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「空室対策」とは何か?8つの方法で安定した賃貸アパート経営を

「空室対策」とは何か?8つの方法で安定した賃貸アパート経営を1

賃貸住宅は「建てれば終わり」という時代はとうの昔に過ぎ、借り手市場の今、全てのオーナーにとって空室対策は必須になっています。空室対策が必要になったそもそもの原因とは何なのでしょうか? そして、空室対策にはどんな方法があるのでしょうか?

借り手市場の今、ソフト・ハード両面からの空室対策が必須

戦後からこれまで、日本の不動産業界は需要増加を前提とした市場構造が続いていました。人口が増加する一方だった高度成長期は、供給より需要の方が多く、賃貸住宅は建てれば建てるだけ人が入りました。

しかし、近年は少子高齢化が進み、 全国的に住宅ストックが過剰になった影響で、賃貸住宅の空室率が上昇しています。従来通りに退去後の原状回復リフォームを行っても、新しい借り手が現れないのです。築年数が古い物件や、立地が悪い物件だけではなく、比較的立地の良いアパートやマンションにもこのような現象が起こっています。

賃貸住宅も、ハードや立地が良いだけでは選ばれない時代になりつつあるのです。将来にわたって賃貸市場で生き残っていくためには、時代のニーズに合った、ソフト・ハード両面からの新たな「空室対策」が必要となっています。

空室対策とは?

空室対策とは、「賃貸住宅に空室を作らないために、賃貸オーナーが行うあらゆる対策」のことです。具体的には、「退去があった部屋になるべく早く次の入居者を決めるための対 策」や、「入居者になるべく長く入居してもらうための退去防止の対策」のことを指します。

空室期間が長引いて家賃が入らなくなれば、オーナーには大きな打撃となります。いかに満室を実現し、それを維持していくかが賃貸経営の最大のポイントです。昔は原状回復工事はするが、あとは何もしないというオーナーも多くいましたが、借り手市場の今、それでは賃貸経営は立ち行かなくなっています。

また、空室対策は、対入居者用、対仲介会社・管理会社用など様々な方法があるので、自身の物件に合った方法を慎重に検討し、実施することが大切です。

アパート・マンションの空室対策方法8つ

では、具体的にどんな空室対策があるでしょうか。空室対策には、費用がほとんどかからないものから、費用をかける代わりに大きな効果のあった事例があるものなどがあります。現在の状況にあった空室対策を選んでください。

どんな人に入居してもらうか。ターゲットの見直しを

物件が溢れている現在、競合物件と同じような物件では差別化ができません。しかし、ほとんどコストをかけずに差別化を図れる方法があります。それが、ターゲットの見直しです。ペットを飼いたい入居者や増加傾向にある外国人労働者、高齢者など、ターゲットを絞る、逆に入居者の幅を広げることで、費用をかけずに空室対策が可能です。

入居者の費用負担を減らす。家賃減額や更新料、敷金、礼金の値下げ・廃止

家賃や更新料などは下げることで収入が下がることため、慎重に行いたい空室対策です。そのため、敬遠される賃貸オーナーも多くいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、家賃の値下げや更新料、敷金、礼金の値下げ・廃止はコストをかけずにすぐに行える空室対策です。

大事なのは、ただ家賃を下げるだけでなく、周辺の物件リサーチを行なった上で、適正な家賃に設定することです。また、家賃は継続的な収入源になりますが、初期費用の減額だけであれば収入源は一時的なものに抑えることができます。

内見を増やす! 募集資料の見直し

新しい入居先を探している人は、賃貸仲介会社に行く前に自分でインターネットを利用して部屋探しをすることが増えています。そのため、賃貸物件の検索サイトに掲載されている情報や写真が内見をするかどうかの判断材料になることがあります。掲載情報が古くなっていないか、写真がわかりにくくないか、入居者の気持ちになってチェック、見直しをしてみましょう。

また、最新の情報をわかりやすくまとめて資料にすることで、仲介会社も説明しやすく内見への誘導率もアップします。内見の数が増えるほど、入居が決まる可能性も上がります。

内見での入居率アップその1|共用部の清掃

空室が続いている理由が物件の条件だけとは限りません。気付いていないだけで、内見時の印象が悪く入居に繋がっていないケースもあります。3つのポイントを意識的に綺麗にしておくだけで、内見時の印象がぐっと良くなります。

内見での入居率アップその2|内見準備

内見時の入居率アップ法は他にもあります。内見に来たときに、室内が綺麗であること、スリッパやウェルカムボードなどで歓迎されていることが伝わることなど、気持ちよく内見してもらえる環境を整えておきましょう。夕方以降に内見をするケースが増えているので、電気がつく状態にしておくことも重要です。

また、入居後のイメージがつきやすいように、家具を置いてモデルルーム化することもおすすめです。分譲マンションでは当たり前のようにされていますが、賃貸マンションではあまりモデルルームにしているところがなく差別化もできます。

入居の窓口。仲介会社への働きかけ

入居者が住まいを決めるときに、窓口になるのが仲介会社です。仲介会社の頑張りによって、空室が埋まりやすくなります。そのため、普段から仲介会社との関係性作りをしておくこと、広告料やマージンを多く払うなど、仲介会社に働きかけることが空室対策になります。

また、場合によっては管理会社を変えることを検討してみてもいいかもしれません。

人気設備の導入

入居者が部屋探しをするときに、設備がないために候補に上がらないことがあります。立地や内装などの条件が良くても、設備がないだけで見られていない可能性も。そのため、人気の設備がない場合には、導入を検討してみるのも一つです。

また、ターゲットによって人気の設備が変わってきます。ターゲットが明確になっている方は、ターゲットにあった設備の導入を検討してみてください。

空室対策に効果のあるリフォーム・リノベーション

築古物件や入居者ニーズと合わない間取りになってしまった場合などは、費用がある程度かかりますがリフォームやリノベーションを行うことで人気物件に生まれ変わるケースがあります。大切なポイントをおさえて、リノベーションで失敗をしないようにしましょう。

リノベーション費用を抑えるには

また、多額な費用がかかるイメージを持たれている賃貸オーナーもいるかもしれませんが、最近は多彩なサービスを提供する会社が増えており、費用を抑えることも可能です。

自分でDIY、ポイントを絞ったリノベーションでコスト削減

他にも、効果がでやすいポイントに絞ってリフォーム・リノベーションをしたり、ご自身でDIYリノベーションをされる大家さんもいらっしゃいます。

ユニットバスのリノベーション事例

3点ユニットは人気がないと言いますが、ちょっとした工夫で入居者の印象をアップさせることも可能です。

すぐに入居者が決まった! 実際に効果があったリノベーション事例

実際、2年間空室が続いていた部屋がリノベーション後、1週間で入居者が決まった事例や、入居者の確保、利回りアップができた事例などもあります。

費用対効果を意識したリノベーションを

リフォームやリノベーションをする際には、費用ばかりにとらわれず、家賃倍率やリフォーム利回りを意識して予算の目安を考えることが重要です。

じゃあどれを選べばいいの?事前にチェックするポイント

たくさん空室対策があるのはわかった。でも、どれを選べばいいのかわからないという方は、こちらの記事が参考になります。まずは、物件の状況や予算、目標を明確にしなければ、最適な空室対策が選べません。

入居者ニーズの調査

さらに大切なのが、入居者ニーズです。入居者のニーズがわからなければ最適な空室対策はできません。入居者のニーズを知るには3つの方法があります。

・ネットで調査する
・賃貸仲介管理会社へヒアリングをする
・物件周辺を足を使って調査する

ネットで検索するのはもちろん、賃貸経営オーナーにオススメの便利なウェブサイトやアプリがあります。ネットでの調査であれば、物件が遠くにあるオーナーでも調査が可能です。また、仲介会社は常に入居希望者と相対しているため情報を豊富に持っています。実際に物件の場所までいける大家さんは、自分の足で周辺を観察することで、どんな層の人たちが住んでいるのか、近隣には何がるのかなど、リアルな情報から入居者ターゲットがイメージできるでしょう。

長期目線では退去予防も重要

空室対策に何をすればいいのかイメージできたでしょうか。この記事の内容を参考に、ご自身の状況にあった空室対策を選んでみてください。また、迷ったときは、専門家に相談してみるといいでしょう。オーナーズスタイル ネットでは、さまざまな専門家へ相談することも可能ですので、ぜひ活用してください。

また、現在は空室がない、または少ないという賃貸オーナーも、空室に困ってしまってからでは対応が遅くなってしまいます。常に空室対策をしておくことはもちろん、退去予防をして長期的に入居してもらえる環境づくりを意識してみてはどうでしょうか。

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