Q1：地震で建物が一部損壊し、店舗営業ができないと営業補償を求められました。補償の義務はある?

A1：賃貸人に過失があった場合、 営業補償をしなければならないこともあります 。

故意や過失があった場合に限って損害賠償を認めるのが民法の原則です。したがって、地震などの自然災害による場合、賃貸人には過失がなく損害賠償が否定されることが多いです。しかし、設計施工や設備管理に問題があった場合、自然災害がきっかけではあるものの、それらの問題によって営業に支障をきたす程度に損壊したと主 張されることもあります。通常の メンテナンスに加え、耐震補強などの対策を講じる必要があります。

なお、建物や塀が倒れて怪我をしたというようなケースでは、建物や塀の設置・保存に瑕疵(通常 備えているべき安全性を欠くこと)があれば、建物や塀の所有者 は無過失でも損害賠償をしなければなりません。危険なものを設置したという責任があるからです。

Q2：建物が津波で水浸しに。入居者から仮住まいのためのホテル代を請求されましたが、支払うべき?

A2：賃貸人は原則として、仮住まいの費用を支払う必要はありません。

津波という自然災害により仮住まいが必要となっているわけですから、賃貸人に故意・過失があったとは言えず、賃貸人は損害賠償をする必要はないと考えられます。

では、津波による損壊を修繕するため、工事期間中仮住まいに移ってもらう場合はどうでしょう。賃貸借契約は賃貸人が賃借人に賃借物を使用収益させ、対価として賃料を得る契約ですので、使用収益のために必要な修繕は賃貸人の義務です。そして、賃貸人が賃借物の修繕(保存に必要な行為)をしようとするときに、賃借人はこれを拒むことができません(民法 606条2項)。このように、修繕のために一時的な明け渡しを求めることは法律で認められたことであり、賃貸人が宿泊代を負担する必要はないということになります。

Q3：隣家の火災で延焼して賃貸借契約が終了した場合、 敷金はどうなりますか?

A3：敷金は返金になります。 原状回復費用を請求することは、原則としてできません。

延焼で建物が損壊した場合、賃借人の故意・過失による損壊ではないので、賃借人に原状回復費用を請求することはできず、過去の賃料未払い分等を清算して速やかに敷金を返金することになります。

なお、敷引特約がある場合でも、火災・震災・風水害などで当事者が予期しない時期に賃貸借契約が終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできないとして、敷引特約の適用を認めなかった判例があります。もっとも、敷引金には様々な法的性質があると考えられますが、退去時に受領する料金だと捉えれば、天災の場合にも敷引金を返金しないとの合意は認められてよいと思います。不返還であることを契約書で明記することが重要となります。

Q4：地震による一部損壊を理由に、更新拒絶をして、アパートを建て替えることはできますか?

A4：地震による損壊は、更新拒絶の正当事由の重要な要素になり得ると思います。

借地借家法は、契約期間が満了しても、更新をすることが原則である(更新拒絶には「正当事由」が必要)と強く規制しています。賃借人にとっては、賃借物件が生活の基盤、ビジネスの基盤であることから、賃借人の権利を長期間保護すべきとされているのです。ここで「正当事由」の有無は、1建物の賃貸人および賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情、2建物の賃貸借に関する従前の経過、3建物の利用状況、4建物の現況、5立退料等を総合的に衡量して判断されます。

地震による一部損壊は、特に損壊の程度や危険性、修繕に要する費用などが退去を求める重要な要素になります。これらの要素が大きければ、立退料が低額でも正当事由が認められると思われます。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2016年9月6日時点の情報です。

イラスト／すぎやまえみこ