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近隣住民や施工会社と!退去から賃貸住宅建築までのトラブルQ&A

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近隣住民や施工会社と!退去から賃貸住宅建築までのトラブルQ&A1

久保原弁護士による法律相談、賃貸住宅の新築・建て替え時に起こりうるトラブルのQ&Aです。退去から建築までの期間は、オーナーが予想もしなかった入居者・近隣住民・施工会社などとのトラブルが発生し、工事が滞ることがあります。
スムーズに賃貸経営が開始できるよう、あらゆる方面への根回しをしておきましょう。

近隣住民や施工会社と!退去から賃貸住宅建築までのトラブルQ&A2

九帆堂法律事務所 弁護士 久保原 和也

2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。


2008 年、九帆堂法律事務所設立。


最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。


Q1:退去後、空室になった部屋に何者かが入り込みボヤが出ました。オーナーは責任を問われますか?

A1:ボヤの原因にもよりますが、建物所有者が責任を問われる可能性もあります。

空室に第三者が勝手に入り込み、いたずら等によって火災事件を起こした場合、その第三者は近隣等に生じた損害を賠償しなければなりません。では、空室の所有者が責任を問われる可能性はないかといえば、不十分な管理が失火を招いたと評価され、責任が問われる可能性もあります。例えば、賃借人の退去後長期間にわたり施錠をせず、また建物内に燃えやすい物があり、建物内への第三者の侵入を放置したような場合が考えられます。このような場合、土地工作物の瑕疵が原因だと評価される可能性があるのです。

取り壊し前の建物の空室についても、所有者の義務として適正に管理し、火災の危険、悪臭、倒壊の危険等を回避するよう努めることは極めて重要です。

Q2:建て替えの噂を聞いた隣人が、私の建物が越境していると言い始めました。時効で対抗できますか?

A2:取得時効の厳しい要件を充足しているか、慎重な検討が必要です。

取得時効とは、永続した事実状態を尊重する等の趣旨から所有権取得を認める民法上の制度です。境界紛争で、「仮に越境だとしても時効取得だ」としばしば主張されます。取得時効の要件は、所有の意思をもって、平穏かつ公然に占有することであり、善意(知らずに占有)無過失の場合は10年、悪意の場合は20年で時効が完成します。「所有の意思」の要件から、他人の土地を借りて占有しても時効は成立しないのですが、さらに、この「所有の意思」は、占有者の内心の意思によってではなく、どのような権原や事情から占有するに至ったのか等から外形的客観的に判断するというのが判例です。越境だと知りながら占有した場合は取得時効が成立しない可能性もあり、慎重な検討が必要です。

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