組み換え先にお悩みの方必見!今から注目の資産組み換え

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資産組み換えといえば、「郊外の土地を売って都心の収益物件に買い換える」というイメージがありましたが、最近では選択肢も豊富になっています。組み換えのプロである野村不動産アーバンネットの宮澤大樹さんに最新動向を伺いました。

野村不動産アーバンネット株式会社 営業副部長兼営業一課長 宮澤大樹さん

1988年から不動産業界に。首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験し、2005年より主に一棟マンションなどの投資事業用不動産中心の仲介業務に従事。


定番の組み換え先にもバリエーションが増加

収益不動産への組み換え先としては、マンションやアパートなどの居住系が定番だ。一棟物件と区分物件の違いについて、宮澤さんはこう指摘する。

「不動産市場の傾向として、区分物件より一棟物件のほうが利回りは高いのが一般的です(エリアや築年数、構造により異なる)。収益性を重視するなら、土地売却益などのまとまった資金での一棟物件の購入が効率的でしょう。エリアを分ける分散投資、遺産分割対策なら区分物件も有効です。同じ区分物件でも、大型で価格が高いほど利回りは落ちます。今なら、40~60平米の1~2LDKがおすすめ。需要が多く、流動性も高いからです」

最近の注目は、ホテル仕様のマンションだという。2018年6月施行予定の民泊新法(住宅宿泊事業法)にも対応したスキームだ。

「国内外の宿泊需要が見込める時期はホテル・民泊として運用し、需要が減ればマンションに戻す。時代にマッチした優れた仕組みです。シェアハウスも一時流行しましたが、最近は運営事業者による収益性の差が大きいので、物件選びに注意してください」

「立体組み替え」で、新たな土地活用

土地の一部を売却した資金で隣地に賃貸住宅を建てるなどの「立体組み替え」の手法がある。土地の上に何を建てるかという点では、従来のアパート建築以外に、ガレージハウス、コインランドリーなど新たな選択肢が登場している。業態に応じた立地条件に合うかどうかの検証は必要だが、やり方次第では高収益を期待できる。

「駅から遠い場所でも利用率の高い、30年間一括借り上げのトランクルームという例もあります。給排水設備が不要な分、建築コストを抑えられますし、借地借家法の規制がないことも将来の売却時にメリットがあります」と宮澤さん。

土地・建物ではない 別の資産に組み換えてみる

区分物件よりも少ない資金で組み換えできるのが、小口化不動産やREIT(リート)だろう。

「不動産の持ち分と証券という違いはあれど、個人では手が出ない100億円以上の大型物件に投資できるという共通したメリットがあります。不動産の種類も住宅・オフィス・ホテル・物流施設など多様なので、分散投資も可能です」と宮澤さん。

組み換え先として、不動産以外の運用商品という選択肢もある。たとえば、野立て太陽光発電。固定価格買取制度の売電価格は年々下がっているものの、導入コストもダウンしてきているので収益性は保たれているという。

「土地の売却代金を出資して法人を設立し、太陽光発電や収益不動産に投資する方法もあります。経費計上が柔軟な法人会計のメリットを活用して節税しながら、相続対策につなげられるでしょう」

このように資産の組み換えの選択肢は非常に豊富だ。オーナー自身の考え方、家族や資産の状況に合わせて適切な方法を模索してみてはいかがだろうか。

<資産の組み換えの選択肢>メリット・デメリットと展望

※この記事内のデータ、数値などに関しては2017年12月12日時点の情報です。

撮影/青木 茂也 イラスト/高村 あゆみ

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