事例①｜高度な法文解釈力で34坪の旗竿地に共同住宅を実現

まず紹介する事例は、渋谷区渋谷本町に完成した物件。旗竿地で高低差があり、裏手は3mの崖で擁壁を伴う土地です。以前の投資家オーナーは土地を購入したが、希望する収益物件を建てられる会社が見つからず、1年ほど放置した末に手放した場所でした。

初台駅と西新宿五丁目駅が利用できる好立地ですが、旗竿の崖地で高低差もある土地。擁壁は建築基準法上有効と認められず、建物の南側に窓を設けられませんでした。

敷地配置図

【物件データ】 所在地／東京都渋谷区 構造・規模／RC造地上3階建て 間取り／1LDK×6戸（最上階はロフト付き） 敷地面積／110.89㎡（33.55坪）

 

東京都建築安全条例により規模や戸数などへの様々な制約がある中で、高度な企画・設計・施工によって完成したのは地上3階建ての鉄筋コンクリート造共同住宅。

「南側は崖による制約で窓を設けることができないため、水まわりを南側にまとめ、窓は玄関のある北側に多く確保しています。それによって採光を充足させ、部屋に入ったときの開放感も高めています」と事業開発本部長の大神さん。

明かり取りの窓は路地側に設けることで必要な採光量をクリア。さらに採光用の窓と消防用の窓を階によって切り替えて消防要件を満たし、かつ構造上も成り立たせています。

「さらに3階の住戸は延床面積に加算されないロフトを設置。延床面積200㎡以下の制約をクリアしながら魅力を高めています」（大神さん）

間取りは1LDK、30㎡以上を確保するなど客付けに配慮。引き渡し後はすぐに満室となっています。優れた法文の解釈力、法令を遵守する技術力と施工力を持つめぐる組だからこそ実現できた事例です。

事例②｜階段、玄関を立体的に配して、より広い居住面積を確保

続いて紹介する事例は、西新宿五丁目駅から徒歩8分に完成した物件。

土地は渋谷区の閑静な住宅地に位置する狭接地。延べ面積200㎡以下にするなど制約をクリアすれば共同住宅を建てられますが、広さは約54坪、接道幅が3ｍと狭接のため長屋を計画しました。第3種高度地区で高さ10ｍの制約がある中、半地下住戸を設け、全4層を実現して住戸数を増やし、収益力を高めています。

敷地配置図

【物件データ】 所在地／東京都渋谷区 構造・規模／RC造地下1階・地上3階建て 間取り／2LDK×8戸 敷地面積／179.42㎡（54.27坪）

 

「一般的な長屋だと各住戸への階段を室内に設けるため、階段ばかりの物件になりがちです。この事例では階段や玄関を縦に配置する立体的な設計と、専有面積・建築面積に含まれない外階段を設ける工夫で居室の階段面積を極限まで抑え、居住スペースの実質的な面積を大きくして客付けのしやすい間取りを実現しました」と大神さん。

階段と玄関を立体的に設けることで、外階段2基の設置を可能にし、階段による居住スペースの圧迫を軽減。開口部も設けることができ、採光は充足、外観デザインにも好影響をもたらしました。

玄関を縦に配置したことで開口部を設けられ、採光が充足。外観デザインも美しく整えられています。

半地下を設けて4層住宅にすることで、高さ制限ギリギリまで土地活用。住戸数が増えて収益力もアップ。高い技術によって半地下でも快適な住環境を実現します。

土地に合わせた攻めの設計。高品質な管理と施工力で形に

いずれの事例も、めぐる組が「土地に建物を合わせる設計」ができるからこそ実現したもの。

「一般的には設計士が描いた図面を建設会社が見て、できる・できないという判断になりますが、めぐる組は自分たちが建てたい物件を設計士に描いてもらうという流れ。なので難易度の高い施工が必要となるリスクに踏み込んだ攻めの設計ができる。施工が難しくなっても、徹底した品質管理と協力会社の高い施工技術によって、土地を最大限に活かした収益性の高い物件の実現を図れます」

2025年7月にはセミナーも開催。めぐる組を知る良い機会をお見逃しなく。

※この記事は2025年6月1日時点の情報をもとに制作しています。

取材・文／神戸 久美子

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