Q1: 賃借人がシステムキッチンを設置したいそうです。許可すると退去時に買い取れと言われませんか?

A1：造作物買取請求権を放棄する取り決めを明確にしておくべきです。

クーラー・吊り棚・システムキッチン・雨戸・障子などは、それ自体は借家人の所有物ですが、賃借建物の使用に客観的便益を与えるものを「造作」と言います。

借家人が賃貸人の同意を得て造作を建物に付加した場合、賃貸借 契約の期間満了や解約により賃貸借契約が終了する際、借家人は賃貸人に対し、造作を時価で買い取る請求をすることができます(造作物買取請求権)。

旧借家法ではこれは強行規定とされ、特約で排除することはできませんでしたが、賃貸人が造作の同意をしなくなるという不都合もあり、借地借家法では、特約で排除できるよう改正されました。

そこで、契約書の特約や、造作の同意の覚書で、造作物買取請求権を放棄する旨を明確に定めておくとよいでしょう。

Q2：リフォーム会社が予定日を過ぎても工事を始めないのですが、契約を解除できますか?

A2：いつでも解除できますが、損害賠償を請求されることがありますので要検討です。

まず、話し合いをして合意解除する方法があります。また、着工日に工事を開始しない場合は、原則として履行遅滞として注文者は契約を解除できます。しかし、「工事予定日は余裕があり、完成期日には十分間に合う」などの反論も予想されます。

請負では仕事の完成が重要ですので、期日までに完成が可能な場合は、履行遅滞による解除はできないと考えられます。なお、請負契約は仕事が未完成の間は、いつでも損害を賠償して契約を解除できます(民法641条)。

契約の解除自体は可能ですが、問題は損害賠償です。履行遅滞による解除ならば会社に対し損害賠償を請求できるのに対し、履行遅滞と言えない場合は材料費や労務費、得られたであろう利益を逆に請求されることがあります。