近隣からの騒音クレーム、工事ミス…大規模修繕（外壁塗装・防水工事）でよくあるトラブルQ&A

久保原弁護士による今回の法律相談は、大規模修繕を行った際に起こりうるトラブルです。大がかりで工期も長い修繕工事の途中、どんな問題が起こるか分かりません。突発的事態に際してあわてないよう、事前に知識を得ておきましょう。

2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。2008年、九帆堂法律事務所設立。最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。

民法は、「請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる」と定めています（641条）。注文者が望まないのに工事を続けることは無意味ですし、適正な損害賠償が認められれば請負人の不利益もないという考慮に基づいています。

そこで、理由の如何を問わず任意に契約を解除することができます。もっとも、工事業者がすでに支出した費用や、期待していた純利益相当額などを損害賠償請求される可能性があります。

また、違約金としてその額が契約で予め定められていることもあります。なお契約締結前でも、工事業者に契約締結の期待をもたせ、工事図面を作成させたりした場合、契約締結上の過失として損害賠償請求される可能性もあります。

民法は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とする一方で、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」と定めています（606条）。

修繕は、入居者の使用収益する権利を維持するために、極めて重要な事項なのです。耐震工事や漏水個所の補修工事などは賃貸物の保存に必要な行為といえる場合が多く、その場合、入居者は工事に協力しなければなりません。

もし一時的な明渡しの必要があればこれにも応じなければならないことになります。本件では僅かの時間の立ち入りですので、受忍限度の範囲内だと思います。なお、入居者が修繕の受忍義務に反して協力をしない場合には、契約の解除事由ともなり得ます。

大規模修繕工事においては、建設工事と同様、近隣から騒音や振動などのクレームを受けることがあります。この場合、法的には騒音や振動が受忍限度の範囲内なのか、それを超えたものなのかが問題となります。

工事をする以上ある程度の騒音や振動はお互い様として我慢すべきであり、社会通念上、我慢すべき限度を超えているという場合に、はじめて損害賠償等の責任が生じると考えられているのです。

我慢すべきか否かは、騒音や振動の大きさや態様、環境、被害の程度などを総合的に考慮して判断されます。もっとも、近隣と紛争になるのは避けるべきですから、十分な話し合いによって、工事日時の制限や、工事内容の情報提供など、歩み寄りの糸口を見つけることが重要になります。

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