サブリース(一括借り上げ)のメリットとデメリット

サブリースは「長期家賃保証」などの魅力的な謳い文句がつく一方で、契約後の家賃見直しが折り合わず解約となることもあり、実態がわからないという声が多いです。正しく理解して使いこなすために、基本的な仕組みとメリット・デメリットをまず把握しましょう。

収入は安定するが、中途解約や破綻となった場合はダメージ大

サブリースの意味は「転貸」です。

サブリース事業を行う会社が転貸を行うことを目的に賃貸住宅オーナーから一棟丸ごと借り上げる契約と、サブリース会社から入居者へ転貸する契約がセットになったシステムを指します。

家賃保証を謳う場合も多いですが、法的には「保証契約」ではなく、借地借家法が適用される「賃貸借契約」となります。

オーナーが得るのは、サブリース会社が家賃総額から管理経費や利益を引いた後の「借り上げ家賃」です。

なお、サブリース会社には、住宅メーカーのグループや提携企業と、独立系の管理会社が行う2種類があります。

不動産会社がオーナーに支払うサブリース賃料は入居者から受領する賃料の80〜90%が相場。ただし、オーナーは入居者が居なくても、サブリース賃料分を毎月受け取ることができる

サブリースのメリットとデメリットは、図表の通りです。最大のメリットは、サブリース会社が一棟丸ごとの借り上げ家賃を長期契約で払うため、空室や滞納による「収入の空白」がないこと。さらに、賃貸経営の実務をプロに任せられることも大きく、入居者とオーナーの間では直接の責任問題は発生しません。

デメリットは、保証契約ではなく賃貸借契約のため、「30年一括借り上げ・長期保証」と言っても、契約中の借り上げ家賃の減額や中途解約の可能性があることです。

最悪の場合、サブリース会社の破たんもあり得ます。

また、家賃収入の水準は一般管理(管理料の相場は賃料の5%)よりサブリースの方が低いことや、礼金や更新料などの一時金が入らないこともデメリットと言えます。

後々後悔しないために、このようなメリットとデメリットを詳細に比較検討し、自身の賃貸経営に本当に合うシステムかを見極めてから契約することが大切です。

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