環境の変化を察知し、資産を定期的に見直すことが大切

「資産を子どもに残したい」「相続税を減らしたい」……。そんな思いで、土地活用や不動産購入をした地主大家さんは多いのではないでしょうか。しかし「もう対策は万全」「資産はあるから」と安心していると、足元をすくわれるおそれがあります。時を経ると、当初の前提が崩れてくるからです。

新築の当初は順風満帆だった賃貸経営も、年を追うごとに空室が埋まらなくなり、収益性が落ちていきます。地域の賃貸需要や入居者ニーズは年々変化しますが、物件が対応していなかったり、築年が経つにつれて修繕費などの経費の負担が増えていくからです。

また地主大家さんご自身の家族の状況が変わって、新築時に描いていた相続対策が適さなくなっている場合もあります。手を打たずに何もしなければ、次世代に引き継ぐ大切な資産が目減りしてしまう可能性があります。

さらに、「生活費を今より増やして豊かに暮らしたい」「事業で出た利益を節税したい」という地主大家さんも少なくありません。

今のご自身の状況に照らして課題を解決し、優良な資産づくりをしていくためには、資産全体を定期的に見直すことが肝要です。

地主大家さんの所有資産の見直し方と、資産を増やす考え方

では、何をどう見直せばいいのでしょうか？

まず、所有している不動産（賃貸住宅や土地など）それぞれの現在価値と将来価値を見極めることから始めます。

物件の収益力は今後も好調を維持できそうか？地域マーケットは将来的にも盤石か？次の世代にも喜ばれる、価値ある資産形成になっているか？など、過去から未来までの長期的な視点で確認し、相続対策や税金対策の効果も改めてチェックしましょう。

また地主大家さんご自身だけでなく、家族の意向も聞いて「賃貸住宅はあと何年活用するか、その後は建て替えるのか売却か」「月々いくらの収益を目指すか」など、今後のビジョンを計画します。

そのうえで課題を解決するための不動産活用のアプローチを考えていきましょう。

●眠っている土地を最大限に活かす方法
●高収益な不動産に組み替える方法
●新たな収益を獲得する方法
など、以前に比べると活用メニューも進化しています。

地主大家さんがお持ちの「資産」をどのように最大化していくかは、各分野のプロに聞くのがベストです。会社によって得意分野が異なるため、なるべく複数の会社に相談して、提案してもらうといいでしょう。多彩なアイデアから自分の希望に合う手法を選択しましょう。

資産を増やし「最大化」するための５つの方法をご紹介！

地主大家さんが今の課題を解決し、優良な資産づくりをしていくための、主な方法を５つご紹介します。資産を守り、育てるために「何ができるか」を考えましょう。

１）建て替え

今ある土地を手放したくないなら、同じ場所で建て替えて収益性を高めましょう。同じタイプの賃貸住宅に限らず、アパートから戸建て賃貸への変更、倉庫付き事務所などへの用途転換もあります。

活用のポイント

長期的な需要の見込み、既存建物の解体費と新築費用を含めた事業収支計画の検討が肝心です。需要に対して供給が少ない賃貸物件の種類を選び、差別化するのも有効。企画提案力のある会社選びがコツとなります。

２）買い替え／組み換え

郊外から都心近くの物件への買い換え、収益性の低い築古物件から築浅物件への買い換え、土地を一部売却してその資金で残った土地を活用するなど、所有する不動産自体を見直しましょう。

活用のポイント

売りと買いのタイミング、価格査定の妥当性の見極めが大切です。一般住宅と比べ、収益不動産は個別性が高いため、適正な評価ができ、売買実績のある不動産仲介会社のセレクトが成功のカギとなります。

３）リノベーション／用途変更

投下資金を抑えたい場合や、数十年の長期活用ではなく短中期の視点で考えたいなら、既存構造を活かしたリノベーションを。１階を店舗やコワーキングスペースに改装するなどのアイデアもあります。

活用のポイント

5 ～ 10 年先に売却や再度の見直しを考えている場合は、寿命の長い建物への建て替えは不適切です。投下資金の回収も3 ～ 5 年程度で考えましょう。地域によっては、隠れたニーズを発掘し、高収益化も可能です。

４）不動産投資／買い増し

所有物件以外に新たな収益源を確保したい、収入を今以上に増やしたい場合は不動産投資や買い増しを検討してみましょう。投資規模や希望収益によって、新築／中古、居住用／事業用を選択します。

活用のポイント

優良な収益物件の情報を持つ不動産会社を選びましょう。融資を受ける金融機関とのパイプ、税務・法務面のアドバイスを併せてしてくれるかも重要。また立地の吟味、事業収支計画の検討も大切です。

５）土地活用

未利用の遊休地、青空駐車場、広い自宅敷地などを活用し、土地の潜在的な価値を引き出します。賃貸住宅のほか、オフィスや店舗、トランクルーム、コインパーキングなど活用法は多彩です。

活用のポイント

土地の広さや形状、地域ニーズに合わせた活用方法のセレクト、ターゲットの見極めが重要です。活用方法のバリエーション、提案力、アフターフォローなどの体制がしっかりした会社を選びましょう。

地主大家さんが、資産を守り引き継いでいくために

今ある資産をもっと活かし、活用するための、５つの方法をご紹介しました。

地主大家さんは先代から受け継いだ資産を、次の世代にしっかりと引き継いでいきたいと願う人が多いことでしょう。引き継ぐ人たちの負担になる「負動産」になっていないか、定期的に見直して適切な対応を続けていくことが大切です。

ぜひ子や孫たちに「受け継いで良かった。ありがとう」と喜ばれる資産形成をしていきましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2022年8月17日時点のものです。
取材・文／木村 元紀　イラスト／PIXTA

【登録はすべて無料】オーナーズ・スタイルでは様々なメディアで情報を発信中！