路線価とは

路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの公的な評価額のことです。「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の２種類がありますが、単に「路線価」という場合には「相続税路線価」を指すことが一般的です。

路線価はいつ決まる？

毎年、1月1日時点での路線価（相続税路線価）が7月に国税庁より発表されます。１月１日時点での地価を１〜6月の間に定めていることになりますが、１年間の地価変動なども考慮に入れた計算がされています。

令和7年は前年に引き続き最大の伸び率

2025（令和7）年1月1日時点の、全国約32万地点の標準宅地の平均路線価は、前年から2.7％プラスとなりました。現在の算出方法となってからは最大の伸び率で、4年連続の上昇となります。

最高路線価となったのは「中央区銀座５丁目 銀座中央通り」で1㎡あたり4,808万円。40年連続の首位で「日本一地価の高い場所」としてよくニュースなどにも取り上げられる銀座の文具店「鳩居堂」前です。2024年からさらに8.7％も上昇しました。

東京都区部、多摩地区、神奈川県、山梨県、千葉県の税務署を管轄する東京国税局の最高路線価トップ5は以下の通りです。

路線価が前年に比べて大きく増えた場所は？

同様に東京国税局の管轄内で、前年からの路線価上昇率が大きかったトップ5は以下の通りとなっています。

上昇率では、インバウンド需要の大きい浅草雷門通りが1位に。ほか、人口が増えている北千住駅前や再開発で注目されている中野駅前などが上位に入りました。いずれも20％以上の上昇率です。

全国の都道府県別最高路線価ランキング

続いて全国を見てみましょう。令和7年分の都道府県庁所在都市の最高路線価が別表として発表されています。1位は前項の通り、東京「中央区銀座5丁目 銀座中央通り」。2位以下も大都市がランクインしています。

路線価が大きく上昇したのは東京・沖縄・福岡

都道府県別の平均路線価は、35都道府県で上昇しました。上昇率の全国平均である2.7％を上回った都道府県は次の11都府県です。

路線価はどうやって決まる？

路線価は、地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価、実際の売買価格などをもとに決められます。複数の専門家や公的機関、自治体などの意見を交えつつ、国税庁が公平性のある価格を定めています。

相続税路線価

相続税路線価とは、相続税や贈与税の評価額を算出するために用いられます。対象地が接している道路(路線)に割り振られている㎡単価（1,000円単位）に土地面積を掛け、土地に応じた様々な調整を行って求めます。

固定資産税路線価

固定資産税路線価とは、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を算出するために用いられる土地価格です。対象地が接している道路(路線)に割り振られている㎡単価という点は相続税路線価と同じですが、固定資産税路線価は１円単位となります。

固定資産税路線価は３年に1回の評価で、各市町村（東京23区は都）が公表します。価額水準が公示価格の70％程度という点も相続税路線価と異なっています。

路線価以外の土地を評価する公的な価格

土地は「一物五価」といわれ、ひとつの土地に５種類の価格が存在します。前項で触れた相続税路線価と固定資産税評価額以外には、どのような価格があるのでしょうか。

時価

時価は、実勢価格とも言いますが、実際に市場で出回っている価格のことです。時価は需要と供給のバランスで決まるため、土地の周辺の状況や売買の際の交渉によっても刻一刻と変わっていきます。

地価公示価格

地価公示価格は、毎年3月下旬に国土交通省から公表される、1月1日時点での土地価格です。土地の売買価格や、公共用地の買収価格や補償額を決める際に参考にされます。

都道府県地価調査価格（基準地標準価格）

都道府県地価調査価格は毎年9月に都道府県より公表されます。公示価格と同程度で調査方法もほぼ同じですが、7月1日時点を基準としています。

地価公示価格・都道府県地価調査価格は国交省が提供している「不動産情報ライブラリ」内で検索することができます。

路線価の調べ方

所有している土地や自分の住んでいる土地、実家の土地はどれくらいの路線価なのだろう？と実際に調べた方や、調べてみたくなった方もいらっしゃるかもしれません。ここからは、路線価図の見方や計算方法を解説します。

路線価図は国税庁の「財産評価基準書」からチェック

路線価図は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のページから閲覧できます。

日本地図上、もしくは一覧から該当する都道府県を選び、さらに「路線価図」を選択します。次に、土地のある市区町村を選択しますが、ない場合は路線価が設定されていない区域ということになります。

その場合の求め方は「倍率方式」と呼ばれるもので、詳しくは後述します。調べたい土地が入っている路線価図が表示されたら、地図内の数字を確認しましょう。

路線価図の見方

路線価図では、道路上に数字やアルファベットが表記されており、数字やアルファベットを囲む図形もあります。順番に見ていきましょう。

東京都中央区銀座７丁目付近の路線図　

①道路上の数字

この数字が路線価で、1,000円単位で表示されています。「2,050B」とある道路の前の土地の路線価は1㎡あたり205万円ということになります。

②数字の横のアルファベット

「2,050B」の「B」は借地権割合を表しています。借地権割合は地図の上部に一覧表があります。もし土地が借地である場合、路線価に一定の割合を掛けて評価額を算出します。

③数字を囲む枠（記号）

数字やアルファベットを囲む枠は、道路のある地区の種類を表しています。枠がない場合は普通住宅地です。こちらも地図の上部に以下のような判例が表示されています。

路線価がない「倍率地域」エリアにある土地評価の計算方法

郊外などには路線価が定められていない区域、いわゆる「倍率地域」があります。この場合は路線価ではなく、固定資産税評価額と評価倍率表を使って土地の評価額を調べることができます。これを「倍率方式」といいます。

評価倍率表は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で都道府県を選択した後に「評価倍率表」を選択して表示します。

出典：No.4606 倍率方式による土地の評価｜国税庁

該当する土地の評価倍率が分かったら、固定資産税評価額に掛けて評価額を求めます。式にすると以下の通りです。

固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額　

固定資産税評価額は、すでに所有している土地であれば毎年4月に納税通知書とともに送付されてくる「課税明細書」に記載されています。

その他には、土地の所有者や関係者であれば「固定資産評価証明書」を入手したり、市区町村の税務課窓口などで「固定資産課税台帳」を閲覧したりすることでも確認できます。

路線価をもとに土地評価額を出してみよう

路線価がわかったら、その道路に面している土地の評価額が算出できます。ここではいったんシンプルな形状の土地を例に、基本となる計算方法をご紹介します。

1つの道路に面している土地の場合

土地評価額は「路線価×奥行価格補正率×土地面積」の計算式で求められます。奥行価格補正率とは、接面道路からの距離によって定められた補正率で、1.00の場合は補正なしです。

出典：付表1 奥行価格補正率表｜国税庁

普通商業・併用住宅地区で奥行き35m、700㎡の土地を例に、評価額を計算してみましょう。

路線価は図のとおり「300C」で、補正率票から奥行価格補正率は0.97であることがわかります。

路線価30万円/㎡×奥行価格補正率0.97=29万1,000円/㎡

29万1,000円/㎡×土地面積700㎡＝2億370万円

2億370万円がこの土地の評価額です。借地の場合は、「300C」とありますので、Cの借地権割合70％を掛けて

2億370万円×70％＝1憶4,259万円　となります。

2つの道路に面している角地の場合

上が正面路線

普通商業・併用住宅地区で「300C」の道路から奥行き35m、「200C」の道路から奥行き20ｍ、700㎡の角地の場合はどうでしょうか。

まず原則として、接する路線価に奥行価格補正率を掛けた金額が高い方の路線が正面路線となります。この場合は上の「300C」の道路ですね。

正面路線である「300C」から求めた路線価と、「200C」の道路の路線価に「側方路線影響加算率」を掛けた価格を足したものが、その土地の㎡あたりの路線価となります。

準角地

側方路線影響加算率は国税庁HPに一覧表が掲載されています。この場合は普通商業・併用住宅地区なので0.08です。表にある「準角地」とは十字路ではない一路線の内側に位置する土地を指しています。

出典：付表2　側方路線影響加算率表｜国税庁

正面路線価30万円×奥行補正率0.97=29万1,000円/㎡

側面路線価20万円×奥行補正率1.00×側方路線影響加算率0.08＝1万6,000円/㎡

（29万1,000円/㎡+1万6,000円/㎡）×700㎡＝2憶1,490万円

【借地の場合】

2憶1,490万円×70％＝1億5,043万円

3面が道路に面していて、それぞれに路線価が定められている土地の場合は、3本目の道路に奥行価格補正率と「二方路線影響加算率」を掛けて同じように加算していきます。

間口が極端に狭い土地やがけ地などの場合

奥行価格補正率表を見てみると、普通商業・併用住宅地区の場合奥行きが12〜32ｍまでは補正率が1.00で、そこから数値が離れるにつれて補正の度合いが大きく（＝評価額が低く）なっていくのがわかります。

つまり、極端に奥行きが短い、もしくは奥行きが長すぎる土地は使い勝手が悪いので、評価額が下がるという考え方です。同様に使い勝手の良い角地は、一方のみを接道した土地より評価額が高くなります。

奥行きについては「奥行長大補正」というものもあり、こちらは間口に対して奥行距離が2倍以上長い土地に適用されます。他に、間口が狭い土地に適用される「間口狭小補正率」もあります。

出典：付表1 奥行価格補正率表｜国税庁

出典：付表6 間口狭小補正率表｜国税庁

出典：付表8　がけ地補正率表｜国税庁

がけ地は斜面の向きごとに、がけ地にあたる面積ごとの補正率が定められています。表を見てわかる通り、北側より南側斜面の方が評価額は高くなります。南東斜面などの場合は、南と東のがけ地補正率を平均して求めても良いとしています。

この他にも、変形地や欠けている形状の土地などについても計算方法が定められています。

路線価上昇によるメリット・デメリットは？

路線価が上がっているエリアは、賃貸の入居需要も高まっていると考えられます。物件の資産価値も高くなっているため、お持ちの物件を担保として新たにローンを組む場合は、金融機関からの融資が受けやすくなるかもしれません。さらに、物件の売却を検討しているのであれば、高く売れるタイミングといえるでしょう。

その一方で、相続や贈与を控えている場合は、路線価の上昇によって払う税金も多くなってしまいます。相続・贈与の予定がなくても、同様に地価と連動している固定資産税が毎年高くなっていると実感している賃貸オーナーも多いのではないでしょうか。

路線価は毎年変動します。不動産はもともと高額ということもあり、わずかな変動でも影響は大きいもの。変動を考慮したうえで、必要に応じて戦略を立て直すことが必要です。

まとめ

路線価については毎年7月ごろに発表されて話題となっています。特に銀座中央通りの鳩居堂前は「日本一地価が高い場所」としてよくニュースに登場しているため、ご存じの方も多いのではないでしょうか。

土地には様々な形状があり、面している道路も１つとは限りません。それぞれの条件に応じた様々な補正を併用して算出されるため、計算も複雑です。実際に相続や贈与などで土地評価額を確認する必要が生じた場合は、宅建士や不動産鑑定士といったプロに依頼することになるでしょう。

しかし、路線価図の見方や計算の基本を知っておくことで、説明を受けたときの理解がスムーズになります。また、路線価を確認し、公示価格や時価と照らし合わせることで土地の相場をつかむことができ、不動産取引の際に適正価格が把握しやすくなります。

まずは気になった土地の路線価を国税庁のホームページで調べ、計算してみることから始めてみてはいかがでしょうか。

※この記事は2025年7月23日時点の情報をもとに作成しています

記事・文／石垣 光子