蛍光灯の製造・輸出入が禁止される時期

一般照明用の蛍光灯は段階的に製造・輸出入が禁止される予定です。コンパクト形蛍光ランプは2026年12月31日まで、直管蛍光ランプや環形蛍光ランプは2027年12月31日までに製造・輸出入が終了します（なお、蛍光灯は2027年以降に使用が禁止されるわけではなく、市場在庫がある限りは引き続き使用できます）。

これにより、2028年以降は交換用の市場在庫に依存する状態となり、交換用ランプが入手しにくくなる可能性があります。そのため、共用廊下や階段、エントランスなどで蛍光灯を使用している賃貸物件では、照明の維持管理が難しくなることも考えられます。

賃貸オーナーや管理会社は、在庫不足や価格高騰が起こる前に、LED照明への段階的な更新を検討することが必要です。

製造中止となる蛍光灯の種類と、賃貸物件で使われやすい場所

住戸内の蛍光灯

賃貸住宅の住戸内でも、製造中止の対象となる蛍光灯は少なくありません。主な対象は、直管蛍光ランプ、環形（丸形）蛍光ランプ、コンパクト形蛍光ランプなどで、これらはキッチン照明、洗面所、廊下、和室のシーリングライトなどに多く使用されています。

特に丸形蛍光ランプはリビングや居室の天井照明として採用されているケースが多く、直管蛍光ランプはキッチン手元灯などで見られます。

2027年末以降は必要な型番が市場で見つかりにくくなる可能性があるため、退去時の原状回復や設備更新のタイミングでLED照明への切り替えを検討しておくことが、賃貸管理の観点からも大切です。

共用部で多い型番

賃貸住宅では、特に共用廊下や階段などの共用部分では「2027年問題」の影響が大きくなると言えます。

共用廊下や階段の天井照明には「FL40形」や「FHF32形」などの直管蛍光灯が多く使われ、エントランスや外廊下のダウンライトでは「FPL形」「FDL形」などのコンパクト形蛍光ランプが採用されているケースが一般的です。

これらは建物内で使用数が多く、点灯時間も長いため、交換用ランプが入手しにくくなると管理面への影響は大きくなります。なお、FPL形・FDL形などのコンパクト形蛍光ランプは、直管・環形より1年早い2026年12月31日が製造・輸出入の期限であり、特に注意が必要です。オーナーとしては、共用部の型番を把握し、コンパクト形が含まれる場合は早急にLED化を検討することが重要になります。

蛍光灯はなぜ製造中止になるのか？

水銀に関する水俣条約による国際規制

蛍光灯が製造中止へ向かう最大の直接的な要因は、「水銀に関する水俣条約」に基づく国際規制です。

蛍光灯には水銀が使用されており、水銀による健康被害や環境汚染を防ぐため、2023年10月に開催された第5回締約国会議（COP5）において、一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入を2027年末までに段階的に禁止することが147か国の合意のもと決定されました。

日本でも2024年12月に水銀汚染防止法施行令が改正され、国内法として規制が整備されています。こうした国際条約による規制に加え、以下のような背景もLED化を後押ししています。

省エネ基準の強化

また、省エネ基準の強化という観点からも、蛍光灯の製造中止は推進されています。

建築物や設備に求められるエネルギー効率は年々高まり、より消費電力の少ない機器への更新が社会全体で求められるようになりました。

蛍光灯は長く主流の照明として使われてきましたが、消費電力や寿命の面でLED照明の方が優れており、政策面でもLED化が推進されています。

こうした流れの中で、照明設備は蛍光灯からLEDへ移行していくことが前提となりつつあり、賃貸住宅の管理においてもLED化は避けて通れない時代の流れと言えるでしょう。

環境・CO₂排出削減

蛍光灯が製造中止へ向かう背景には、地球温暖化対策として進むCO₂排出削減の取り組みがあります。

照明は建物の電力消費の中でも一定の割合を占めるため、よりエネルギー効率の高い設備への転換が世界的に進められています。

先述したとおり、従来の蛍光灯は広く普及してきた一方で、消費電力や寿命の面ではLED照明の方が優れており、電力使用量の削減にもつながります。

こうした環境政策や省エネ志向の高まりを受け、照明は蛍光灯からLEDへと移行する流れが強まり、その結果として蛍光灯の製造・流通は段階的に縮小していくことになりました。

経過措置・例外の有無と『在庫が尽きるタイミング』の現実

賃貸物件は「まとめ買いで賄う」のが難しい理由

蛍光灯は製造・輸出入が禁止されても、すぐに使用できなくなるわけではなく、市場在庫がある限りは交換用として購入できます。

しかし賃貸住宅の場合、将来分をまとめて確保しておくという対応は現実的とは言えません。

共用部や住戸内で使用する蛍光灯は種類や型番が複数あり、長期保管による劣化や保管スペースの問題もあります。さらに入退去や器具交換によって必要な型番が変わる可能性もあるためです。

そのため、多くの物件では在庫確保よりも、照明器具そのものをLEDへ更新する対応が現実的とされています。

「型番違い・安価な粗悪品の混入」など、不良在庫のリスク

当面は市場在庫で交換対応が可能とされている蛍光灯ですが、需要が集中する時期における流通の混乱や品質面のリスクを無視できません。型番が似ている別規格の製品が混在したり、品質の安定しない安価な製品が流通したりする可能性も指摘されているからです。

多くの賃貸住宅では、共用部や住戸内で同一規格の照明を使い続けるケースが多く、こうした“型番違い”や“粗悪品”の混入は管理トラブルにつながる恐れがあります。在庫頼みの対応には限界がある点にも注意が必要です。

製造中止後に賃貸物件に起きる影響

蛍光灯の品不足と価格上昇

蛍光灯の製造中止後は、市場在庫に依存する期間を経て品薄が進むことで、価格の上昇も懸念されています。つまり、これまでのように「切れたら交換する」という対応は難しくなり、必要な型番がすぐに手に入らないケースが想定されます。

特に賃貸物件では、共用部や住戸内で同一規格を継続使用する場面が多く、1本の不具合が管理全体に影響する可能性もあります。

結果として、従来の都度交換型の維持管理は成り立ちにくくなり、計画的な設備更新の重要性が一層高まることになります。

交換作業の手間増

蛍光灯の製造中止後は、単なる交換作業にも手間がかかるようになります。従来であれば同一型番を迅速に手配できましたが、品薄が進むと代替品の選定や適合確認、在庫探しに時間を要するケースが増加します。

その結果、管理会社の対応工数は膨らみ、発注・調整・現地対応にかかるコストも上昇します。さらに入居者からの不具合連絡に対して即時対応が難しくなれば、満足度の低下やクレームにつながる恐れもあります。

交換作業の煩雑化は、賃貸管理全体の効率とコスト構造に影響を及ぼす要因となります。

LED照明本体・工事費の値上がり&工事待ちが発生しやすい

蛍光灯の製造中止後は、LED照明への切り替え需要が一斉に高まり、本体価格や工事費の上昇が起こりやすくなります。加えて、電気工事業者の手配も逼迫し、交換までに待ち時間が発生するケースも想定されます。

これにより、従来のように「壊れたらすぐ交換する」という対応は現実的でなくなります。

賃貸物件では、入居者対応の遅れが満足度低下に直結するため、事後対応ではなく、中長期的なLED更新を前提とした設備管理が不可欠となっていきます。

蛍光灯からLEDへ切り替える方法

住戸内は“原則、器具ごとLED化”が長期的にお得

賃貸住宅の住戸内で蛍光灯からLEDへ切り替える場合、長期的には照明器具ごとLED化する方法が有利とされています。

既存器具のままLEDランプへ交換する方法もありますが、適合確認や故障リスクなど管理上の不確実性が残るためです。

一方、器具ごとLED照明に更新すれば、消費電力の削減に加え、寿命が長く交換頻度も減るため、結果的に管理コストの抑制につながります。

このことからも、退去時の原状回復や設備更新のタイミングに合わせてLED化を進めることが、賃貸経営の観点では現実的な選択と言えるでしょう。

共用部は“まとめ交換”で工事費・電気代削減効果が大きい

賃貸住宅の共用部で蛍光灯からLEDへ切り替える場合は、個別対応よりも建物全体での「まとめ交換」が効果的とされています。

廊下や階段、エントランスなどは点灯時間が長く、照明の数も多いため、LED化による電気代削減効果が出やすいからです。また、工事を一度に実施すれば足場や作業手配をまとめられるため、結果的に工事費の抑制にもつながります。

共用部は入居者の安全や建物の印象にも関わる重要な設備であり、計画的に一括更新を進めることで管理効率とコストの両面でメリットが生まれます。

直管LEDランプを使う場合の注意点

一方で、既存の蛍光灯器具を活かして直管LEDランプへ交換する方法もありますが、賃貸物件ではいくつか注意点があります。

LEDランプは製品によって配線方式や対応器具が異なるため、誤った組み合わせで使用すると点灯不良や故障の原因になる可能性があります。

また、安定器を残したまま使用するタイプと、配線工事が必要なタイプがあり、管理側が仕様を把握しておくことが重要です。

住戸や共用部で同一器具が多い賃貸物件では、交換方式を統一しないと管理が煩雑になるため、導入時には十分な確認が求められます。

賃貸オーナーにとってのLED化のメリット

電気代の削減

賃貸物件で照明をLED化する最大のメリットの一つが電気代の削減です。

なかでも効果が大きいのは共用部照明で、廊下や階段、エントランスなどは長時間点灯するため、消費電力の差がそのまま電気料金に反映されやすい特徴があります。

LEDは蛍光灯に比べて消費電力が少なく、同じ明るさでも電力使用量を抑えることができます。共用部の照明数が多い賃貸物件ほど削減効果は大きく、LED化は日常的に発生するランニングコストを見直す有効な対策となります。

交換・保守の手間削減

二つ目が、交換や保守にかかる手間の削減です。

LEDは蛍光灯に比べて寿命が長く、交換頻度が大幅に減るため、共用部や住戸内でのランプ切れ対応が少なくなります。結果として、管理会社が手配する交換作業や入居者からの不具合連絡への対応回数も減り、管理業務の負担軽減に寄与します。

特に照明数の多い物件ほど効果は大きく、LED化は日常的なメンテナンスコストと管理工数を抑える有効な設備更新となります。

長期的な原状回復コストの抑制

もうひとつ、「長期的な原状回復コストの抑制」につながる点も大きな魅力です。

LEDは蛍光灯に比べて寿命が長く、退去のたびにランプ交換を行う必要が減るため、部材費や作業費の発生を抑えやすくなります。

また、蛍光灯の入手難や価格上昇の影響を受けにくくなるため、原状回復時の調達リスクを減らせる点もメリットです。結果として、退去ごとに積み重なる小さなコストを抑え、長期的に安定した賃貸経営につながる設備投資と言えるでしょう。

入居者満足度の改善につながる可能性

賃貸物件で照明をLED化することのメリットとして、入居者満足度の向上につながる可能性も否定できません。

LED照明は点灯が早く明るさも安定しているため、日常生活の快適性が高まりやすいという特徴があります。また、蛍光灯に比べてちらつきが少なく、交換頻度も低いため、入居者がランプ切れに悩まされる機会も減ります。

共用部において明るさが安定することは、安全性や建物の印象向上につながる場合も容易に想定できることから、こうした小さな快適性の積み重ねが、物件全体の評価や住み心地の改善につながります。

賃貸オーナーが活用できる補助金・助成金

LED化補助の傾向

賃貸物件のLED化に対する補助金は、近年「省エネ・脱炭素政策」の一環として拡大傾向にあります。

国では、省エネ設備導入を支援する補助制度が設けられており、LED照明などの高効率設備への更新費用の一部が補助対象となるケースがあります。

さらに、自治体でも独自の助成制度が増加の傾向にあります。東京都では家庭の省エネ行動を促すため、より省エネ性能の高いエアコン、冷蔵庫若しくは給湯器又はLED照明器具への買替え等に対し、「東京ゼロエミポイント」を付与し、店舗にて直接値引きする事業を実施しています（令和8年度も令和7年8月30日以降と同一の事業内容で実施）。

他にも地域ごとに多様な支援策が用意されており、賃貸物件の省エネ改修を後押しする政策として広がりつつあります。

ただし、こうした制度は公募期間や予算枠が設定される場合が多く、また、内容も年度ごとに見直される傾向があるため、こまめな情報の収集や確認が重要になってきます。

共用部照明の省エネ化支援

賃貸物件では共用部分の照明をLED化する際に限定した場合に、国や自治体が実施する省エネ支援制度を活用できるケースも少なくありません。

例えば、経済産業省が管轄し、（一社）環境共創イニシアチブが執行する「省エネルギー投資促進支援事業費補助金」は、毎年人気の高い補助金（補助上限1億円、補助率は1/3以内）として知られています。

国土交通省の「既存建築物省エネ化推進事業」は、建築物ストックの省エネルギー改修を促進し、2050年カーボンニュートラルの実現に貢献することを目的に、既存建物において20％以上の省エネが見込まれる改修工事に対して、費用の一部（限度額5000万円、最大で約3分の1）を補助する制度が設けられています。

これらの制度は地域ごとに内容や募集時期が異なりますが、共用部の省エネ化を進めるオーナーにとっては導入コストを抑えられる有効な支援策となっています。検討中の賃貸オーナーはこまめにチェックしましょう。

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よくある質問

在庫を買い溜めしても大丈夫？

賃貸物件の管理という観点では「持続性に欠ける対応」と言えます。

蛍光灯には複数の型番や規格があり、建物内でも場所ごとに異なるケースが多いため、将来必要な数量を正確に見込むことは難しいためです。

また長期保管による劣化や保管スペースの問題、流通減少による品質のばらつきなどのリスクもあります。さらに照明器具そのものが老朽化すれば、ランプだけでは対応できない場面も出てきます。

結果として在庫確保だけで長期間対応するのは現実的とは言いにくく、LED化を含めた計画的な設備更新を検討する方が合理的です。

入居者が交換するの？オーナー負担？

設備の扱いによって変わります。一般的に、照明器具が物件の設備として設置されている場合は、故障や寿命による交換はオーナー側の対応となるのが原則です。

一方、入居者が後から設置した照明や、契約書で残置物として扱われている場合は、交換を入居者が行うケースもあります。

そのためLED化を進める際は、設備か残置物かの位置付けを賃貸借契約書で明確にしておくことが重要です。あらかじめ方針を整理しておくことで、交換時の費用負担や対応範囲を巡るトラブルを防ぎやすくなります。

共用部の「まとめ交換」はどのくらいコストが変わる？

賃貸物件の共用部照明をLEDへ更新する場合、「まとめ交換」を行うか、故障のたびに個別交換するかでコスト構造は大きく変わります。

一般的に蛍光灯からLEDへの交換費用は1カ所あたり約4,000～8,000円程度が目安とされていますが、個別に工事を依頼すると、その都度出張費や作業費が発生します。

一方、廊下や階段などの共用部をまとめてLED化すれば、工事を一度に実施できるため作業効率が上がり、結果として1灯あたりの工事費を抑えやすくなります。さらに共用部は点灯時間が長いため、LED化による電気代削減効果も積み上がりやすいというメリットがあります。

蛍光灯の入手が難しくなる将来を見据えると、故障対応のたびに交換するよりも、計画的な「一括更新」の方が長期的な管理コストを抑えやすいと考えるのが一般的です。

いつまでに工事を依頼すべき？

蛍光灯の製造・輸出入が終了する2027年が近づくにつれて、LED照明への切り替え需要は一気に高まると見込まれます。その結果、LED照明本体の価格上昇や、電気工事業者の手配が難しくなる「工事待ち」が発生する可能性は高いです。

とくに賃貸物件では、共用部や複数住戸の照明をまとめて更新するケースも多く、直前の依頼では工事スケジュールが確保できないことも考えられます。そのため、蛍光灯がまだ流通している段階から計画的にLED化を進めつつ、少なくとも製造終了の直前ではなく、余裕を持って工事を検討することが望ましいです。

まとめ

2027年に一般照明用蛍光灯の製造・輸出入が段階的に終了することにより、賃貸物件の照明管理にも大きな変化が生まれます。

これまでのように「切れたら交換する」という対応は、今後は通用しにくくなる可能性があります。蛍光灯の流通量が減れば、交換用ランプの入手が難しくなったり、価格が上昇したりすることが考えられるためです。そのため、壊れてから対応する従来型の管理では間に合わないケースが出てくる可能性があります。

なかでも特に注意したいのが共用部照明です。廊下や階段、エントランスなどは照明数が多く、点灯時間も長いため、蛍光灯が使えなくなった場合の影響が大きくなります。個別に対応していると工事の手配や費用が分散し、結果的に管理コストが増える可能性もあります。そのため共用部については、早い段階からLED化を検討し、まとめて更新する方が合理的な場合も少なくありません。

今後はまず、物件内の照明設備を把握し、蛍光灯が使われている箇所を整理すること、および計画的に更新していくことが重要になります。住戸内、共用部、外灯などを含めて照明設備を把握し、退去時の原状回復や大規模修繕のタイミングと合わせてLED化を進めるなど、物件単位でのLED化計画を立てておくことが、将来の管理リスクを抑えるうえでも有効な対策と言えるでしょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2026年3月時点のものです。

取材・文／御坂 真琴