こんにちは。大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」の統括編集長の上田です。今回は「編集部こぼれ話」です。ワンルームマンションの買い替えについてのお話しをご紹介します。

「土地→複数戸のワンルームマンションへ」この買い替えを提案する意図は？

相続財産としてのメリット・デメリットを考慮すると納得の提案

「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに相談したところ、複数戸のワンルームマンションへの買い替えを提案された」

そんなお話が、時折耳に入ります。

提案されたコンサルタントさんの意図は、とてもよくわかります。相続を見据え・・・と、いうところがまずポイント。

土地→現金化→賃貸物件へ・・・

ご存知のとおり、相続税への圧縮効果が図れます。圧縮効果、つまりは納税額の軽減。また、当該土地については・・・もしかすると、借地権の付いた、いわゆる「底地」であるなどするのかもしれません。

相続財産としての土地が底地であることにともなう様々なデメリット・・・そこから地主さんを解放するねらいも含めて、上記のようなアドバイスが行なわれる場合も、少なくはないようです。

さらには、なぜ、「複数戸のワンルームマンション」、つまりは、

・区分所有物件
・狭い部屋
・複数であること

が、ここで提案の条件となっているのでしょうか。

収益性の高さ、管理の負担の少なさ、相続面の優位性など、様々なメリット

聞くところによると、以下のようなメリットが示されている場合が、どうやら多いようです。

■よく示される・・・「区分所有のワンルームマンションを複数戸賃貸経営することのメリット」
・収益性が高い
基本的には、ワンルームマンションは、広いファミリータイプのものよりも利回り上、有利となります。ワンルームとファミリータイプを比べ、「購入価格が２倍、３倍であったとしても、賃料は２倍、３倍にはできない」・・・よく言われるところです。

・これから希少価値が増してくる
都内各区など、行政は概ねワンルームなどの狭いマンションの建築を抑制する方向に動いています。「コミュニティの形成に悪影響がおよぶ」などと見ているからです。そのため今後、ワンルームマンションについては、「希少性が増し、資産価値が下がりにくくなる」とも見られています。

・管理が楽
これはご存知のとおり、当該区分所有マンション全体を以前から管理してくれているベテラン（？）管理会社がすでに存在するためです。（新築以外）もちろん、その管理会社の仕事の程度が低く住人が困っている・・・などの問題が起きている場合は話が別ですが。

・リスクを分散できる
エリアを別けて、複数の物件を購入する場合、天災や事件・事故といったリスクの分散がはかれます。

・比較的換金しやすい
一戸あたりの価格が少額なことがその理由です。そのため、人気エリアの物件であるなど、条件に恵まれれば、安定した収益を確保しつつ、５年～１０年で売却、再度有利な資産へ組み替え・・・と、いったことも可能です。

・相続税の圧縮効果が望める
先に触れたとおりです。土地の持分が少なくなりやすい分、アパート一棟を建てる、といった場合よりもさらに有利でしょう。

・相続の際の分割が容易
たとえば相続人が複数いるのに、相続財産はアパート一棟・・・当然、分割が難しくなります。「区分所有物件が複数」であれば、分割は容易です。

・生前贈与にも向いている
相続財産ひとつひとつが小額なので、相続時精算課税制度の枠の中での贈与がしやすくなります。

上記のとおり「管理が楽」であるため、贈与を受けた人への負担もさほど増しません。賃料収入を貯め、相続税の納税資金にすることも可能です。

・納税対策に効く
相続人にとっては、「換金性が高いので、売って納税資金を作りやすい」と、いったメリットも及びます。

・自分や家族が住むこともできる
何かのときは、そんな選択も比較的しやすいのが、「区分所有物件を複数もつ」ことのメリットです。

以上、いかがでしょうか。

では、これらメリットをふまえて、もしもワンルームマンションを買うとすれば、どんな物件を・・・？注意すべき点は？お話は来週に続きます。