“持ってよし、売ってよし”の高収益賃貸物件を提案

RC造賃貸住宅建築の豊富な経験で培われた高い企画力と技術力を活用し、オーナーが所有する土地だけでなく、新築用地探しから設計施工、リーシングや管理までワンストップで提案するめぐる組。同社のモットーは“持ってよし、売ってよし”。

「めぐる組が得意とする壁式RC造は、他の建物構造と比べて断熱性能に優れており、遮音性の高さも特徴です。リサーチの結果、設備・仕様も客付けのしやすいものに進化しており、“持ってよし”の物件のご提案につながっています。

“売ってよし”の面で見ると、RC造は買い手の融資がつきやすいうえ、売却益も高く取れることが多いです。資産価値の高い土地ほど防火地域であることが多く、その点でもＲＣ造は有利です」と、事業開発本部長の大神さんは語ります。

めぐる組の高コスパ新築一棟ＲＣレジデンスが選ばれる強み

事例①｜強みがギュッと凝縮！制約の厳しい都心の旗竿地で高収益賃貸を実現

まず紹介したい事例は、目黒区碑文谷に完成した物件。旗竿地であるうえに、高度地区や日影規制といった制限が厳しい敷地にありながら高収益物件を実現しています。

１：地形を苦にしない設計好立地を格安仕入！イニシャルコストを抑えられる

【物件データ】 所在地／東京都目黒区 構造・規模／RC造　地下1階・地上2階建て 間取り／2LDK＋WIC　計6戸 敷地面積／178.34㎡（53.94坪）

狭小地・変形地や法的規制の厳しい土地でも、RC造で建築できる設計・施工力を持つめぐる組。この事例では高度地区・日影規制の厳しい旗竿地に建築。建築が難しいことで割安な土地や、建て替えが進まなかった土地を活用できます。

「弊社では、旗竿地などの非整形地や狭小地の施工ノウハウ・経験を備えたスタッフが建物全体の企画や設計を行うため、地形を苦にすることなく土地を最大限に活用できます。碑文谷の事例でも都心の高級住宅街という好立地ながら、旗竿地であるがゆえに格安に土地を仕入れることができたため、開発事業総額を抑えられました」（大神さん）

高さ7ｍ未満の建物しか実質的に建てられない第一種低層地域にありながら、半地下住戸を設けることで全3層を実現して住戸数を増やし、収益力アップを実現。地下躯体を効率的に施工できる特許の発明など、高い技術力を持つ同社だからこそ可能になった提案です。

２：投資家目線の標準仕様。入居満足度が高まり安定入居！

めぐる組では、断熱や防音などの性能や空間づくりなど、居住性にも細かく配慮。大理石を用いたキッチンや無垢フローリング、プロジェクターなど、投資家目線の標準仕様を装備。入居者満足度が高まり安定入居につなげています。

今回紹介している物件では、10GBの高速インターネット環境、天吊りプロジェクター、無垢フローリング、大理石キッチンなどの充実した設備・仕様に加え、南欧アンダルシア風をコンセプトにした内外装デザインを採用。半地下はデシカント除湿で居住空間としての快適性も万全です。

３：半地下住戸の積極活用。住戸数が増えて収益力アップ！

狭小地でも半地下を作ることのできる特許を取得。フロアがひとつ多く、よりボリュームのある建物を作ることができます。この事例でも半地下を設けて全3層を実現。住戸数が増えて収益力が大幅に向上しています。

４：1LDK以上主体の間取り。居住人数を増やし賃料アップ！

この物件の間取りは、１戸あたり50㎡～65㎡の2LDK＋WIC×6戸。

「都心の好立地では、一住戸あたりの居住可能な人数が増えるとその分を家賃に反映させることができ、収益力アップにつながります。この物件でも2LDKにすることで収益力を高めました」と振り返る大神さん。

貸しやすさにこだわり、賃貸市場で競争力の高い1LDK以上の間取りが主体。収容人数が増えると家賃アップにつながり、この物件では家賃26万円台の住戸もすべて満室になっています。

５：広く見せるレイアウト。客付け力が高まり成約率アップ！

廊下のないレイアウトや、部屋の仕切りを壁ではなく曲線の下がり壁やスキップフロアを用いることで、住戸内が広く見えるように工夫。客付け力が向上し、成約率も高めています。

めぐる組の強みが凝縮された高付加価値なこちらの物件は、周辺の新築相場より10％程度高い家賃設定で、募集開始後1カ月足らずで満室となりました。

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事例②｜トータルサポートで初めての不動産投資も安心・スムーズに進行

続いて紹介する事例が、2025年夏に竣工予定の杉並区下高井戸の高収益賃貸物件。

「事業オーナーである合同会社ココンのご要望は、余力のあるキャッシュフローの範囲内で不動産にポートフォリオを振り分けたいというものでした」と大神さん。

初めての不動産投資となるオーナーに提案したのは上北沢駅から徒歩9分の好立地で、約162㎡の旗竿地での共同住宅。

外観パース

【物件データ】 所在地／東京都杉並 区構造・規模／RC造　地下1階・地上2階建て 間取り／1LDK　計6戸　敷地面積／161.67㎡（48.88坪）

第一種高度の旗竿地で建築には厳しい制約があるものの、駅近かつ徒歩圏内に大きな公園や緑地が広がる約49坪の好立地。

めぐる組では、同社の“持ってよし、売ってよし”のモットーに基づき、RC造でもなるべく規模の小さいものでスタートして賃貸の実績をつけ、将来の売却益で資産拡大を図ってもらうという戦略を講じました。

オーナーの資産背景に応じたポートフォリオを考慮しつつ、土地を探して最適な事業企画を提案するのもめぐる組の大きな強みのひとつです。

土地の魅力を活かす構想設計

設計士からは通常の図面とは別に、地域の環境や歴史を紐解いて生まれたデザインコンセプトが提案されました。めぐる組では個性豊かな設計士が在籍し、オーナーの多様な要望に応えています。

詳細でわかりやすい収支シミュレーションを提示

「提案された資料には、元手はこれだけ、銀行借り入れはこれだけ、利率はこうで、結果、利回りはこのくらい、という数字がすべて計算して出されていました。

なので、これだけ払ってこれだけ返ってくるというのがひと目でわかる。あとはその事業を決裁するかしないかの判断だけという明快さはありがたかったですね」と語るのは合同会社ココンの担当・嘉悦さん。

もちろん、高性能でデザイン、設備仕様にもこだわった建物であることもポイントに。優れたクオリティは収支シミュレーション上の家賃にも反映されています。

充実のトータルサポートで初の不動産投資も安心

めぐる組に依頼する決め手となったもう一つのポイントが、土地探しから新築施工、管理までを一貫して行うトータルサポート。

「私たちは不動産や建物に詳しいわけではないので、めぐる組にまかせればコンサルティングから新築用の土地探し、建築、リーシングや管理会社の紹介までトータルでサポートしてもらえるというのは大きな魅力なのです。

実際に、新築される建物の構造や、それぞれの設計にはどういう意味があるのかといった説明や、計画を進めていくうえで想定すべきリスクやトラブルについての開示は、意思決定の手助けとなりました。

必要に応じて法務や財務の専門家に助言を求められる体制が整っている点も安心でした。土地から新築に関する広範囲な支援を、満足できるクオリティで、かつ1社で行ってくれるので、めぐる組には絶大な信頼を寄せています」と嘉悦さんからも高評価。

めぐる組と出会わなければ投資をあきらめていた

建物は地下1階・地上2階の3層住宅2棟立てで1LDKが6戸。

「こちらの案件も第一種低層地域での計画でしたが、地下室を設けることで建物を3層にできました。また、延べ面積から除外できる開放階段を活用して、旗竿地でも建てられる小規模共同住宅の要件を満たしました」（大神さん）

内装や設備面での工夫も万全です。

「大理石を天板に使ったキッチンや、ニーズはあるのに設置している賃貸は少ないプロジェクターなどの設備も充実。建築中の今もワクワク感があります。

不動産投資の素人である私たちは、めぐる組に出会えていなかったらビジネスをあきらめていたと思います。めぐる組以外では実現できなかったこのプロジェクト、今は来年の竣工を楽しみにしています」と嘉悦さんは笑顔で語ってくれました。

「土地開発業務委託」で“土地から新築”をフルサポート！

「高収益賃貸物件の建築に興味はあるが、どうすればいいのかわからない」という声に応えているのが先述の事例でも活用された「土地開発業務委託」です。

候補地選定支援、建物のプランニングおよび監修、事業計画策定支援、資金調達支援など、オーナー様が希望する業務を選び、契約することができます。

「土地開発業務委託」サービスとは

「選定した土地や企画、収支計画にご納得いただければ、設計、施工、さらにリーシングや管理までワンストップでお応えする体制が整っています」と大神さん。

①事業計画策定支援

借り入れの際に金融機関に提出が必要な事業計画系の資料について作成を支援し、融資承認までサポート。

②事業計画策定支援

選定した土地や既存の土地に対し、ポテンシャルを最大限に活かせる建物のプランニング・監修を行います。

③開発候補地選定支援

オーナーの資産ポートフォリオを考慮し、資産戦略と合致した土地を提案する。未公開情報にもアクセスを実施します。

④土地購入から施工までに必要なアドバイスおよび代理業務

めぐる組の技術やノウハウを存分に活かし、必要なタイミングで的確なアドバイスや専門家の紹介を行います。

⑤土地の権利関係の調整支援

複雑で難しい土地の権利関係についても、弁護士などを交えて調整を行い、工事の円滑な進行を手助けしてくれます。

⑥資金調達支援

土地から新築に理解のある金融機関の紹介や情報提供を行います。民間だけでなく公社の利用も選択肢に含まれます。

土地探し、企画、設計、施工、客付け、管理、すべておまかせ

めぐる組は投資のプロと施工のプロが揃った会社なので、高度なスキルを要する不動産事業の組み立てが可能。その強みを生かし、大手の不動産会社や建築会社が手を出したくても出せない土地に対しての事業提案を一気通貫で行う「土地から新築まるごとコンサルティング」を提供しています。興味のある方はぜひお問い合わせください。

※この記事は2024年11月26日時点の情報をもとに制作しています。

取材・文／神戸 久美子

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