賃貸管理会社とは

不動産賃貸に関わる会社には大きく2つの種類があり、物件の管理・運営を行う「賃貸管理会社」、契約まわりの業務を行う「賃貸仲介会社」に分かれます。さらに、両方を行う「仲介管理会社」もあります。それぞれの業務内容はどう違うのでしょうか。

賃貸管理会社とは

アパート・賃貸マンションの管理・運営を行うことを「賃貸管理」といいます。不動産の持ち主である賃貸オーナーに代わって、それらを行う会社が「賃貸管理会社」です。

「賃貸管理会社」と「賃貸仲介会社」の役割の違い

部屋を探している人と賃貸オーナーを結び付け、賃貸借契約を結ぶのが「賃貸仲介会社」です。契約後、入居者からの集客や契約更新、実際の建物の管理は「賃貸管理会社」の業務となります。

賃貸オーナーから見ると、入居者募集は仲介会社に委託し、入居中は管理会社に、退去、空室が出ればまた仲介会社と、業務ごとにお世話になる相手が変わるイメージです。もちろん仲介と管理をひとつの組織の別セクションで担う会社もあります。

「賃貸仲介会社」は契約提携の成功報酬として1件ごとに仲介手数料を、「賃貸管理会社」は継続的に管理委託手数料を得ています。

賃貸管理会社の業務内容

賃貸管理と建物管理の違い

多岐にわたる賃貸管理業務ですが、大まかには「賃貸管理」と「建物管理」に分かれます。

賃貸管理は入居者に関わる管理で「入居者管理」ともいいます。建物管理は建物そのものや設備の管理です。賃貸管理（入居者管理）は賃貸実務のソフト面、建物管理はハード面ともいえるでしょう。

建物管理とは、建物や設備、敷地周りを対象にした業務のことです。共用部分（エントランスや共用廊下など）の清掃、建物設備の点検や補修の手配などを行います。建物の規模によって共用設備が異なり、管理内容も異なり、清掃や設備の保守点検は専門会社に委託します。

入居者管理とは、入居者募集、賃貸借契約、賃料収納、入居中のトラブル・クレーム対応、契約更新、退去手続きなど、入居者（契約者）を対象とした業務のことです。委託する場合は管理会社が代行し、入居者がいて賃料収入がある場合のみ、実際の作業や費用が発生します。

入居者管理の内容

賃貸管理会社は、広告を出す媒体やエリアなどを決定し、入居者の募集を行います。募集条件の設定や内見の立ち合いなども含まれます。

入居者（借主）が見つかったら、入居者の審査（安定的な収入があるかどうか、滞納やトラブルを起こす可能性がないかなどの確認）を行います。審査が通り入居が決まったあとの新規賃貸借契約手続き、2年ごとの契約更新や、更新しない場合の解除の手続きも代行します。

賃貸管理会社は、月々の家賃の集金と、もし滞納があった場合の催促も賃貸オーナーに代わって行います。多くの場合、借主は家賃保証会社へ加入するため、万が一、滞納があったとしても、家賃と同じ金額を保証会社から受け取ることができます。その場合、家賃保証会社が借主へ督促を行うことになります。

騒音や水漏れ、異臭やペットに関する問題など、集合住宅である賃貸アパートには様々なクレームが発生する場合があります。そのまま放置すると入居者の退去や家賃の支払い拒絶など大きな問題に発生する危険性が高いため、早急な賃貸管理会社の対応が求められます。

クレームやトラブルは、賃貸オーナーにとって精神的な負担が大きい問題です。そのため、経験豊富で法規などに詳しい賃貸管理会社に対応を代行してもらうことで、かなりの負担が軽減されます。

賃貸管理会社は、退去時の立ち会いや、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った敷金の精算などを代行してくれます。退去後に室内のリフォーム工事が必要なときは、工事の手配を行います。入居前の状態に回復し、次の入居に備えます。

建物管理の内容

建物を美しく清潔に保つことで入居者が快適に生活でき、賃貸オーナーにとっては物件の資産価値を維持することができます。

賃貸管理会社に委託すると、共用廊下の掃き掃除、ポストの拭き掃除、ゴミ置き場の清掃などの日常清掃を一般的に週に1〜2回程度行ってくれます。高圧洗浄やワックスがけなど日常清掃では対応できない汚れを落とす定期清掃は数か月に1回程度行ってくれます。

さらに、物件の美観と印象をアップする植栽の管理も大切な仕事。日常的な水やりや雑草とりの他に、年に数回、賃貸管理会社が手配した専門業者による剪定などを行うことがあります。

賃貸管理会社は、キッチンやお風呂、洗面などの水まわりを中心とした設備の修繕や、そのための会社の手配などを行います。配管や電気系は専門会社による工事が必要なため、専門会社とつながりがある賃貸管理会社に任せることでスムーズに進めることができます。

エレベーターや給排水設備、消防設備、防犯設備などの保守点検業務には、建築基準法や消防法などで実施が義務付けられている「法定点検」と、必要に応じて行われる「任意点検」があります。

また、細かいことですが共用部分の電球切れは入居者の不満に直結しやすいため、こまめな点検と即座の対応が肝心です。

適切なメンテナンスを行っていても、経年やその他の理由で建物は劣化していきます。そのため、外壁の点検や共用部分の塗装工事など、建物の耐久性や美観に関わる修繕工事は定期的に行う必要があります。また、雨漏りや水漏れの修理なども適宜行います。

コンクリートでつくられた賃貸マンションであっても、約10～15年に一度は大規模修繕を行う必要があります。大規模修繕には外壁塗装工事や屋上防水工事、給排水管工事などがあり、足場を組んで行うため費用も多額で、工期も数日～数週間かかるものも。工事を行う際は、住民（規模によっては近隣住民）へのお知らせも必要となります。

大規模修繕の工事実施時期や期間、金額をまとめたものが長期修繕計画で、計画を立案すること、立てた計画から修繕積立金を計算することも賃貸管理業務に含まれます。賃貸経営における修繕積立金とは、入居者が毎月の積立金を払う分譲マンションなどと違い、賃貸オーナーが計画的に積み立てておくお金です。

入居者管理の形態は3種類

自主管理

自主管理は、基本的な賃貸管理業務を賃貸オーナー自身で行う管理形態のことです。客付け（集客）は仲介会社に、建物や設備のメンテナンスはそれぞれの専門会社などに個別に依頼するのが一般的です。

自分で動く分だけ経費を節約できる点がメリットで、所有物件が小規模で時間に余裕がある人に向いている管理形態です。

委託管理

委託管理は、賃貸管理会社に業務を委託するかたちで、特定の業務だけを部分的に委託することも、入居者管理と建物管理をまとめて任せることもできます。所有物件の戸数が多く、忙しい賃貸オーナーに向いている管理形態です。

管理手数料は、すべてを任せる場合は家賃収入の5％程度といわれますが、含まれるサービス内容は賃貸管理会社によって違うため実際には幅があり、一概に「安い/高い」の判断は難しくなります。

サブリース（一括借り上げ）

サブリースとは「転貸」という意味で、サブリース会社が賃貸オーナーから物件を借り上げて入居者へ転貸する契約です。入居者がいなくても、賃貸オーナーはサブリース会社から、賃料を毎月受け取ることができます。サブリース賃料は入居者から入る賃料の80～90％が相場で、賃貸オーナーにとっては空室であっても安定収入が得られるというメリットがあります。

その反面、契約中の家賃減額や途中解約などのトラブルも多く、国交省でもサブリースのためのガイドラインが設けられています。

賃貸管理会社に依頼するメリット

賃貸管理には、賃貸オーナー自らが賃貸管理業務を行う「自主管理」があることはすでに触れました。自主管理は自分で動く分経費の削減になりますが、賃貸管理のプロに任せることで大きなメリットを得られることもあります。

日々の賃貸管理業務を任せて負担がなくなる

とにかく多岐にわたる賃貸管理業務。賃貸オーナー1人の時間・労力は限られており、日々の雑務に振り回されて、肝心の賃貸経営戦略の部分まで手が回らないといった事態にもなりかねません。その点、経験豊富なプロに任せることで、効率よく賃貸経営を行うことができます。

家賃滞納があっても対応を任せることができる

入居者管理の中でも賃貸オーナーの時間的・精神的負担が大きい業務として、家賃滞納の対応があります。滞納の督促なども、賃貸オーナー個人よりも会社として対応した方がスムーズに進みます。もし法的な手段が必要になったとしても、賃貸管理会社はこれまでの対応経験から、被害を最小限に抑えるように動いてくれます。

賃貸管理会社との契約形態は？

賃貸物件の広告に「取引様態」という表示を見かけることがあります。実はこれは、賃貸オーナーと賃貸広告を出している管理会社（仲介会社）との契約形態を表しています。契約形態には以下のものがあります。

賃貸管理会社との媒介契約

賃貸管理会社が貸主と借主の間に入り取引するのが「媒介」で、仲介ともいいます。依頼を受けた賃貸管理会社（仲介会社）は、賃貸オーナーに代わって入居者募集を行い、契約時も借主に重要事項説明書を交付して説明を行います。間に賃貸管理会社が入るものの、契約の提携は賃貸オーナー自身が行う形になります。

契約が成立すれば手数料が発生します。仲介手数料は、貸主・借主それぞれが媒介した会社に賃料の0.5カ月分ずつを払うとされていますが、承諾があれば、どちらか一方が1カ月分を負担することもあります。

媒介においては、契約内容や入居者の決定などの権限は賃貸オーナーにあり、ある程度は思い通りに賃貸経営をすることができます。しかしその分、賃貸管理会社とのやり取りの手間は増えます。

賃貸管理会社との代理契約

賃貸オーナーから代理で契約する権限を与えられた賃貸管理会社が、借主と契約するのが「代理契約」です。重要事項説明書の必要などについては媒介契約と変わりませんが、賃貸契約の名義人は賃貸管理会社となります。仲介手数料は通常、賃貸オーナーが賃料の1カ月分を賃貸管理会社に支払います。

代理契約は、媒介契約よりも管理会社の持つ権限が大きいことが特徴。賃貸オーナーにとっては入居者の確認などの手間がかからない分、希望条件などをしっかり伝えておかないと、思い通りの内容で契約が進まないリスクがあります。

良い賃貸管理会社の選び方

賃貸管理会社とひとくちにいっても、そのサービス内容や賃貸オーナーとの関係性は多種多様。実は、賃貸管理会社選びに失敗して苦労している賃貸オーナーも少なくはありません。パートナーとして頼れる賃貸管理会社とはどのような会社なのでしょうか。

良い賃貸管理会社を見極めるポイント

入居者募集の最初の段階で必要となるのが「集客力」です。入居希望者を多く集めることで、入居率を高めることができるからです。

写真を多く掲載するなど物件情報サイトへの掲載に長けていることや、気軽に問い合わせる窓口（LINEやチャットなど）があること、足を運びやすい場所に実店舗があることなどの特徴を持つ賃貸管理会社を選ぶことで、物件の集客力をアップすることができます。

賃貸オーナーにとって、最重要課題とも言えるのが空室対策。空室のままでは安定した賃貸経営はできませんので、空室を防ぐ手立てをどうとるかは賃貸管理会社選びの大きなポイントとなります。

入居者募集の方法や物件の状態に問題はないか、周辺物件と比較して差別化できているかなどを正確に把握し、空室の原因に応じた対策を提案してくれる賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

空室対策として、すぐに家賃減額を提案してくる賃貸管理会社は良い賃貸経営のパートナーとは言えません。家賃が空室の原因となっていることが明らかな場合を除いては、家賃を安易に減額することは収益減少に直結し、賃貸経営に影響するからです。

賃貸経営では、物件のあるエリアの特性を把握していることが大切になってきます。地域情報に詳しい賃貸管理会社であれば、近隣の似た物件の成功例を聞くことができたり、入居者の信頼度が高く、長く住んでもらえたりするなどのメリットがあります。

賃貸経営を続けていると、思いがけないトラブルが発生することがあります。例えば、水漏れや給湯器など設備の故障から、敷地内に不審者がいるなどの防犯トラブル、騒音や共用部分の使い方に関する入居者同士のトラブルなどが挙げられます。

トラブルが起きたとき、窓口となってくれる賃貸管理会社の対応力が試されます。賃貸オーナーとも密に連絡をとり、迅速かつ適切に対応できる賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

目に見えるトラブルだけでなく、最近ではSNSでの口コミや評判への対策も必要になってきました。悪い口コミや評判を放置せず、対応できるノウハウを持つ賃貸管理会社は心強い味方となってくれるはずです。

「管理業務のすべてを任せている賃貸管理会社が倒産したらどうしよう」。そう心配される賃貸オーナーもいるかもしれません。もし賃貸管理会社が倒産・破産してしまったら、入居者が賃貸管理会社に支払った家賃を回収できない可能性もあります。

管理手数料を収益源とする賃貸管理会社は、倒産のリスクは比較的低いといえます。しかし、多業種での事業展開をしている賃貸管理会社もあるため、会社全体での経営状態を必ずチェックするようにしましょう。

賃貸管理会社の業績は、帝国データバンクや東京商工リサーチなどの企業情報データベースで確認することができます。また、他の賃貸オーナーからの口コミなども参考に、常にネットワークとアンテナを張っておくことをおすすめします。

まとめ

賃貸管理業務には様々な実務内容が含まれること、それらを任せられる賃貸管理会社の存在が賃貸経営において大きなキーポイントとなることが分かっていただけたかと思います。

しかし、すべての賃貸オーナーにとってのベストな賃貸管理会社は存在しません。経営規模や所有物件の特徴、さらに賃貸オーナー自身の状況（時間・金銭的な余裕や、どの程度管理業務に関わっていきたいか、今後どうしたいかなど）によっても、最適な賃貸管理会社は変わってきます。

一つの賃貸管理会社と長くいい関係を築くのは良いことですが、その時々で、ご自分の状況に合わせて賃貸管理会社を見直し、別の会社に替える・複数の会社に依頼するなどの判断をすることも必要になります。

まずは、賃貸オーナー自身が自らの経営状況を把握したうえで、多様な賃貸管理会社の強み・弱みをしっかりと調べて、自らの現状に適した会社を選ぶことが肝心です。トータルな費用対効果を考えたうえで、能動的に、より良い選択をとるようにしましょう。

文／木村 元紀