済・税引き後の手残りを把握し出口戦略を視野に入れることも重要です。

「検討するにあたり、弊社では物件単体の情報だけでなく、エリアの将来性、賃料や保有期間のコスト等の判断材料を提供しています」

最終的に、どんな物件を購入すれば良いかは、上図の事例のようにオーナーの資産状況や家族関係、価値観によって判断が分かれます。不動産購入の他にも、土地の有効活用や法人スキームなど、対策メニューの豊富さは他の追随を許さない青山財産ネットワークス。同社のノウハウの凄みを、フェスタやセミナーで実際に体験してみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2025年9月1日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

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