23区すべてで不動産価格が上昇。10年前より2,000万円以上高い！

築年数が経つほど建物の価値は下がり、物件価格も落ちていくのがかつての常識でした。しかし、ここ10年の都市部についてはその限りではなく、東京23区では築10年の中古マンションの価格が10年前の新築マンションの146.8倍にもなっています。

具体的には、60㎡の新築マンションの価格が10年前は23区平均で4,558万円でしたが、現在の築10年の中古マンションでは6,794万円。10年前に新築で購入したマンションを今売却する場合、平均2,200万円ほどの売却益が出ることになります。

区によっても約120％の変動率差あり。行政区1位は目黒区

東京23区の行政区別での価格変動率のランキングは次の通り。上位と下位を抜粋してご紹介します。

権之助坂･目黒通り

1位は目黒区で、なんと200％を超えました。上位には目黒区、品川区などの城南エリア、渋谷区、新宿区などの利便性の高い都心エリアが多くランクイン。7位の港区までは価格上昇率150％を超えています。

最下位は大田区ですが、それでも102.1％と10年前の新築より今の中古の方が価格は高くなっています。

都下では多摩市と武蔵野市の価格変動率が高め。国分寺市は唯一ダウン

多摩市の風景

同調査では、対象を5市に絞って市部のランキングも集計していますが、うち多摩市、武蔵野市、町田市、府中市で価格変動率が100％を超えました。国分寺市が唯一95.2％と少し下落しています。

1位の多摩市（2,806万円→3,910万円　変動率139.3％）は23区で12位の北区（3,674万円→5,092万円変動率138.6％）を上回っています。元の価格が都心よりも安いことが主要因ではあるものの、都心の価格高騰の影響が都下にも表れてきているといえるでしょう。

駅ランキングでは目黒がトップ。4駅が「中古でも億ション」に

駅ごとの集計したランキングでは、上位5位の駅ランキングは以下の通りとなっています。

2位に入った根津駅

2位の根津、3位の中目黒、5位の広尾のほか、10位の外苑前（港区）で中古マンション平均価格が1億円を超えました。行政区と同じく、都心が強い傾向がはっきり表れています。

注目は9位の田端（北区）。都心・副都心・城南エリアが上位を占めるなかで、183.9％の上昇率で、唯一城北エリアでトップ10にランクインしました。もともと利便性が高いわりにマンションの多くない駅でしたが、ここにきて利便性から人気が高まり、資産価値を大きく引き上げる結果となっています。

ライフステージの変化によって柔軟に住み替えを選ぶ時代

LIFULL HOME’Sの「住み替えに関する意識調査」によると、住み替えを実行した人の半分以上が自宅を築20年未満で売却していました。

「あの時買っておいてよかった」「あの時買っておけばよかった」・・・立場は色々ですが、もはやマイホームは一生に一度の買い物ではなく、ライフステージの変化に合わせて購入・売却を検討する時代となっているようです。今回のランキングは、今後も住み替えをしていくうえで、東京で資産形成に適した街を示唆するものでした。

物件価格と賃貸の家賃は連動して動く傾向があります。都心で賃貸経営をしているオーナー、都心での物件購入を検討しているオーナーも、今後の価格動向にぜひ注目してみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関して本記事は、2023年12月7日時点の情報をもとに制作しています。

取材・文／石垣 光子

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