エアコンの「2027年問題」とは

「2027年問題」とは、2027年度に家庭用エアコンディショナーの省エネ基準が改正され、新基準への対応が本格化することで市場環境が変化する問題を指します。経済産業省が主導する“トップランナー制度”のもと、APF（通年エネルギー消費効率）の達成率が引き上げられ、より高い省エネ性能が求められることになります。

トップランナー制度とは、市場で最も優れた省エネ性能を持つ製品を基準にして、将来的な目標値を設定する仕組みのこと。言い換えれば、現時点での「最高水準」が、数年後には「最低限求められる基準」になる可能性があるということです。この仕組みにより、メーカー各社は継続的な技術革新を迫られます。

この基準改正により、現行の一部モデルは「未達」となる可能性があり、販売終了やモデルチェンジが進むと考えられます。既存の家庭用エアコンが直ちに使用不可になるわけではありませんが、今後購入できる製品は新基準対応機種が中心になります。

つまり市場においては価格上昇や値上がりが懸念され、2026年度内には駆け込み需要による在庫不足が起こるリスクも否定できません。

賃貸住宅では、更新や買い替えのタイミングが経営収支に直結します。今からでも段階的に対応を検討することが、2027年度の影響を最小限に抑えるカギとなります。

2027年の省エネ基準で何が変わるか

新基準ではAPF（通年エネルギー消費効率）を中心とするエネルギー消費効率の水準が引き上げられます。例えば同じ2.2kWクラスの壁掛形家庭用エアコンでも、APF値の差により年間消費電力量が変わり、電気代の削減幅は機種・クラスにより異なります。大型機種ほど性能向上の幅が大きくなる傾向があり、年間では数千円の差でも、10年間使用すれば数万円規模の差になる可能性があります。

消費者にとって電気代は毎月の経済負担であり、省エネ性能の違いは具体的なメリットとして認識されます。特に電気料金が高騰傾向にある状況では、省エネ性能はより重視されやすいといえます。

そのため、メーカー各社は高効率モデルを拡充しています。とりわけダイキン工業など主要メーカーは、インバーター制御の高度化や熱交換器の改良、冷媒循環効率の改善などを進め、省エネ性能を向上させています。その一方で、本体価格や市場価格は上昇傾向にあり、低価格帯や格安製品の選択肢は縮小する見込みです。

重要なのは、購入価格だけで判断しないこと。APF、期間消費電力量、冷房能力（kW）を比較し、長期的な経済性を合わせて検討することが必要です。イニシャルコストとランニングコストの合計、いわゆるライフサイクルコストで判断する視点が欠かせません。

省エネ基準の対象となるエアコンの種類

今回、基準が強化される中心は家庭用エアコンです。単身向け物件に多い2.2kWモデルから、ファミリー向けの大型機種まで幅広く対象となります。業務用エアコンは別基準ですが、一般的な賃貸住宅では家庭用壁掛形が主流であり、ほぼすべての住戸が影響を受けると考えて良いでしょう。

築10年以上の物件では、現行基準以前のモデルが混在していることが多く、冷媒ガスの仕様や部品供給体制に課題が出る可能性があります。

今後、環境性能の観点から冷媒規制が進めば、旧型機種の修理対応が難しくなるケースも想定されます。メーカーの部品保有期間が終了すれば、故障時に修理不能となる可能性もあります。なお、2025年時点ですでに一部メーカーでは旧モデルの生産終了や部品供給の縮小が始まっており、こうした動きは今後さらに加速する見込みです。

故障後の修理継続が困難になるリスクを踏まえると、「壊れたら交換」ではなく、「壊れる前に計画更新」という発想が合理的判断と言えるでしょう。

賃貸オーナーに起きる具体的な影響

最も大きな影響として考えられるのは更新費用の増加です。高効率モデルへの移行によりエアコン本体の価格は上昇し、低価格帯モデルの選択肢はおそらく減少するはず。1台あたり数万円の上昇でも、10戸・20戸と重なれば大きな支出になります。複数戸を保有する場合、買い替えが集中すると資金繰りのリスクも高まります。

一方で、省エネ性能向上は物件競争力の向上というメリットもあります。電気代削減は入居者にとって明確な価値であり、冷暖房効率が高い機種は快適性を高めます。「高効率モデル導入済み」「省エネ基準適合」といった訴求は、空室対策や募集時の差別化の材料として活用できます。

短期的な価格上昇という影響だけでなく、長期的な入居率維持や資産価値向上という視点で判断することが必要となってきます。

賃貸物件のエアコン管理と更新計画

エアコンの耐用年数と更新時期の判断基準

家庭用エアコンの標準的な使用期間は、約10年とされています。実際には使用環境によって前後しますが、おおむね8〜12年が更新検討の目安となります。冷房能力の低下、異音、消費電力量の増加、ブレーカー落ちの頻発などは、「要交換」のサインと言えます。

今から段階的に買い替えを進め、2026年度末までに主要機種の更新を分散させることで、駆け込み需要リスクを回避できます。設置年を一覧化し、「築年数×設置年数」で優先順位を決めると管理もしやすくなります。

定期メンテナンス・点検のポイント

室外機周辺の通気確保、ドレンホースの詰まり確認、冷媒ガスの漏れの有無などは重要な点検項目です。フィルター清掃だけでなく、専門業者による内部洗浄や配管接続部の確認などを定期的に実施するだけでも、性能低下を防ぐことができます。

定期点検は故障リスクの軽減に加え、修理の問い合わせの抑制につながり、結果として管理コストの安定化にも寄与します。

交換費用の目安と費用負担の考え方

6畳用モデルでは、エアコン本体の価格と標準的な工事費込みで10万〜18万円程度が目安となり、高効率モデルではさらに上昇します。さらに今後は材料費や人件費の高騰も加わり、総額が上振れすることも想定されます。

補助金制度や自治体の省エネ支援策の活用は必須です。設備扱いであれば原則オーナー負担となるため、修繕積立計画の中にエアコン更新費を組み込んでおくことが望ましいでしょう。

契約書での責任分担と特約の注意点

エアコンを設備とするか、残置物とするかを契約書で明記することが重要となります。

設備とした場合は、2027年度以降に基準未達機種が故障した場合でも、オーナーが新基準に適合する機種へ交換する必要が出てくる可能性があります。

一方、残置物とした場合は、「使ってもいいが、貸主は性能保証しない」という扱いになるため、故障しても原則としてオーナーに修理義務はありません。入居者負担での修理・交換となります。

大事なのは、募集時に「エアコン完備」とうたいながら、契約書では「残置物で一切責任を負わない」とするなど、実態と契約内容が矛盾する「合理性を欠く特約」は無効となる可能性があるため、法的整合性を確認したうえで方針を決める必要があるということです。

省エネ性能が高い機種の選び方

家電量販店のエアコン売り場 ぼかしイメージ

省エネラベル・APF・期間消費電力量の見方

APF（通年エネルギー消費効率）値、省エネ基準達成率、省エネラベルの星数などを確認し、期間消費電力量を比較します。たとえ数値の差が小さく見えても、10年間使用すれば電気代の差は無視できません。

例えば年間消費電力量が100kWh違えば、電気料金単価30円/kWhと仮定して年間3,000円、10年で3万円の差になります。購入価格との差額と比較し、回収年数を試算することが判断材料となります。

機種選定で押さえる設置条件（畳数・配管・電源）

畳数や断熱性能、電源容量、既存配管の再利用可否を確認します。能力不足の機種を選定すると常時フル稼働となり、結果的に電気代の増加や故障リスクの上昇にもつながります。

壁掛形モデル選定では冷房能力（kW）と実際の使用環境を照らし合わせることが重要です。とくに最上階や角部屋では熱負荷が高くなるため、余裕を持った能力設定が望ましい場合も少なくありません。

2027年に向けた購入・交換の進め方

いつまでに何をするか：対応スケジュール

まず全戸の設置年数を棚卸しし、更新優先順位を明確化します。今からできるだけ早めに対応を始め、2026年度中に主要機種の買い替えを分散しながら、実施することが望ましいです。

市場価格の変動や値上がりリスクを抑えるためにも、一斉更新ではなく段階更新が有効です。複数の業者から見積もりを取得し、価格動向を定期的に確認することも重要となってきます。

補助金・減税などの支援策の確認方法

国や自治体の補助金制度は年度ごとに変更される可能性があります。公式発表を定期的に確認し、設備業者や管理会社とも情報共有を行いましょう。

申請期限や予算枠を把握し、購入時期と申請時期を適切に調整することで、経済的な負担を軽減できます。

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エアコンの省エネ基準強化や価格上昇が見込まれる「2027年問題」。こうした変化に備え、賃貸オーナー向けに設備更新をサポートしているのが、オーナーズ・スタイルが運営している「大家さんストア」。

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まとめ

2027年の「家庭用エアコンの省エネ基準改正」は、賃貸経営にとって避けられない課題です。価格上昇や市場変動というリスクはありますが、省エネ性能向上は電気代削減と快適性向上という確かなメリットをもたらします。

APF（通年エネルギー消費効率）や消費電力量を比較し、冷媒や修理対応の将来性も踏まえた機種選定を行い、2026年から計画的に更新を進めることが重要です。早めの対応と具体的対策こそが、2027年度の影響を最小限に抑え、長期的に安定した賃貸経営を実現する最適解と言えるでしょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2026年2月時点のものです。

取材・文／御坂 真琴