投資家に学ぶ収益不動産購入の極意-土地持ち大家さんのための、戦略的な資産形成-
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近年、土地オーナーの不動産購入意向が高まっています(オーナーズ・スタイル調べ)。コロナ禍、低金利、円安、インフレ経済などの金融・社会情勢の変化が、優良な不動産資産の所有・購入意向をより高めているのかもしれません。買い替えや買い増し含め、初めて物件購入にトライする土地オーナーが後悔せず戦略的に購入できるよう、不動産投資のプロがどう考え、どう動いているかを紹介していきます。
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賃貸経営情報誌 オーナーズ・スタイル
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1998 年リクルート入社。住宅情報(現SUUMO)に従事。不動産販売会社を経て、2008 年に、国内最大級の不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」を運営する健美家(株)入社、2012 年代表取締役に就任。
土地オーナーが不動産投資家を見習うべきポイントとは
賃貸経営のベテランでも、収益不動産への投資がうまく行くとは限りません。代々の土地オーナーと不動産投資家では、不動産に対するアプローチが異なるからです。
「不動産投資家は、所有物件ゼロのサラリーマン時代から始めた兼業・専業大家が多く、基本的な目的は資産形成です。彼らの動機の8割は、老後の不安解消のための私的年金の確保。なるべく安く買って運用し、増やしていくために、常に情報収集して良い物件がないか探す意欲が強い。
一方、土地オーナーの多くは、どちらかといえば資産防衛が目的です。相続対策の一環で資産の組み替えや買い増しをします。収益性より、土地評価の圧縮効果に着目しがちで、収益不動産に対する感度は弱いと言えます。しかし、収益不動産のマーケットは1つ。不動産投資家の流儀に学ばないと、同じ土俵で戦えません」(倉内さん)
不動産投資家は収益不動産をどう購入している?
いわゆるサラリーマン大家さんが登場したのは約20年前。それ以来、不動産投資家たちはノウハウを蓄積してきました。
それでも「購入意欲がある不動産投資家のうち、実際に買えるのは1~2割。簡単ではありません」と倉内さん。購入できている不動産投資家はどう動いているのでしょうか。
おろそかになりがちなのが基本的な知識武装です。不動産投資家は、書籍・ネット・セミナー・勉強会などを通じて、収益不動産の価格や利回りの相場、金融事情、物件の目利きのノウハウを学んでいます。
「彼らはネットワークを持ち、互いに切磋琢磨しています。土地オーナーも勉強していないと、不動産会社から割高で収益性の低い物件を持って来られても、良しあしを判断できません」(倉内さん)
賃貸物件や居住用物件の情報はネットにあふれていますが、収益不動産は、情報公開前に取り引きされてしまう物件が少なくありません。不動産投資家は日ごろから積極的に情報収集に励んでいます。
「不動産会社の担当者は、希望条件が明確で、資金力の裏付けのある〝買う気の明確な人”に優先的に情報を出します。『良い物件が出たら、連絡して』と漠然と伝えて、ただ待っているだけでは良い情報は得られません。どのような物件を買いたいのか、詳細に伝えておきましょう」(倉内さん)
担当者に「こんな物件が出たらこの人に紹介したい」と連想してもらえるように印象付けると良いでしょう。
不動産に掘り出しモノはないとも言われていますが、実際には存在します。
「誰もが狙っている良い物件は簡単には出合えません。ただ、人によって掘り出し物件の物差しは違います。条件を明確かつ具体的にして、出たら即断できるよう準備し、購入後にクレームをつけないと伝えれば、一点モノに出合えるチャンスはあります」(倉内さん)
将来の資産価値が上がりそうな物件も掘り出しモノの1つ。
「新線新駅の開発や大型ショッピング施設の開業など、生活利便性が高まりそうな情報を積極的にチェックしましょう」(倉内さん)
不動産好き投資家を見習い、管理会社を味方に付ける
不動産投資家の知恵を借りる一方で、土地オーナーならではのスタンスも考慮しておきましょう。
「不動産投資家は『購入→運用→売却』で利益を確定するので、出口戦略まで視野に入れて買います。地主さんは長期保有して将来の相続や資産の承継に備えるケースが多いでしょう。優良資産に組み替えるための出口戦略も考えつつ、子が引き継ぎたいと思える収益不動産を購入して、安定した経営状態で渡すことが大切です。
実は、不動産投資家の中にも、不動産好きで持ち続け、入居者満足度を高めて安定経営を目指す人もいます。こうした投資家と地主の中間タイプの姿勢を見習うのもいいでしょう」(倉内さん)
土地オーナーとしては、不動産会社だけでなく、管理会社や金融機関との関係も見直したいところ。
「地主さん目線で投資も考えられるコンサルティング能力のある管理会社や、地元での資産形成をバックアップする金融機関もあります。こうしたパートナーを味方につけるのも有効です」(倉内さん)
収益不動産購入の極意 まとめ
◎不動産投資家を見習い、相場や物件の見極め方などの知識を学ぶ ◎仲介会社を味方につけ、資金調達の裏づけと購入意欲の高さをアピール ◎掘り出し物件は人それぞれ! 具体的かつ明確にして伝えれば、めぐり合うチャンスも ◎出口戦略と長期保有の両建てで考え、優良資産を次世代に引き継げるよう安定経営を |
※この記事内のデータ、数値などに関しては2022年12月7日時点の情報です。
取材・文/木村 元紀
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