不動産は「公平」と「平等」が一致しない

預貯金であれば、３０００万円を3人で１０００万円ずつ分けることは簡単です。

しかし、不動産はそうはいきません。相続財産が賃貸マンション一棟だけだった場合、このマンションを物理的に3つに分けて相続するというのは現実的ではありません。だからこそ、「誰が取得するのか」という問題が必ず出てきます。しかし、相続人それぞれの事情は異なります。

例えば、長男が長年アパート管理を手伝ってきたケースでは「これまで自分が管理してきたのだから、自分が引き継ぐのが自然だ」と考えるかもしれません。一方、他の兄弟は「相続は平等に分けるべき」と考えることもあります。

また、相続人の中には「賃貸経営を続けたい」という人もいれば、「管理は大変なので売却して現金で分けたい」という人もいます。どちらが正しいという話ではなく、それぞれの立場や生活環境によって考え方が異なるため、全員が納得するように調整するのは難しいものです。

「とりあえず共有」が後々大きな問題に

話し合いがまとまらず、「ひとまず兄弟姉妹で共有名義にしておこう」というケースもあります。しかし、共有名義は一時的には公平に見えても、将来的には管理や意思決定が難しくなり、不動産の活用や売却に支障をきたすことがあります。年月が経ち、共有者が亡くなると、その持ち分はさらに次の世代へ相続されます。最初は兄弟姉妹3人だった共有者が、孫世代まで含めると10人近くになることも珍しくありません。

こうなると、権利関係が複雑になり、「売りたくても売れない」「活用したくても話がまとまらない」という事態も起こり得ます。

共有名義になると、普段の家賃管理は一人で行うことはできても、大規模修繕や建て替え、売却など重要な判断では共有者との調整が必要になります。共有者同士の関係が良いうちは問題なくても、世代が変わるにつれて連絡が取りづらくなったり、それぞれの生活環境や考え方が変わったりすることで、統一した意思決定が難しくなるケースもあります。

相続が始まってからでは選択肢は限られる

相続が発生すると、遺産分割協議を行い、相続人全員で財産の分け方を決めます。しかし、相続人の考え方が異なれば、話し合いが長引くこともあります。一方、生前であれば、誰に引き継いでもらいたいか、誰が管理できるか、売却も選択肢に入れるのか、などを時間をかけて考えることができます。

遺言書を作成したり、資産の組み換えを検討したりすることも、生前だからこそできる相続対策です。なお、どの方法が最適かは、不動産の種類や相続人の人数、他の財産の有無などによって異なります。一つの方法が常に正解というわけではなく、ご家族の状況に応じて選択することが大切です。

知っておきたい3つの遺産分割方法

実際の遺産分割では、主に次の3つの方法が用いられます。

①現物分割
不動産そのものを特定の相続人が取得する方法です。最もシンプルですが、取得する人と取得しない人との間で財産額に差が生じることがあります。

②代償分割
一人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ現金（代償金）を支払う方法です。賃貸経営を続けたい場合によく利用される方法で、実務でも比較的多く見られます。

③換価分割
不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。平等に分けやすい一方で、「代々引き継いできた土地を手放したくない」というご家族も多く、感情面も含めた検討が必要になります。

最後に

誰に、何を、どう引き継ぐか。家族で話し合うことが最大の相続対策

相続対策というと、「相続税をいかに減らすか」に目が向きがちですが、それ以上に重要なのは、ご家族が納得して財産を引き継げることです。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2026年9月1日時点の情報です。