アメリカでの不動産投資は運用益も値上がり益も狙える

大東建託が現地で優良な物件を仕入れ、大規模リノベーションによって付加価値を高めた物件を販売。管理や運営まで一貫サポートしてくれます。米国の収益不動産に投資するメリットについて、海外事業の経験が豊富な同社の田邉さんにお話しを伺いました。

「海外不動産を所有する第一の目的は、災害や政治・経済のリスクに備えて資産を分散させることです。海外投資は東南アジアなどの新興国が注目されていますが、期待値とは違う不確実な実態やリスクが否めません。一方、米国の賃
貸住宅は家賃が上昇傾向にあり、中古流通市場が活発で価格も右肩上がり。法制度や取引ルールも整備され、運用益・値上がり益・安心感のバランスも取れています」

特に米国の不動産は、日本と比べて建物の割合が高く、土地に対する建物の価値がより大きいのです。また日本の耐用年数を超える木造物件が多いため、大きな減価償却費が見込める。しかし2020年の税制改正で、海外不動産の節税メリットがなくなった（※2）という論調もあります。実際にはどうなのでしょうか。

「法人の場合は改正前と同様のメリットが得られますし、個人でも建物の内訳を建物本体・設備・構築物などに細かく分類して各耐用年数で償却する手法（コスト・セグリゲーション）で、高い税務効果を期待できます」

※1 全国賃貸住宅新聞1615号
※2 個人が建物の減価償却費を簡便法で算出している場合、海外不動産の所得が赤字となっても国内の所得と損益通算ができなくなった

米国不動産に投資するメリット

☝ドル建て不動産への分散投資で、資産のリスクを軽減
☝中古流通市場が活発で、築古でも価格が低下しにくい
☝安定した賃貸市場環境のため、家賃上昇も見込める
☝法制度や取引ルールが整い、情報の透明性が高い
☝建物の比率が高く、日本の耐用年数を超える木造が多い

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海外投資のデメリットを払拭。大東建託で購入する安心感

海外不動産への投資には、情報不足や管理運営上のリスクなど、デメリットも指摘されています。

「築古物件の場合、購入後に建物や設備の不具合が発覚して多額の費用や手間がかかるとも言われます。しかし弊社の物件は、フルリノベーションで補修とバリューアップをした後で販売するため、修繕履歴がわかっている健全な状態で賃貸経営を始められます。

また、現地で良い管理会社を探すのは容易ではありませんが、弊社がメンテナンスからクレーム対応まで包括的に管理運営を担いますので、ご安心ください」

つまりデメリットのほとんどは、買取リノベ再販という形式と、大東建託グループの手厚いサポートで避けられます。

優良物件の入手と、安定経営をかなえられる大東建託が選ばれる4つの強み

①有望エリアで物件を取得
大東建託が将来性のあるエリアで物件を厳選して買い取り、バリューアップ後、売主となって再販します。

②資産価値が高い賃貸住宅
取得した建物は検査後に大規模なリノベーションを実施。価値を高めるとともに運用開始後のトラブルを防ぎます。

③管理・運営も任せて安心
購入した後は賃貸管理をはじめ、建物・設備のメンテナンスや修繕、入居者管理やトラブル対応も任せられます。

④言語や法的環境にも対応
オーナーは英語でのコミュニケーションや現地対応は不要。法的環境の違いには弁護士・税理士が連携して対応します。

要望に応じてロサンゼルス以外の都市の物件も仲介。バリューアップを見込める物件を厳選して紹介し、仲介とリノベーションの業務受託をセットで提供することもできます。

海外の金融機関からは融資を受けにくいですが、グループ会社の大東ファイナンスを通じて現地不動産を担保にした融資を実行。資金の調達でもオーナーを支援します。

事例紹介｜カリフォルニア州レドンドビーチ市内1棟アパート

施工後イメージパース

施工前

こちらの物件は、ロサンゼルス空港から約1時間の一等地に立つ1棟収益不動産です。

施工後イメージパース

「現地は富裕層の多い、安全なエリアです。耐震化など安全面への配慮や入居者ニーズへの対応を含めてリノベーションによって価値を高め、賃料30万円の部屋は60万円にするなど、全体的に約2倍の賃料にアップしました」

仲介物件の紹介や、個別のリノベーションも取り扱う

予算や購入したいエリアが念頭にあるオーナーには仲介物件の紹介や、個別のリノベーションも扱います。「早く売りたい」「高く売りたい」という出口戦略も支援。少しでも興味のある方はぜひ問い合わせてください。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2025年3月1日時点のものです。

取材・文／神戸 久美子

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