リフォーム・リノベーションの段取りと会社の種類・選び方
空室に悩んでいる時、取引関係のある会社からすすめられるままにリノベーションを行ったものの、期待した効果が出なかったり、コスト倒れで収支が悪化することもあります。そんな失敗をしないために、信頼できるパートナーの選び方を押さえておきましょう。
会社選びは規模にかかわらず、賃貸実績が豊富なことが重要
リフォーム・リノベーションの基本的な段取りは、下の通りです。建物診断と市場調査が終わった後に、パートナーとなる施工会社の選定に入ります。では、施工会社にはどんな種類があり、どんなポイントに注意して選ぶべきなのでしょうか？
リフォーム・リノベーションの段取り
①建物診断
建物の耐震性・劣化状態、補修の必要性やコストを調べる
②市場調査
エリアの賃料相場・空室率・間取り・設備のニーズを調査
③パートナー会社選定
リノベ工事を依頼する施工会社・設計事務所などを選定
④相見積り・収支計画
複数の会社から相見積り。資金計画を練り収支計画を立てる
⑤契約
約款・詳細見積書・仕様書・設計図面などの書面を揃えて契約
⑥着工
事前の告知、工程の表示など、入居者に配慮しながら工事
⑦工事完了
施主検査を経て残金決済、アフターサービス書類を受け取る
リフォーム・リノベーション会社の選び方
広い意味でのリフォームを手掛ける会社は、千差万別です。500万円未満のリフォーム工事（建築一式工事を除く）には建設業許可がいらないため、極端にいえば「町の便利屋さん」まで登場します。
しかし、本格的なリノベーションを依頼するなら、事業規模に関わらず、建設業許可を取得している施工会社を選ぶことが必須条件です。
工事資格を持つ会社は、図表のように多様です。大手の建設会社から、従業員が数人の地場工務店まで幅があります。会社の規模が小さくても、技術力が高いところは少なくありません。
ただ、大手になるほど、建築士やインテリアコーディネーターを内部に抱え、入居者ニーズを踏まえたデザイン提案力が高い傾向にあるのも事実です。
デザイン提案力に乏しい会社に依頼する場合は、設計事務所に計画段階から入ってもらうのもいいでしょう。
リフォーム・リノベーション工事を担う会社の種類
また、大手メーカー系や設計事務所でも、賃貸の実績が乏しいところは避けた方が賢明です。
個人住宅のデザインは得意でも、賃貸経営にとって重要な費用対効果への配慮がなければ、失敗する恐れがあるからです。
コストは安くても、見栄えがよく集客効果の高いデザインを提供するリフォーム会社も増えてきました。なお、会社の経営状態が心配な場合は、国のリフォーム瑕疵保険制度の認定を受けた会社かどうかが選択の指針の一つになります。
施工会社を選ぶ際には、入居者対応に慣れていることも重要です。入居中に工事をする場合、騒音や臭いのクレームが起きやすいのですが、空室対策のための工事で退去を誘発しては元も子もありません。
工事中のトラブルを防止するため、事前告知や工事内容の説明、 注意喚起など、きめ細やかな対応ができる営業担当や現場監督がいる会社がベターです。直近３年間で、共同住宅のリノベや大規模修繕を手掛けた実績があるかを確認しましょう。
パートナーとなる会社の候補がある程度出てきたら、企業規模の大小を取り交ぜて、複数の会社からプラン提案と相見積りを取ります。
最初の段階では４～５社を選び、見積もりを取りながら候補を絞っていけばいいでしょう。
文／木村 元紀
