Q4：買付証明書と売渡承諾書を交換したのに、売主が一方的に契約締結を拒否してきた。どうすべき？

A4：交換の時点で売買契約が成立したと言えなくても、損害賠償請求ができる場合があります。

買付証明書と売渡承諾書といっても、それを交換する理由や内容、時期はさまざまで、またその後に交渉を続けて売買契約の内容を詰めることも多く、一般の取引慣行や当事者の意思からすれば、原則としてそのような書面交換のみによって売買契約が成立したとは言えない場合が多いと考えられます。

しかし、売買契約が成立したとは言えなくても、契約締結準備段階で一方的に交渉を打ち切り、契約締結を拒否するようなことが起これば、相手方は不測の損害を被ることもあります。このような場合、契約締結前なので契約違反とは言えませんが、契約締結準備段階に入った当事者は、契約の成立に向けて誠実に努力するべき信義則上の義務を負うとして、損害賠償を認めた裁判例もあります。

Q5：手付を放棄して売買契約を解除したのですが、仲介会社から報酬請求されて驚いています。

A5：媒介報酬は売買契約が成立した時に発生しますので、仲介会社に報酬を支払わなければなりません。

仲介会社の媒介報酬請求権は、媒介により売買契約が成立した時に発生します。つまり、売買契約成立後に当事者が合意で解除したり、手付解除をした場合も、すでに報酬支払債務は生じているのです。したがって、報酬を支払わなければなりません。また売買契約が成立しなくても、調査費や日当を別途支払う業務委託契約を交わしているケースもあります。

これに対し、仲介会社の重要事項説明義務違反が原因で解除に至った場合は、報酬請求に応じる必要はありません。逆に損害賠償請求を検討できるケースもあります。なお、仲介会社によっては口頭の依頼で業務が始まることもあり、媒介契約の成立か否かで争いになることもあります。報酬を明確に記載した契約書を作りましょう。

Q6：管理会社の変更を条件に賃貸物件の買主が見つかりましたが、現管理会社が解約に応じません。

A6：管理委託契約で、解約がどのように定められているかを確認しましょう。

管理委託契約では一般に解約事項が定められています。円満解決のため契約にしたがった解約を検討しますが、解約できる場合が限定されていたり、高額な違約金が発生して交渉が難航し、売買契約に影響することもあります。

交渉時に参考となるのが民法です。「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」と規定され、管理委託契約は準委任契約としていつでも解除できると考えられます。損害賠償については「当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは」しなければならないと規定があります。

売買のために急に管理契約を解除することは将来十分想定できるので、管理会社選びの際は解除しやすく、違約金が少ないことが重要な確認ポイントです。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2017年3月6日時点の情報です。

イラスト／黒崎 玄