「資産組み換え」とは？ 「稼ぐ」資産で全体を守る

資産とは、プラスの価値がある財産を指します。その中身は、現金や株・債券などの金融資産から、不動産・金などの実物資産まで多様です。そして、資産の価値はそれぞれ日々変動します。資産組み換えとは、資産全体の価値を守るため、これらの資産の組み合わせ＝ポートフォリオを状況の変化に合わせて見直していくことを指します。

資産組み換えを考える上で重要なのは、積極的に増やしていく発想です。
「収益を生む＝稼ぐ力をもつ」資産を組み換えなければ、資産は減っていく。
稼ぐ力をもつ資産の代表が「収益不動産」と「株式」である。現金も含めてそれぞれの特徴を図1に示しました。

「リスク」は主に価格変動の幅広さを表し、「リターン」が稼ぐ力にあたります。一般に株式は「ハイリスク・ハイリターン」、収益不動産は「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。

このほか、不動産は節税効果が期待できる一方で、売却に時間がかかり流動性が低いというデメリットもあります。その他の資産にもそれぞれ特徴があり、万全な資産というものはありません。リスクとのバランスを考えながら、組み替えていく必要があります。

不動産は稼ぐ力と相続対策両面から検討

資産の種類は多岐にわたりますが、ここでは不動産について組み換えを検討する場合を取り上げます。

不動産のうち、稼ぐ力は「更地 → 貸地 → 駐車場 → 賃貸住宅 → オフィス・店舗」の順で高くなります。稼げない土地は固定資産税や相続税の分だけマイナスになってしまいます。
しかし、立地や市場ニーズなど様々な要素が関係するため、単純に同じ場所で不動産の種類を変えれば稼ぐ力が高まるとは限りません。

また、収益の低い不動産は売るに売れなくなることも考えられるため、長期的な市場の変化も視野に入れて、不動産の買い換えや金融資産への組み換えも含めて検討する必要があります。

さらに不動産の場合、どうしても相続が絡んできます。必要な納税資金を確保できるかという観点に加え、相続するご家族の意志も関係してきます。現金で不動産を取得すれば相続税評価額が圧縮でき節税対策にはなる一方で、納税資金が足りなくなってしまうケースも多く見られます。相続人の希望によっては物件を手放すなど、相続対策の基本である「分割」「納税」「節税」の3つを考えるにあたっても、資産組み換えは重要です。

定期的な見直しで適切な調整を

不動産に関する具体的な資産組み換えの方法には、主に次の3つのパターンがあります。

① 資産の種類を換える
例：納税資金調達のため、不動産を売却し現金化

② 不動産の種類・用途を換える
例：駐車場にアパートを新築し、収益性を高める

③ 不動産の立地を換える
例：都心の物件に買い換え、流動性と資産価値アップ

この他にも、物理的ではなく権利関係の変換というパターンもあります。例えば、底地や持ち分共有の土地を他の権利者から買い取って単独所有権にしておく、共同売却で現金化して持ち分で按分するなど、相続を見据えた整理として進めておくと良いでしょう。

不動産は、流動性が低く長期活用が前提の資産です。賃貸市場や周辺環境の変化、家族の状況や他に保有している資産をふまえ、長期的な目線で有効な選択肢を考える必要があります。定期的に資産のポートフォリオを見直し、適切な組み合わせに調整しましょう。

文／木村 元紀