新耐震基準とは

耐震性は不動産の価値を決めるうえで最重要項目のひとつとなっています。耐震基準は1981（昭和56）年6月1日に法改正が行われ、このタイミング以降に建築確認を取得した建物は「新耐震基準」と呼ばれます。

国交省の資料によると、新耐震基準は以下のような耐震性を備えるものとされています。

新耐震基準かどうかを確認するには

建物が新耐震基準かどうかを確認するには、「建築確認済証」の発行日を見る方法があります。発行日が1981（昭和56）年6月1日以降であれば新耐震基準で建てられた建物、ということになります。

もし建築確認済証を紛失してしまった場合は、自治体で「台帳記載事項証明書」を取得すれば、建築確認済証の発行日を確認することができます。

新耐震基準のメリット

新耐震基準であれば住宅ローン減税や、不動産取得税や登録免許税などの軽減が受けられるなどのメリットがあります。建築基準法を満たしていない建物は建てることができないため、新築はすべての建物が新耐震基準ということになりますが、中古物件はその限りではありません。

中古でも新耐震基準の建物は、築年数や床面積の要件が合えば上記のようなメリットを受けることができます。この場合、耐震性を証明する「耐震基準適合証明書」などの提出が必要になります。「耐震基準適合証明書」については「耐震基準適合証明書とは」の項で詳しく解説します。

新耐震基準と旧耐震基準の違いと改正の歴史

耐震基準は大きく新耐震・旧耐震と分けられていますが、大規模な地震をきっかけにその内容が何度か見直され、改正されています。その遍歴を見てみましょう。

日本で初めて定められた、建築に関する法律は1919（大正8）年に制定された「市街地建築物法」です。同法は関東大震災（1923年）の翌年に改正され、ここで初めて耐震に関する規定が加えられました。

建築基準法が制定されたのは1950（昭和25）年です。この時の耐震基準は、中程度（震度5程度）で倒壊しないことで、大規模な地震（震度6～7）に関しては規定がありませんでした。

1968（昭和43）年の十勝沖地震をふまえて、建築基準法が改正されました。鉄筋コンクリート造の柱の強度の他、木造住宅の基礎はコンクリートの布基礎とすること、風力に対しての必要壁量についての規定が設けられています。

建築基準法の改正が行われ、1978（昭和53）年の宮城県沖地震をふまえて耐震設計基準が大幅に見直されました。木造住宅では壁量規定の見直しが行われた他、床面積あたりの壁の長さや、軸組の種類・倍率などが改定されています。

1995（平成7）年の阪神淡路大震災の被害をきっかけに、2000（平成12）年にさらに耐震基準が見直されました。現行の耐震基準で「2000年基準」とも呼ばれています。

阪神淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから、木造住宅に関する改正が主なものとなっています。事実上、地盤調査が義務付けられた他、柱や筋交いを固定する接合部の金物や耐力壁の配置のバランスも規定されました。

1981年基準と2000年基準の比較

2000年基準は木造住宅をメインに、それまでの耐震基準の弱点が強化されたものとなっています。例えば1981年の新耐震基準では耐力壁について床面積あたりに必要な壁量や壁の長さは規定されていたものの、配置のバランスまでは決められていませんでした。

しかし、耐力壁のバランスが悪いと地震が起きた時に弱い部分に負荷がかかってしまいます。そのため2000年基準では耐力壁のバランス計算が求められるようになりました。

柱や梁、壁などの接合部分に使う金物も、どこにどのような金物を使用するかを細かく規定。他にも、床の剛性も求められるようになりました。地盤調査と、地盤に合った基礎構造にすることも義務化されています。

2016（平成28）年の熊本地震でも、旧耐震基準の木造建築物の倒壊率は28.2％なのに対し、新耐震基準では8.7％、2000年基準では2.2％との調査結果が出ています。

出典：「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント｜国土交通省

旧耐震基準物件の購入前に注意すべきポイント

旧耐震基準の建物にはローン審査が通りにくい、火災保険や地震保険が高くなる等のデメリットがあります。しかし周辺相場と比べて価格が割安であったり、立地が良かったりする物件も多く、そういった理由で購入を検討する場面もあるかもしれません。

購入したい物件が旧耐震基準であると推測できる場合、入居者の安全性を確保するためにも耐震診断を受け、耐震改修工事を検討してみましょう。

耐震改修には建物の状況によって100万～数百万円のコストがかかります。旧耐震基準の物件を購入する前には物件価格だけでなく、耐震にかかる費用を加味して利回り計算を行うようにしましょう。

新耐震？旧耐震？耐震基準の調べ方

建物の耐震基準は建築確認済証の発行日で判断できますが、実際に新耐震基準を満たしているかどうかは、耐震診断で調べることが可能です。

耐震診断はすでに建っている建物の構造強度を調べて、計算によって耐震性を導き出すものです。耐震補強工事を行う場合も、どのような補強が必要なのかを決めるために必要です。

耐震診断の検査内容

診断では、まず予備調査として建物の概要や増改築履歴、設計図面などの確認を行います。その後、診断レベルに応じて概算の見積もりが出され、現地調査へ。

現地診断は第1次～第3次まであり、数字が大きくなるにしたがってより細かく、正確に耐震性を診断することができます。現地では目視で基礎やコンクリートの劣化具合を見たり、図面と照合して柱・梁・壁などの断面寸法を確認したり、地盤や周辺の確認を行います。

それらの結果をもとに耐震診断数値を計算し、耐震性の評価と、耐震工事が必要な場合はその内容の提案が行われます。

耐震診断にかかる費用

耐震診断を行う会社によっても幅がありますが、（一財）日本耐震診断協会のホームページによると、耐震診断費用の目安は以下のように紹介されています。

耐震基準適合証明書とは

「新耐震基準のメリット」の項でも出てきましたが、新耐震基準に適合していることを証明する書類のひとつに「耐震基準適合証明書」があります。

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請した建物はすべて新耐震基準ですが、それ以前の建物もすべてが旧耐震基準の耐震性能とは限りません。新耐震基準以前の築年でも、当時の施主や設計者のこだわりによって新耐震基準並みの耐震性で建てられた建物は存在します。そのような建物が耐震性を証明するために、耐震診断と耐震基準適合証明書が制度化されました。

耐震基準適合証明書は、登録事務所に属する建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けることで取得できます。

耐震診断の結果、新耐震基準に適合していれば、耐震基準適合証明書が取得できます。

耐震基準適合証明書を取得すると、多くのメリットを得ることができます。例えば住宅ローン控除を利用できるようになり、不動産取得税や登録免許税などの軽減措置を受けることも可能になります。買主にとってはローン審査が通りやすくなったり、地震保険料の割引が適用されたりします。

1981年6月1日以前に建築確認された賃貸物件で3階以上かつ1,000㎡以上の建物は、耐震診断がオーナーの義務となっています。3階未満、1,000㎡未満の物件であっても、旧耐震基準の建物については、貸主に対する重要事項説明（重説）の項目に耐震診断の有無や結果が含まれています。

「耐震基準」と「耐震等級」は何が違う？

新耐震基準・旧耐震基準の他に、建物の耐震性を表す言葉に「耐震等級」があります。耐震基準とどのように違い、それぞれのどのように対応しているのでしょうか。

「耐震基準」と「耐震等級」に連動性はない

「耐震基準」と「耐震等級」の大きな違いとして、それぞれ別の法規によって定められているという点があります。耐震基準はここまででも触れたとおり建築基準法によって定められた「一定の耐震性を保つための建物の建築方法」です。一方「耐震等級」は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」にもとづく「住宅性能表示制度」の評価項目です。

耐震基準があくまで人命を守ることを目的に制定されているのに対し、耐震等級は人命と建物そのものを守ることも目的としています。「耐震基準」と「耐震等級」の間に連動性はなく、耐震基準に沿わない家を建築することはできませんが、耐震等級を満たすかどうかは任意です。

耐震等級は1～3までの数字で表され、「耐震等級１」が新耐震基準を満たしていることを指します。冒頭で触れた通り、震度5強の地震ではほとんど損傷せず、震度6や7の地震で倒壊・崩壊はしないという基準で、新耐震基準の家であれば等級１は取得できることになります。

耐震等級2は耐震等級1の1.25倍、耐震等級3は1.5倍の耐震強度があることを指しています。耐震等級の認定には住宅性能評価機関の審査が必要となり、10～20万円程度の費用がかかります。

建築時の注意点

上記のように、建物を新築する場合は現行の耐震基準は満たしているはずですが、それが耐震等級でどの程度なのかは分かりません。助成金や住宅ローンの税制優遇、贈与税などの税制優遇は耐震等級を基準に定められていることが多いため、それらを視野に入れている場合は認定審査の費用も準備しておくようにしましょう。

また、建築費用についても耐震等級を上げるほど高くなっていきます。等級を上げるコストとそれによるリターンを加味したうえでよく検討するようにしましょう。

新耐震基準にリフォームすることはできる？

耐震診断の結果、旧耐震基準の建物であることがわかっても、耐震改修によって新耐震基準を満たせば、耐震基準適合証明書を取得することができます。新耐震基準への改修・リフォームはどのように行うのでしょうか。

耐震リフォームの主な工事内容

耐震補強工事には主に次のようなものがあります。建物の状況に応じて複数の工事を組み合わせて耐震性を向上させます。

新耐震基準へのリフォームに必要な費用

耐震診断の結果や築年数、建物の規模・状況によって内容は異なりますが、だいたい100～数万円で行われることが多いようです。賃貸オーナーにとっては負担が大きいですが、国や自治体による助成金や、耐震改修のための融資なども設けられています。

耐震リフォームは以下のような手順で進めます。

• 1. 耐震診断

• 2. 耐震診断の結果を踏まえた補強工事の提案と検討

• 3 .耐震補強設計・見積もり

• 4. 工事請負契約

• 5. 工事の実施

補助金を申請する場合は3と4の間、耐震工事の内容が決まったタイミングで補助金申請を行います。その後、工事が終わってから完了報告書を提出し、承認後、補助金が交付されます。

まとめ｜耐震診断を受けよう

現在も旧耐震基準の賃貸物件は多く存在しますが、前述の通り、1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認を取得した3階建て以上かつ1,000㎡以上の賃貸住宅については、耐震診断は法律で義務とされています。

つまり2階建てまでで1,000㎡未満の建物であれば、旧耐震基準の築年数であっても耐震診断が行われていない建物は多いのです。また、築年が1981年以降でも2000年基準には当てはまらない場合や、立地や管理不足・老朽化などにより十分な耐震性を備えていない賃貸物件も存在します。

もし耐震基準を満たしていない賃貸住宅が地震に遭い、入居者に被害が出た場合、賃貸オーナーが損害賠償責任を負わなければならない可能性があります。自然災害である地震は不可抗力ですが、耐震基準を満たしていないまま、その対策を行っていなかったと判断された場合、オーナーの責任が問われるからです。

実際に阪神淡路大震災で1960年代に建てられたマンションが倒壊して入居者4名が亡くなった事故では、マンションのオーナーに対し合計1億円以上の損害賠償請求が確定※しました。

耐震診断や耐震リフォームはコストや時間がかかりますが、物件の安全性と資産価値を高めてくれます。最近は小さな地震が頻発していることもあり、耐震性を意識して物件を探されている方も増えています。

国や自治体からの助成金を活用しつつ、大規模修繕など負担の少ないタイミングで耐震診断を受けてみてはいかがでしょうか。

※この記事内のデータ、数値などに関して本記事は、2024年3月18日時点の情報をもとに制作しています。

文／石垣 光子

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