【自主管理大家さんへの調査結果も報告】なぜ自主管理に？トラブルへの対応は？聞かせて！自主管理大家さん
オーナーズ・スタイルの読者であり、実際に自主管理をしている花俣さんにお話を伺いました。オーナーズ・スタイルで実施した自主管理大家さんへの一斉調査の結果も公開。対応の仕方や考え方など、参考にしてください。
自主管理歴24年！
花俣 秀幸（はなまた・ひでゆき）さん
アパート4棟を相続したことをきっかけに、賃貸経営をスタート。専業大家さんになってから事業を拡大し、現在は埼玉県さいたま市、戸田市を中心に複数棟所有。全て満室経営を実現しています。
相続したアパートの半分以上が空室！マイナスからのスタート
父が65歳で突然亡くなり、その時初めてアパートの状況を知りました。祖父の相続対策として建てられていたもので、半分以上が空室。一部を倉庫として使ってしまっている始末でした。さらに、バブル時に高い金利で融資を受けており、返済も元金がほとんど減っておらず、かなりの残債がありました。
相続税申告、ローン借り換え、遺品整理等の作業と並行して、アパート再建にも取り組みました。各種手続きは、なるべく自分で行って費用を抑えました。そして金額が大きくなる物件のリフォームもDIYでできないかと考え、毎週の土日祝を使って始めました。
自分でできない作業は業者に頼むのですが、そこで職人さんと友達になっていろいろ教わったり、工事の相談をしたり。クロス張りの研修に出たこともありました。
一部屋完成して募集をすると、賃料を上げているにもかかわらず、すぐに成約しました。順次、空室のリフォームを行って知識も増えていったので、より良いものが安くできるようになりました。そして一棟が満室になったときは嬉しかったです。これを繰り返し、全4棟を満室にできました。
「同じことを一棟買い足してやってみたらどうだろう？」と考えていた頃、リーマンショックが起き、勤めていた会社の経営が厳しくなってきたので、専業大家になるいいタイミングだと思いました。
オーナーズ・スタイル読者の自主管理事情を大公開！
大家歴平均19.7年、自主管理歴は18.4 年と長め
先代から自主管理だった大家さんも多数。管理物件は20戸以下がおよそ4分の3、徒歩15 分以内と自宅近くに物件がある方がおよそ半数となっており、目の届く範囲でしっかり管理されている方が多いようです。費用を抑えて自身で納得ができる管理ができることをメリットとしてあげています。
”管理”の曖昧さから自主管理へ試行錯誤で対応方法を確立
相続した4棟は毎月振り込み家賃から管理料が引かれていました。管理会社に何の作業に対する費用かを尋ねても、返事は曖昧でした。納得できず、自主管理に切り替えました。平時は何も変わりません。
自主管理で唯一大変なのは夜間の緊急対応です。主に、鍵と水道のトラブルです。前者は、現地に出向いていたのですが、各棟に鍵ボックスを設置することで解決しました。後者は、緊急対応の会社に依頼すると非常に高額な請求がきます。そこで、普段の水道工事の際に、来てくれた職人さんへ直接相談して、緊急時に現場に行ってもらえるよう費用等も含めて決めておくことで解決しました。
定期清掃は外部委託しています。その他のことも業務範囲を明確にしてスポットで委託することで費用を抑えることができています。
花俣さんが回答！自主管理大家さんが困りごと・不安に思っていることは？
A：私の場合は引っ越しの時に手土産を持って訪れ、話をするようにしています。その後に何かあった時でも話しやすいように、お互いの心理的ハードルを下げるようにしておくことがおすすめです。
A：私も常に探しています。いろんなところに頼んでいい人がいたら離さないこと。以前、下請け工事に来てくれた地元の職人さんと仲良くなり、ダイレクト発注で緊急時も適正価格で対応してもらっています。
A：一般的な基準を参考にしつつ、現状を自分の目でしっかり確認してください。自分が「古くなってきたかな？」と感じれば、内見者はそれ以上に思うはずですから、早めに行動してほしいです。
A：一般的な耐用年数は、エアコンが7年、給湯器が10 年とされています。どちらも躊躇する値段ではありません。年式をメモしておいて「そろそろかな」と思ったら入退去のタイミングで交換してください。
A：今はインターネットで情報を得やすいですし、検索していい管理会社を探すことができますが、自分で勉強していくしかないと思います。物件の規模が大きくて収入も見込めるなら任せることも一つです。
失敗談、聞かせて！｜まさか自分の物件で…ペット可物件にしてみたら多頭飼育崩壊が発生
ペットを飼うことがブームになっていたときに、私の物件もペット可にしたところ大失敗。猫の多頭飼育崩壊（無秩序な飼い方による異常繁殖の末、飼育不可能となること）が起きて室内が猛烈な悪臭に包まれ近隣から苦情が殺到したのです。しかも交渉しているうちに借主が退去してしまいました。
裁判で連帯保証人に費用の一部を払ってもらえたのですが、特殊清掃と何度もの消臭、床や天井のリフォームなど長期間の対応を余儀なくされ本当に大変でした。
ただお洒落なだけでない賃貸だから実現できる生活を！
2013年に法人化し、中古のリノベーションや他にはない斬新な新築で事業を進めることにしました。自分が賃貸に住んでいたときの経験も活かし、賃貸だからこそ実現できる生活を考えています。
最初は町工場をリノベしたサイクリスト向け賃貸で、荒川沿いという立地を活かしています。次は土地から購入して新築したガレージハウス（写真左）で、内装には私のアイデアが満載です。
ガレージに入れた車を書斎や玄関から眺めることができます。屋根には大容量の太陽光パネルを搭載して売電収入も得られます。
最近作ったものが、庭を活用したアウトドアリビング付きのテラスハウス（写真下）です。
さいたま市／さいたま新都心駅
団地仕様なのでLDKが狭いため、同じ広さのウッドデッキを作ってアウトドアリビングとして広く使用できるようにしました。
どれも人気物件で、高めの賃料にもかかわらず、空室が出ても即入居が決まり、経営は順調です。ただ、最近は銀行の融資が厳しいのが逆風となっています。しかし、ぶれずにおもしろい物件を増やしていきたいと思っています。
※この記事内のデータ、数値などに関しては2025年3月1日時点の情報です。
取材・文／本多 智裕
ライタープロフィール
本多 智裕（ほんだ・としひろ）
京都大学文学部史学科卒。（株）リクルート勤務を経て、フリーランスのコピーライター、ディレクターとして独立。建築・不動産情報誌、土地有効活用雑誌等の広告・記事の執筆のほか、ハウスメーカーや賃貸管理会社、生命保険会社等の会社案内、分譲住宅・マンションのパンフレット制作にも多数携わる。
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