こんにちは。大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」の統括編集長の上田です。今回は「編集部こぼれ話」です。ワンルームマンションの買い替えについてのお話しをご紹介します。

「複数戸」のワンルームマンションに買い替える際のポイント

どんな物件を買うべきか。ワンルーム経営のポイントを改めておさらいしてみよう

「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに相談したところ、複数戸の区分所有のワンルームマンションへの買い替えを提案された・・・」
そんな事例のご紹介から始まった先週の記事。

なぜ、相続を見据えての「区分所有物件への買い替え」なのか。「ワンルーム」なのか。そして、なぜ、「複数戸」が勧められるのか。先週は、たびたび語られているところの、そのメリットをいくつかご紹介しました。

そこで今週は、注意点。つまりは、どんな物件を買ったらいいのか、その「心構え」です。とはいっても、内容のほとんどは、相続とは特に関係なく純粋にワンルーム経営を始める場合と同じ。

オーナーズ・スタイル本誌の読者の皆さんやこのブログをいつもご覧の熱心なオーナーさんにとっては、ごくごく当たり前のお話が、いくつも並びます。

もしかすると退屈・・・？
かもしれませんが、ここはひとつ、じっくりとおさらいしてみてください。

相続を見据え、土地を複数戸のワンルームマンションへと買い替えてから経営していく場合の注意点

以下は主に中古物件の購入を前提とした記述となっています。

・築浅を買うこと
区分所有のワンルームマンションが持つ大きなメリットのひとつが、「換金のしやすさ」です。ところがそんなメリットも、物件が古くなればなるほど小さなものに。思った価格で「売りづらく」なるのです。

さらに、古い物件には修繕コストがかさむ心配も。「築浅」の購入が原則です。（ただし、例外的に建物のメンテナンスが素晴らしく、築古であっても価値の高い物件が少なからずあることも事実です）

・新耐震基準後の物件を買うこと
これも原則。いわゆる「新耐震」基準による建築確認をうけた物件であること。昭和５６年に施行された新たな耐震基準をもって建てられた物件を買うことです。それ以前の基準で建てられた物件には、個々の実情（中にはしっかりしたものもあるでしょう）を超えて、安全性への不安がつきまといます。

・やや広めを買うこと
ワンルームなど、小さな物件のユーザーは基本として単身者。その単身者の年齢は、年々上昇傾向です。家具等、持ち物が比較的多いであろうことなど、彼らの生活におけるニーズを考えると、やはり、同じワンルームであっても、やや広めが有利であることに間違いはないでしょう。

・入居率が高く、管理の良い物件を選ぶこと
現に入居率が高い建物の中にある物件を選ぶことも、当然の基本です。もちろん、管理が良いことも重要。すぐれた管理会社が高い入居率を実現させている理想的な物件を安易に妥協せず、しっかりと探し出すことが大切です。

・いま住んでいるのはどんな人？
部屋に不良入居者が居座ってはいませんか？　　オーナーチェンジの際の忘れてはならない注意点です。
また、扱いがデリケートな問題でもありますが、同じマンションの他の部屋にはどんな人が住んでいるのか、賃貸経営に悪影響を及ぼすようなトラブルが起きてはいないか、極力把握しておきたいところです。

・やはり立地は都心部が基本
いつか売る際も、賃貸経営を長く続けていくにしても、どちらにしても有利なのは、将来にわたってニーズが衰えにくいと見られるエリアです。

そうした場所はもちろん都内、首都圏にいくつもありますが、「東京２３区内、駅から徒歩７～８分以内」は、やはり基本的な目安でしょう。当該エリアの今後の発展性にも、しっかりとご注目を。

・「自分が住んでもよい」と思えるくらいの物件か？
入居者の要望は年々高まっています。昔の感覚で、「賃貸だからこの程度でよいだろう」ではダメ。オーナーさんご自身が、「自分が住むのは嫌」と思われる物件を入居者は選んでくれないことを忘れないでください。

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以上、いかがでしたでしょうか。

「建物や管理の良し悪しの見極め、不良入居者・・・中古はちょっと面倒そう」

そんな場合は、もちろん新築を選ぶという選択肢もあります。

ただし、新築の場合、当然購入コストは増すでしょうし、入居率の高い人気物件にこれからなってくれるのかどうか、さらには、その後もなり続けていてくれるのか？結果が出るのは、しばらくのちのことです。

「相続を見据え、所有する土地についてコンサルタントに相談したところ、複数戸の区分所有のワンルームマンションへの買い替えを提案された・・・」

平成２５年度税制改正により、相続税の課税対象者が増えることも相まって、今後、さらに耳に届きやすくなる事例かとも思われます。

「賃貸住宅経営は、経営である・・・！」

この基本を忘れずに対処、対応することで、上記の提案が示すメリットを存分に生かしていくことが可能となるでしょう。