制度を知らないと動けない。相続後の“判断停止”が賃貸経営を止める理由

データ画像引用元：「相続・終活に関する全国調査2026」｜株式会社ルリアン

今回の調査では、相続経験者の52.6％が「主要な制度を知らない」と答え、相続土地国庫帰属制度の認知も9.2％にとどまりました。制度は整ってきているものの、実際には十分に知られていないのが現状です。

問題は、知らないことで「判断できない状態」に陥る点にあります。制度を知らなければ、売却や活用、維持といった選択肢を比較することができず、結果として何も動かないまま時間が過ぎてしまいます。

賃貸経営においては、この“判断の遅れ”が収益化の遅れにつながり、資産価値の低下を招く原因になります。さらに、相続人同士の話し合いもまとまりにくくなり、意思決定が長引く傾向があります。相続前から基本的な制度に触れておくことが、スムーズな経営判断につながります。

未登記16.1％という現実。管理できない不動産は“資産”にならない

相続した親の住居のうち16.1％が未登記という結果は、見えにくい管理不全の存在を示しています。

内訳を見ると、「自分が住んでいるが未登記」が6.2％、「親族が住んでいるが未登記」が6.7％と、実際に住んでいても名義変更が行われていないケースが多く見られます。

生活に支障がないため後回しにされがちですが、これは賃貸経営において大きなリスクです。未登記のままでは売却や担保設定が難しくなり、資産としての動かしやすさが大きく損なわれます。また、相続人が増えるほど権利関係が複雑になり、将来的に意思決定が難しくなる可能性も高まります。

問題が表面化していないうちに対応することが重要であり、登記は資産を活かすための基本的な準備と言えます。

5年以上の放置が常態化する背景とは

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未登記物件のうち52.9％が5年以上放置されているという結果から、放置が一時的なものではなく、長期化しやすい状況が見えてきます。特に「15年以上」が22.4％と最も多く、問題の根深さがうかがえます。

注目したいのは、空き家だけでなく、「自分が住んでいる」場合でも53.8％、「親族が住んでいる」場合でも54.9％が長期間放置されている点です。つまり、住んでいるかどうかに関係なく、登記が後回しにされている実態があります。

この状態は、市場に出るはずの物件が流通しない“供給不全”を引き起こします。本来存在している住宅が市場に出てこないことで、需給のバランスや価格形成にも影響が出ます。

賃貸経営者は、この見えない在庫の存在を前提に市場を見る必要があります。特に地方や築古物件では、空室として影響が出やすくなります。

知識不足が専門家への依存を加速させる

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相続手続きでは48.8％が専門家に依頼しており、その理由の1位は「知識不足」（49.2％）でした。続いて「確実で安心だから」（33.1％）、「手続きが面倒だから」（23.9％）と続きます。

こうした結果から、多くの人が手続きに不安を感じていることが分かります。一方で見方を変えれば、適切なサポートがあれば行動に移りやすい層が多いとも言えます。

賃貸オーナーにとっては、司法書士や税理士と連携し、手続きをまとめてサポートできる体制が大きな強みになります。単に物件を管理するだけでなく、相続後の流れまで見据えた支援ができるかどうかが、今後の差別化につながります。分かりやすい説明と伴走型のサポートが求められる時代になっているということです。

金融資産手続きの遅れが示す現実

データ画像引用元：「相続・終活に関する全国調査2026」｜株式会社ルリアン

相続手続きの中で時間がかかったものとして、預貯金口座や保険、証券口座といった金融資産が上位に挙がりました。これらは手続きが複雑で、必要書類も多いため、どうしても着手が遅れがちになります。

一方で、不動産は登記さえ進めれば整理できるにもかかわらず、その初動が遅れてしまうケースが目立ちます。つまり問題は「難しいから」ではなく、「どこから手をつければいいか分からない」点にあります。

賃貸経営では、相続発生後の動き方をあらかじめ整理しておくことが重要です。やるべきことの順番を明確にし、最初の一歩を具体化することで、放置を防ぐことができます。初動の早さが、その後の活用結果を大きく左右します。

活用も売却もできない。相続後に“出口を失う不動産”の増加リスク

制度としては不要な土地を手放す方法もありますが、実際には費用や条件のハードルがあり、誰でも簡単に利用できるわけではありません。その結果、「活用できないが手放せない」不動産が増えています。

こうした物件は収益を生まない一方で、固定資産税や維持費だけがかかり続けます。さらに時間が経つほど建物は劣化し、資産価値も下がっていきます。賃貸オーナーにとっては、物件を取得した時点から出口を考えておくことが重要です。

売却するのか、賃貸として活用するのか、それとも将来的に整理するのかをあらかじめ考えておくことで、選択肢を狭めずに済みます。「持ち続けること」自体がリスクになる時代に入っています。

賃貸オーナーにとって重要なのは、相続発生後に「どう動くか」ではなく、相続前から「どう動ける状態にしておくか」です。特に登記状況の整理、相続人の把握、出口戦略の共有は、将来的な空室リスクや資産劣化を防ぐ有効な対策になります。

まとめ

今回の調査から見えてきたのは、制度が整っている一方で、現場では十分に活用されていないというギャップです。

相続経験者の52.6％が制度を知らず、相続した住宅の16.1％が未登記のまま放置され、その多くが5年以上手つかずという状況は、その象徴と言えます。

こうした放置は、不動産が市場に出てこない“見えない在庫”を生み、賃貸市場の供給バランスを崩す要因となります。また、未登記や判断の遅れは、権利関係の複雑化や資産価値の低下を招き、結果として負担の大きい資産へと変わっていく可能性があります。

賃貸住宅経営者にとって重要なのは、相続を「起きてから対応するもの」ではなく、「事前に備えるもの」として捉えることです。登記の早期対応や出口戦略の整理、専門家との連携体制の構築など、準備の有無がその後の経営に大きな差を生みます。こうした流れはすでに始まっています。

今後は、相続への備えそのものが、賃貸経営の競争力を左右する要素になっていくでしょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2026年4月時点のものです。

取材・文／御坂 真琴