分譲仕様の区分物件が借入ゼロで手に入る等価交換

（左）ルジェンテ日暮里ガーデン（右）ルジェンテ恵比寿

東急リバブルのマンション開発で多用されているのが「等価交換方式」である。オーナーが提供した土地に東急リバブルが分譲マンションを建築。完成した建物のうち、出資した土地価格分の住戸をオーナーが取得する仕組みです。主なメリットは次の通り。

①自己資金の負担も多額の借り入れも不要
②慣れ親しんだ土地に住み続けられる
③「立体買換え特例（※2）」を活用すれば、土地の譲渡税は実質ゼロ（繰り延べ）
④分譲仕様の区分住戸を取得でき、相続時の遺産分割にも役立つ

※2 措置法第37条の５「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例」三大都市圏の既成市街地等内では、譲渡所得への課税を次に売却するまで繰り延べられる

ではモデルケースを見ていきます。

モデルケース①｜修繕費が重い老朽建物の状況を一新。複合マンションに

●オーナーのお悩みと希望
・自宅とアパートの修繕費が負担
・貸し店舗の収益も低迷
・スタジオを併設したい
⇩
💡解決のポイント
・貸し店舗の立ち退き交渉が難航→移転先探しをリバブルがサポート
・賃貸戸数が増加し、スタジオも取得→要望をかなえるプランの自由度

※1：売買契約（金銭授受なし）と等価交換の基本協定を締結。「立体買換え特例」を使えば、この時点で譲渡税は実質ゼロ（繰り延べ）

老朽物件をこだわりの新築に。相続対策にも役立つ

Ａさんは、都心部に代々受け継いだ200坪以上の土地を持ち、自宅の他に低層アパートと貸店舗を運営していた。老朽化した建物の修繕費がかさみ、建て替えを検討しましたが、テナントの立ち退き交渉が難航。壁にぶつかっていたAさんは東急リバブルに相談しました。

同社は弁護士紹介や移転先探し等、立ち退き交渉をバックアップ。無事立ち退きの目途が立つと、無借金で建て替え可能な等価交換の提案を快諾。ご子息はプランの細部までこだわり、納得がいくまで打ち合わせを繰り返しながら決定。

また「仕事に使う地下のスタジオが欲しい」という要望にも応えました。親子それぞれの自宅の他20戸の賃貸住戸も取得。将来の相続時の分割にも有効と満足しています。

モデルケース②｜隣地を巻き込み、土地評価アップ。容積率も最大活用

●オーナーのお悩みと希望
・自宅併用ビルが老朽化
・自己建築の借り入れはしたくない
・変形地で容積率が活かしきれない
・自営業をたたみ、収益源がほしい
⇩
💡解決のポイント
・隣地も含めて容積率を最大化→隣地の交渉をリバブルがサポート
・一部を現金で還元し資金も捻出→事業の清算金へ充当

隣地と共同事業。Win-Winの課題解決

Ｘさんも老朽化したビルを所有し、賃貸部分の空室が目立ち始めたため建て替えを決意。当初、借入で自己建築を検討していましたが、地型が悪く容積率が制限されるため、収支のバランスが悪くためらっていました。

そこで東急リバブルに相談したところ、隣地で飲食店を経営するＹさんと一緒に建て替えれば、容積率を最大限に活用でき、等価交換なら借入も不要との提案に膝を打つ。同社がＹさんとの交渉を担当。いずれ単独で売るよりも、Ｘさんとの共同事業にしたほうが土地評価も高まることにYさんも納得。

また、等価交換では一部現金の還元も可能なため、飲食店経営による借入金の返済に、還元された現金を充当することができました。困難な課題を一気に解決できるのも等価交換の醍醐味です。

将来売却する際にも東急リバブルがバックアップ

（左上）ルジェンテ荻窪（左下）ルジェンテ文京湯島（右）ルジェンテ新宿御苑前

さらに、将来取得分を売却するにあたっては東急リバブルの仲介部門がサポート。

東急不動産ホールディングスのグループ会社には、建物のメンテナンスを担うマンション管理大手の東急コミュニティや賃貸管理会社の東急住宅リースも名を連ねます（※3）。

過去10年のマンション開発実績67件のうち、60％の41件が等価交換（2025年7月時点）。

ブランド力に加え、東急不動産HDグループによるバックアップ体制の手厚さにも定評があります。

※3 マンション管理会社は東急リバブルが決定

首都圏を中心に、土地面積60坪程度から検討できるので、課題を持つオーナーはぜひ相談してみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2025年9月1日時点の情報です。

取材・文／木村 元紀

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