オーナーのお悩み解決の選択肢にしたい「等価交換」

東急リバブル（株）は1990年代には開発事業へ進出。2005年から都心部で分譲マンション「ルジェンテ」シリーズの開発・分譲を開始しました。コンパクトな1LDK～2LDKタイプが中心で、実需から投資目的まで多様な需要に応えています。

東急リバブルのマンション開発では、「等価交換方式」の手法があります。等価交換は共同事業方式の一種で、仕
組みは下図のとおりです。

等価交換の流れ（新築想定のマンションが総事業費10億円、総専有面積300坪の例）

土地を提供するオーナーと、建築と事業推進を担うデベロッパーの共同事業。「等価交換」なら大切な土地を利用して新しい建物を次世代へ残すことができます。

等価交換によるオーナーのメリットは？

オーナーが提供（出資）した土地に東急リバブルが分譲マンションを建築。完成した建物のうち、提供した土地価格分の住戸を取得できる。オーナーにとっての主なメリットは次の5つが挙げられます。

「老朽化して空室が増えたので、リノベーションして収益アップをしたいが、手持ち資金がない」「自力で建て替えるには多額の借金が必要で、金利上昇や返済リスクが心配」「買い換える案もあるが、代々続く土地を離れたくないし、手放したくない」など、壁にぶつかっていたオーナーが、同社の等価交換によって悩みを解消できたそうです。

※1 措置法第37条の5「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例」三大都市圏の既成市街地等内では、譲渡所得への課税を次に売却するまで繰り延べられる

事例紹介｜土地から住み替え不要。老朽ビルを建て替え

最新マンションに変身

自宅・アパート・事務所が入る老朽ビルを親子で共有。親は高齢で管理が難しく、買い換えで引っ越しも嫌。等価交換で慣れ親しんだ土地に、親子各々の住居と賃貸マンションを複数、仕事関係の音楽スタジオまで取得したケースも自己資金ゼロで実現しました。

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将来売却する際にも東急リバブルがバックアップ

東急リバブルはこれまで、分譲マンションの実績のうち3分の2以上を等価交換方式で開発しています。それだけ多くの土地が持ち込まれ、20年近くにわたって供給実績を重ねてこられたのは、次のような強みがあるからです。

まず、自社に販売部門を持ち、その経験値を活かした商品開発を行なっていること。オーナーの自己使用分については、一般分譲分と異なる大型住戸、間取り自由など、プランは柔軟。賃貸用にする場合も「ルジェンテ」ブランドの分譲仕様で取得できるため、自宅用・収益用、両面で活用しやすく、流動性も高くなっています。

ブランド力に加え、東急不動産HDグループによるバックアップ体制の手厚さにも定評があります。取得分を将来売却する際には東急リバブルの仲介部門がサポート。東急不動産ホールディングスのグループ会社には、建物のメンテナンスを担うマンション管理大手の東急コミュニティや賃貸管理会社の東急住宅リースも名を連ねます（※2）。

※2 マンション管理会社は東急リバブルが決定

首都圏を中心に、土地面積60坪程度から検討できるので、課題を持つオーナーはぜひ相談してみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2024年12月11日時点の情報です。

取材・文／木村 元紀

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