そもそも「不動産小口化商品」って何？

不動産投資に魅力を感じながら、多額の資金が必要なため、踏み切れない人も多いようです。実際、中古マンションでも数千万円、オフィスや商業ビルでは数十億円にも達しますから、株や金融商品に資金を出すようにはいきません。資金調達はもちろん、物件選びや運営管理のノウハウを身に着けるには、ハードルは高いと言えるでしょう。

そんな悩みを持ち、投資をためらっている人にピッタリなのが「不動産小口化商品」。高額の不動産を１口当たり１万円程度から1,000万円程度という小さい単位に分割して複数の投資家に販売し、不動産運用によって得られた賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配するものです。

不動産小口化商品は、少額から投資できるだけでなく、区分所有物件や一棟モノを単独で所有する際の空室リスクなどを、多数の投資家で共有することによるリスク分散効果もあります。不動産投資でありながら、収益不動産の運営をプロに任せられるため、手間もかからないというメリットもあります。

「不動産小口化商品」といっても、まだ耳慣れない言葉かもしれませんが、最近、話題になっている「不動産クラウドファンディング」と同じカテゴリーの商品と言えば、イメージが湧くのではないでしょうか。細かい違いについては後述しますが、図1のように市場規模は2,000億円規模まで拡大しています（図1参照）。

小口化商品の歴史「不動産特定共同事業法（FTK法）」とは？

小口化商品の歴史は意外に古く、昭和末期のバブル経済まで遡ります。35年前の1987年に大手デベロッパーが手掛けた第1号が登場（共有持ち分権の信託方式）。地価高騰や不動産価格の値上がりが激化する中で、小口分割して購入しやすくした商品として人気を呼びました。

しかし、バブル崩壊と共に大幅な収益ダウンや事業者の経営破綻が起き、出資金が戻らない投資家の被害が続発しました。そこで、投資家を保護するために1994年に制定されたのが「不動産特定共同事業法（FTK法）」（翌95年施行）です。これ以降、不動産小口化商品を扱うためには、同法に基づく公的な許可を得なければならなくなりました。資本金や経営基盤などが厳しく審査されるようになったわけです。

当初、最低出資単位が1億円と高額だったせいか販売は伸びませんでしたが、500万円に緩和された1999年から、市場が急拡大。最低出資規制が撤廃された2001年以降に、大きく膨らんだわけです。2008年のリーマンショックで市場は縮小するまで、1口当たりの出資金額は500万円か1,000万円が多かったようです。

一時停滞した後、2013年から立て続けに3回の法改正があり、参入事業者のハードルを下げる緩和が行われ、インターネットで出資を募る不動産クラウドファンディングなどの新しいプレーヤーが登場し、市場が回復しつつあります。

取得する不動産は、以前は賃貸マンション、オフィスや店舗ビル、ホテルなどの1棟物件が中心でした。最近では、区分物件、複合都市開発、大規模改修、空き家再生、官民連携のまちづくりなど、多様なプロジェクトで広がっています。

小口化商品を購入するなら！まず初めに確認すること

これから不動産小口化商品に投資する際には、まず、取り扱っているのがFTK法に基づく不動産特定共同事業者かどうかを確認することが大切です。現在の事業者は「不動産特定共同事業者」「小規模特定共同事業者」に分類されています。

国や地方自治体からの許可制

●1号事業者（従来型）：投資家と契約し、自ら不動産を所有・運用して、収益を分配する事業を行う。最低資本金1億円
●2号事業者：1号事業者から委託された商品の販売代理・媒介を行う。最低資本金1000万円
●3号事業者：倒産隔離のために設立された「特別目的会社（SPC）＝特例事業者（不動産を所有）」から委託されて運用を行う。最低資本金5000万円
●4号事業者：3号事業者の扱う商品の販売代理・媒介を行う。最低資本金1000万円
※共通要件：宅建免許の保有、業務管理者の設置、財政・人的基盤、純資産額が一定規模など。

5年ごとの登録更新制

●1号事業者：許可制の１号事業者と同様
●2号事業者：許可制の3号事業者と同様
※最低資本金は、いずれも1,000万円。共通要件として不特事業者と同様の内容に加え、原則として投資家一人あたりの出資額は100万円以下、出資総額が1億円以下

後者の小規模特定共同事業者が、不動産クラウドファンディングの担い手になっているケースが多いようです。

不動産小口化商品を選ぶときの注意点

不動産小口化商品を選ぶ際に注意したいのは、不動産特定共同事業としての契約類型の違い。それによってメリット・デメリットが異なり、投資目的に適しているかどうかに影響してくるからです。

主な契約類型は「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3種類と言われますが、賃貸型は数年に一度1件出るかどうかというほど商品が少ないため、ここでは「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類について紹介しましょう。まず、特徴をまとめた図3をご覧ください。

図3.不動産小口化商品の主な種類と特徴

任意組合型の場合、事業者はあくまでも共同事業を行う組合の一員で、理事長＝業務執行組合員という立場です。実際の業務は理事長である事業者に委託しますが、投資家にも不動産の運営管理に関わる意思決定権があります。

例えば、出口戦略としての不動産売却の時期や価格などについて情報開示し、コンセンサスを得なければなりません。事業者としては手間がかかるわけです。投資家も責任の範囲が広くなります。

不動産の所有権は「共有」

事業者だけでなく、複数の投資家を含む全員で不動産の所有権を共有します。1人ひとりの投資家は、小口化された不動産の共有持ち分権を保有する形です。

匿名組合の場合は、投資家に意思決定権はなく、事業者が単独運営するため、事業を進めやすい面もあるでしょう。先ほどの図1を見るとわかるように、匿名組合型の商品が圧倒的に多い理由は、このあたりにあると言えるかもしれません。

不動産の所有権は「ない」

事業者が単独で不動産を所有するため、投資家には不動産の所有権がありません。

投資家にとってもっとも気になるのは、不動産を所有するか否かという点でしょう。任意組合型は所有権の単位が小さいだけで、現物不動産に投資するのと同じ。一方、匿名組合型は、Jリート（上場不動産投資信託）のようなファンドに出資するのと似ていると言えるかもしれません。そのため、匿名組合型は「事業者の資金調達」という色彩が濃いと言われることもあります。

なお、「賃貸型」は、事業者が不動産の所有権を持ちません。投資家が事業者に不動産を賃貸し、事業者はテナントに転貸したり、収益事業を運営する形です。個人オーナーが管理会社にサブリースするスタイルに似ているかもしれません。

任意組合型と匿名組合型、相続対策に有効なのはどっち？

任意組合型と匿名組合型、それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

契約種別によるメリット・デメリットの違い

※現物出資の場合。金銭出資の場合は、業務執行組合員が代表し.登記し、個々の投資家名は記載されない。

一般に、不動産投資の最大のメリットの一つは、節税対策や相続対策と言われます。このメリットを享受できるのは、不動産小口化商品の中では任意組合型しかありません。現在、任意組合型の1口当たり出資金は、500万円か1,000万円が一般的。資産家は、相続対策のために複数口の投資をしているケースが多いようです。

都心の大型現物不動産は収益性や相続税評価額の圧縮効果は高いものの、一棟単位で所有していると遺産分割しにくい面があります。その点、不動産小口化商品なら、複数の相続人に分けやすいため、分割対策としても有効です。

匿名組合型のほうは、高利回りの金融商品に投資するスタイルを目指す人に向いていると言えるかもしれません。

小口化商品を選ぶ際の注意点とチェックするポイント

分配金の予想利回りは、確定した水準ではなく、事業者の運用状況によって変わります。元本も保証されていません。選ぶ際には、事業者が過去に組成した小口化商品の件数や運用実績を確認することが大切。取得対象の不動産によっても収益性は異なります。分配金の利回りに売却益を加えた総合利回りもチェックしましょう。

契約内容によっては、運用期間中（組合契約の存続期間）の中途解約が難しい商品もあります。取引市場でいつでも売買できるJリートに比べると、流動性は低いと言えるでしょう。事業者による買い取り、売却あっせんなどにより中途解約できるかどうかも、チェックポイントの1つです。

しっかりと見極めて投資の判断を

様々な事業者が、様々な不動産小口化商品を提供しています。実績のある事業者で信頼がおけるかどうか、自身の目的に沿った商品であるか、自身の目で見極めることが大切です。

不動産小口化商品も投資の一つです。後悔のないよう、リスクもしっかりふまえたうえで実行してください。不安な場合は、専門家にアドバイスをもらうのも有効です。

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