賃料減額?途中解約?サブリース契約トラブルQ&A

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久保原弁護士による法律相談、サブリース契約におけるトラブルのQ&Aです。近年度々ニュースになっていますが、オーナーとサブリース会社の間で、契約書の内容をよく確認しなかったために起こるトラブルが多発しています。後々後悔しないために、サブリース契約の特徴をしっかり把握しましょう。

九帆堂法律事務所 弁護士 久保原 和也

2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。


2008 年、九帆堂法律事務所設立。


最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。


Q1:一括借り上げ契約に著しくオーナーに不利な条項があります。消費者契約法で無効を主張できますか?

A1:一括借り上げ契約(サブリース契約)に、消費者契約法の適用はありません。

賃貸マンションなどの一括借り上げ契約(サブリース契約)は、オーナーから業者が一括して物件を賃借したうえで、実際の入居者に転貸する契約です。入居者との間では業者が賃貸人となりますので、オーナーは、入居者との間の様々な賃貸業務から解放されます。

しかし、サブリース会社の中にはオーナーの知識不足につけ込み、オーナーに不利な条件を押し付けているケースも見られます。オーナーは素人で、業者はプロという点からは消費者契約法の適用もありそうですが、オーナーは「消費者」ではなく「事業者」ですから、消費者契約法の適用はありません。

サブリース契約は長期間継続するため、契約前に弁護士などの専門家に相談することを含め、契約内容の十分な検討が重要です。

Q2:一括借り上げのサブリース会社から、突然、賃料減額の通知がきて困っています。

A2:賃料減額に応じない選択肢もあります。ただし、調停や訴訟になることもあります。

賃料減額の申し入れに対しては、全面的に応じるか、一部減額に応じるか、全面的に拒絶するかという選択を迫られます。サブリース契約をやめたくない場合、一般的には減額に応じる方向で検討します。

減額を拒絶する場合、サブリース会社から解約の申し入れを受けるリスクもありますが、手続自体の流れをよく想定しておくことが重要です。サブリース契約も借家契約のため、借地借家法の適用があります。話し合いが決裂すると、裁判所に調停を申し立てる可能性があります。調停でも合意できない場合は訴訟で解決します。

なお、法的に減額請求が妥当かどうかは、個々の物件自体の評価と契約内容次第です。減額請求に疑問がある場合には、弁護士に相談していただきたいと思います。

Q3:サブリース会社との間で、賃料を変更しない特約をすることはできますか?

A3: 賃料不変特約は可能ですが、賃料減額(増額)請求をすること自体は排除できません。

長期の一括借り上げ契約でオーナーを困らせるのが、契約途中での賃料減額請求です。新築当時は高額な賃料でも、一定期間後は毎年のように賃料額が見直されて、銀行への支払いにも影響するケースがあります。そこで、賃料を増額も減額もしないという特約をしておくことでトラブルを回避できないかと考えるわけです。

当事者の意思は尊重してよいと思いますが、賃料の増額・減額請求は借地借家法で定められており、強行規定とされ、特約では排除できず、法に反する特約は無効とされます。そのため、賃料減額請求をすること自体は禁止できません。

もっとも、賃料減額の話し合いの中で、当初できるだけ賃料を変更しないでおこうとした合意の存在は、考慮される可能性があります。

Q4:入居者退去時の改修について、サブリース会社の見積もりは高いので他に依頼したいのですが?

A4: 他の会社に依頼することができるか、サブリース契約の内容を確認してください。

入居者退去時の改修(入居者負担の原状回復費用以外の費用)について、通常はサブリース契約の中で詳細に定められています。入居者との間ではサブリース会社が賃貸人ですので、次の入居者を募集するための改修費用はサブリース会社が負担するようにも思いますが、多くの場合、オーナーが負担するものとされ、さらにその際の改修業者はサブリース会社の指定会社と定められています。

このような場合、暴利行為に該当するなどの例外を除き、当事者であるオーナーは契約内容に拘束され、原則として、他の会社に依頼することができなくなります。

ここでも、後悔しないために、サブリース契約は契約内容を十分検討してから締結することが重要だと分かります。

Q5:サブリース会社が賃料を滞納しています。入居者に直接賃料請求をしてもよいですか?

A5: オーナーは、サブリース賃料額を直接、入居者に請求することができます。

適法な転貸の場合、転借人(入居者)は、原賃貸人(オーナー)に対して、直接に義務を負うとされています(民法613条)。そこで、オーナーは入居者に直接賃料請求をすることができます。

オーナーの所有物を入居者が使用収益しているという事実がある以上、契約関係はなくても、オーナーを保護する必要があると考えられているのです。この場合、オーナーが入居者に請求できるのは、入居者が支払うべき賃料額ではなく、サブリース会社がオーナーに支払うべき賃料の範囲に限定されます。

なお、サブリース会社に複数区画を賃貸している場合、サブリース会社に賃料滞納が生じると高額となり、オーナーには深刻な打撃となります。サブリース会社選びでは、経営状態も重要な要素です。

Q6:サブリース会社との契約をやめたいのですが、解約を拒否されて困っています。

A6:「正当事由」の有無が争点とされますので、専門家に相談しましょう。

サブリース会社は、利益が出ている間はサブリース契約を続けたいと考えます。そこで、契約の解約はしばしばトラブルとなります。

借地借家法28条では、賃貸人から借家契約の解約や更新拒絶をするためには、「正当事由」が必要だとされています。サブリース契約も借家契約のため、サブリース会社は「正当事由なし」として解約も更新拒絶も認められない(いつまでも続く)と主張するのです。また、極めて高額な違約金(立退料)を請求されるケースもあります。

この問題は、サブリース契約に借地借家法28条の適用があるのか、あるとして、正当事由はどのような要素で判断されるべきかといった未解決の論点を含みます。まずは弁護士に事情を説明し、解決の糸口を探すことをおすすめします。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2017年6月5日時点の情報です。

イラスト/黒崎 玄

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